不動産投資でワンルームは避けるべき？ワンルームマンションに潜む失敗のリスクとは

投資が一般的になっている昨今、株式投資・FX・仮想通貨や国債など私たちが投資できる商品も様々です。投資商品の一つである「不動産投資」、土地やマンションに投資して物件価値が上がることで利益を得る投資になります。しかし土地やマンションは購入資金が大きいため、なかなか手を出しにくい。。。

そこでオススメされるのが、ワンルームマンションの部屋購入です。購入金額が抑えられるため、不動産投資の中では比較的ハードルの低い商品です。しかしワンルームマンションと言っても様々、購入することで損する可能性も。そこで不動産投資で失敗を避けるための、ワンルームマンションに潜むリスクを解説します。

1.そもそもワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、不動産投資の中でも比較的購入金額が低く、参入しやすい投資商品です。マンションの一室を購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得ることができます。購入時の金額まで家賃収入を得ることができれば、以降は利益として家賃収入が入ってきます。

例えば郊外のマンション一室を2000万円で購入、家賃月5万円で貸し出したとして年60万円。およそ33年で投資額と同額の家賃収入を得ることになります。

不労所得として持っておくだけで収入が得られるのであれば、こんなに楽な投資はないでしょう。しかしそんなに甘い話ではありません。しっかりとリスクを見据えて検討しないと、失敗すなわち損する可能性が大いにあります。

ではそのリスクを見ていきましょう。

2.ワンルームマンション投資で見逃せないリスク

ワンルームマンション投資で見逃してはいけないリスクは主に3つ

・入居者が決まらず空室になるリスク
・修繕費用など支出が発生して赤字になるリスク
・不動産としての価値低下リスク

他にも「家賃保証が払われない」「低利回り」など投資においてのリスクはありますが、とにかく重要なのはこの3つのリスクを見逃さないこと。では、それぞれのリスクを見ていきましょう。

入居者が決まらず空室になるリスク

ワンルームマンションは入居者からの家賃収入により、利益が発生します。当然ながら入居者が入らないと家賃収入を得ることができません。

入居者家賃収入が入らない場合、ローンの支払いも不動産収入と別で支払う必要が出てきます。

空室リスクはどのマンションにもありますが、特にリスクが高いマンションはどのような条件になるのでしょうか。

空室になるパターンとしては、地方郊外のアクセスが悪い立地のワンルームマンションがまず挙げられます。皆さんは賃貸物件を探すとき、立地の悪いマンションをあえて選ぶことはしないでしょう。人によりますができれば駅近、周りに商業施設があるなどの条件が好まれています。ワンルームマンション投資も同様、立地次第で空室になるかが決まってきます。

入居者の需要を汲み取った上で、いかに立地の良いマンションを選ぶかが鍵となります。

また管理会社の入居者募集業務能力も、空室リスクを左右します。管理会社選びは容易ではないため、慎重に行う必要があります。

空室リスクを避ける手段として、サブリースや満室保証を利用することも可能ですが手数料などトータルの収支が赤字になる可能性もあるためあまりオススメはできません。

やはり好立地・管理会社をちゃんと選ぶことがリスクを避ける１番の方法です。

修繕費用など支出が発生して赤字になるリスク

ワンルームマンションを運用するには一定の経費が発生します。

主に

・保険料
・管理費
・各種税金
・修繕積立金
・支払利息（マンション購入による借入金）

マンションも入居者によって部屋を汚されたり、傷つけられたりします。その際原状回復、もしくはリフォームの必要があり修繕するには業者への支払いが発生します。

そのほかにも税金、マンションの管理費等毎月発生する支出により気づかないうちに「支出＞収入＋マンションの資産価値」という赤字状態に陥る可能性もあります。

もちろん上記の経費を全て0にすることは難しいため、収支バランスを気にしながら赤字にならないようにしましょう。

不動産としての価値低下リスク

不動産の価値は購入時より下がる可能性があります。価値低下の原因は外的要因として、「マンション周辺の環境変化」「周辺マンションの相場下落」「経済環境の変化」などアンコントローラブルなもの。内的要因としては「設備・建物の老朽化」「空室期間継続による価値低下」などが挙げられます。バブルなど不動産価値の高騰があれば別ですが、基本的にマンションなどの価値は経年で下がると考えましょう。

ここで考えるべきは、トータルでの損を防ぐこと。

家賃収入と支出のバランスを鑑みた上で、価格の下落状況を想定して売却することも視野に入れたほうが良いでしょう。

空室が続き価値が下がっている、周辺環境が悪化した。などの状況に陥った場合は売却のタイミングを逃さないことも重要になるでしょう。

3.ワンルームマンション投資で気をつけること

もちろん、ワンルームマンション投資が全て悪いわけではありません。家賃収入によるトータルの利益だけでなく「節税効果」「資産としての保有」「相続対策」「資金が少なくても始められる」など、きっちりと運用すればプラスになることも十分あります。

運用するときに気をつけるべきは

・空室リスクを回避できるよう、サブリース・家賃保証を信用しすぎず管理会社選定や物件選定を行う。
・家賃収入と修繕費などの支出バランスを気にした上で、マイナスが出ないようにする。
・年収に対して無理なローンの組み方をしない。
・価値低下を想定した上で、不動産売却などの出口戦略を意識する。

これらのリスクを踏まえた上で、不動産投資の手段として「ワンルームマンション投資」が最適なのか決めてみてはいかがでしょうか？