不動産を所有するにも課税される？不動産投資で知っておきたい固定資産税について

物件を購入して不動産投資を行う場合、発生する費用は物件購入にとどまりません。例えば、管理費や修繕費などマンションを維持するための費用は聞いたことがあるのではないでしょうか？

その中でも見落としがちなのは税金関連。特に「固定資産税」は不動産投資から切り離すことができません。

でも、固定資産税がどれほどの額発生するか理解していますか？今回は不動産投資において固定資産税がどのように決定するのか解説します。

そもそも固定資産税とはどのような税金か？

固定資産税は土地や建物などの資産を所有している人にかかる税金を指しています。

住居として使用する物件の所有者に課せられるのはもちろん、不動産投資を目的とした物件の所有者にも固定資産税が課税されます。規模は関係なく、マンション一棟でもアパート一部屋でも固定資産税の課税対象です。

固定資産税は誰が支払うのか？

固定資産税は毎年1月1日時点で土地・物件などの固定資産を所有している人に支払いを課せられます。

仮に1月2日に物件を所有した場合は翌年の納税となります。

支払いタイミングは上記と異なり、各所有者に送られてくる納税通知書に記載されているためその期日までに支払う必要があります。また固定資産税は一括での支払いと分割支払いを選ぶことができます。分割の場合は年四回に分割ができ、支払いタイミングは地域によって異なります。

また1年の年度の考え方が地域によって異なる場合もあり、関東では1月1日から1年間。

関西では4月1日から1年間と異なるため確認が必要です

東京都の納付期間と期限

※東京都令和3年度の場合

※令和3年度の固定資産税・都市計画税の納税通知書は6月1日発送。

（参照：東京都主税局）

では所有者が変わった場合、固定資産税の支払いはどのように行うのが一般的でしょうか？

大抵の場合、物件所有者が変わった場合は1年のうち保有期間の日割りで算出し、前の所有者と次の所有者で支払うのが一般的となっております。

また支払い方法については市区役所の窓口や金融機関での振込、コンビニなどでの現金支払いが一般的です。

固定資産税と合わせて課税される都市計画税

固定資産を所有した場合に徴収されるのは固定資産税のみならず、都市計画税も徴収されます。ただしこれは固定資産を所有する全員にかかる税金ではなく、「市街化区域」内に土地や建物を所有する人が納税することになります。

都市計画税自体は都市計画事業や土地区間整理事業の費用に充てることを目的とした税金です。これを見逃していると思わぬ費用発生により、不動産投資の計画が狂うことにも。

購入を検討している土地・地域が市街化区域内にあるかどうかは事前にチェックするようにしましょう。そのチェック方法は主に以下の３つ、

• インターネット検索で「市町村名　市街化区域」
• 不動産会社に聞いておく
• 自治体の窓口に事前に問い合わせておく

それぞれの方法が有効ですが、一番有力なのは自治体に確認することです。

固定資産税・都市計画税の計算方法

固定資産税・都市計画税には計算方法が存在しており、以下の式で求めることが可能です。

◆固定資産税（土地・建物）

固定資産税課税標準額×1.4%（標準税率）

◆都市計画税（土地・建物）

都市計画税課税標準額×1.4%（標準税率）

この中で課税標準額というのは、課税対象になる金額を指しております。

土地においては売買実例価額を基準として評価、建物は再建築費を基準として評価する方法で価格を求めます。

住宅用地においては課税標準の特例措置が講じられています。

住宅用地における特別措置（固定資産税）

住宅用地における特別措置（都市計画税）

（参照：東京都主税局）

新築住宅における固定資産税の減額

新築住宅を購入する際、固定資産税そのものの額の軽減を受けることができるため、以下のような計算になります。

固定資産税＝課税標準額×1.4%×1/2

ただし軽減を受けるには以下の条件を満たす必要があります。

• 床面積が50㎡以上280㎡以下
• 令和4年3月31日までに新築

税制上免税も

仮に課金標準額が「土地：30万円以下」、「建物：20万円以下」であれば、非課税になります。

ただ、不動産としてアパートを取得する場合にはこの免税点にかかることはまずないため、よほど安い土地（地方の山）などであれば引っかかる可能性もあります。

新型コロナウイルス感染症による軽減措置も

現在蔓延している新型コロナウイルスの影響で、収入が減った・申告期限に間に合わなかったなどやむを得ない理由がある場合には申請期限の延長や固定資産税・都市計画税の負担軽減を受けることが可能です。

地域によって負担軽減の内容が異なるため、固定資産を所有している市区町村の役所に問い合わせて確認しましょう。

東京都主税局：新型コロナウイルス感染症の影響により事業収入が減少している中小事業者等に対する令和３年度分の固定資産税・都市計画税の軽減措置について

大阪市：新型コロナウイルス感染症に係る固定資産税・都市計画税の軽減措置について

まとめ

不動産投資においてコストを抑えることは必須条件です。管理費・修繕費などの削れるコストに目が行きがちですが、固定資産税・都市計画税も抑えることは可能です。

土地・物件の大きさや市街地区域内かどうか、固定資産税を抑えるために不動産を探すのではなく、需要があり固定資産税を抑えられそうな物件を選択するのが最良でしょう。