2021年7月1日
不動産投資って何を注意すれば…？初心者が知るべき不動産投資の懸念・検討事項
投資をしている人であれば一度は不動産投資を検討されたこともあるのではないでしょうか？うまくいけば年収の何倍もの利益を手に入れられる不動産投資ですが、無知のまま進めてしまうと大きな損益を被る場合も。
不動産投資初心者の方は懸念・検討事項を知っておくべきでしょう。今回は不動産投資初心者が知るべき懸念・検討事項を解説します。
Contents
不動産購入の前にまず検討すべきことは？
不動産投資は株式投資や国債、仮想通貨と比べて手間や初期費用など負担が圧倒的にかかります。物件情報の獲得や借り入れの申請、不動産会社探しなど早くても1ヶ月はバッファを見る必要があるでしょう。また、しっかりとリスクなどを理解していないと損する可能性もあります。不動産取得で損をしないためにも、抑えるべきポイントを知っておきましょう。
- 購入する物件の出口戦略を考える
- 物件を購入する不動産会社を選定する
- 自分の収入・貯蓄に合わせた金額を設定する
- 物件購入の融資を受ける（資金が手元にない場合）
- 不動産投資で得た収益の使い道を決める
1.購入する物件の出口戦略を考える
不動産投資には、物件を賃貸で貸し出すことで家賃収入を得る形と購入した物件の価格が購入時より高い、もしくは賃貸で一定貸し出したのち売却する形で利益を得ることができます。
まずは賃貸として貸し出した上で、途中売却するというのも可能です。
しかし売却金額は物件の「法定耐用年数」「立地」に左右されるため、売却を検討するのであれば、事前に売却しやすい物件を選ぶ必要があります。
そのため、出口戦略を事前に考えておけばそれに合わせた物件を探すことができるでしょう。
2.物件を購入する不動産会社を選定する
不動産投資で成功するかどうかの鍵とも言える、不動産会社選定。初めて不動産投資に手を出す方は1社ではなく、2〜3社同時に相談した方が良いでしょう。1社の営業担当者から話を聞いても、その内容が本当に正しいのか判断しきれません。仮に営業利益のみを気にする担当者に当たった場合、よくない物件をつかまされることもあるでしょう。
そのような事態を防ぐためにも、なるべく複数の不動産業者に相談しましょう。
3.自分の収入・貯蓄に合わせた金額を設定する
自分の収入や支払い能力に合わせた物件・その金額を知った上で、いくらまで投資すべきか設定しましょう。もちろん不動産投資では、融資を受けることにより大きな額の物件を購入することができます。しかし価格の高い物件というのは、うまくいけば収益が大きい分失敗した時の損益も当然ながら大きくなります。
仮に不動産投資で損益を出した場合、給料や貯蓄から補填する必要が出てきます。
損益を出しても対応できる規模の物件を選択して運用することで、支払い能力以上の補填を防ぐことができるでしょう。
4.物件購入の融資を受ける
これから不動産投資を始める方はおそらく物件購入に際して、融資が必要になるでしょう。物件購入の際の融資にも2パターンあり、住宅ローンとアパートローン。不動産投資の場合に使われる融資はアパートローンになります。よく住宅購入時のローンは年収の6倍ほどが相場と言われております。年収600万円であればおよそ3600万円の融資が受けられます。これはあくまで住宅ローンの話、アパートローンは年収の10倍ほどの融資を受けることが可能です。
アパートローンにおいては個人への信頼のみならず、物件という資産の価値も加味した上で融資を行うため年収600万円でも6000〜7000万円ほどの融資が受けられます。
確かに金融機関から見れば、融資したお金で投資用の物件を購入するならば安定して収益をあげられる可能性が高いため、高額の融資を行うことができるのです。
では不動産投資で融資を受けられる金融機関はどのようなどころでしょうか？
主に5つの金融機関があり、
- 政府系の金融機関（日本政策金融公庫）
- 都市銀行
- 信用金庫、信用銀行
- 地方銀行
- ノンバンク
都市銀行は日本全国、居住地や購入物件には制限のないところもありますがその分金利が高くなる傾向。対して地方銀行や信金などはその銀行の対象地域でないと審査が受けられない可能性があるため、選択の幅は狭まるかもしれません。
5.不動産投資で得た収益の使い道を決める
不動産投資では家賃収入に対してローン返済や管理費、修繕費などの支出が毎月発生するキャッシュフロー型の投資になります。その中で発生した利益を生活等で使用するのは避けた方が良いでしょう。
不動産投資は災害やその他想定し得ないトラブルにより、追加での支出が発生する可能性があります。そのため、不動産投資で得た収益は「貯蓄」もしくは「他の投資商品に再投資」を考えるのがベストでしょう。
不動産投資初心者がやりがちな失敗
不動産投資を行うに当たって知識の乏しい状態だと、プラスを生み出すどころか大きなマイナスを出してしまい取り返しのつかないことになります。
主な失敗例を2つ
- 知識ないまま不動産会社の営業トークに乗せられて物件を購入
- 物件のメンテナンスを放置
1.知識ないまま不動産会社の営業トークに乗せられて物件を購入
先述したように不動産に関する知識がないまま物件の購入を勧められてしまい、考えないまま購入したことにより、最終的に損益を被る投資家もいます。
初めての不動産投資で知識が乏しいことは仕方のないことですが、資金を投資するのも物件を保有・管理するのも不動産会社ではありません。
自らの資金を投資して、時間をかけて運用していくことを不動産会社に任せず、複数社に相談したり気になる部分は見逃さないように心がけることが必要でしょう。
2.物件のメンテナンスを放置
株式投資や国債などの金融商品とは異なり、物件にはメンテナンスや管理が必要となります。逆に自分の管理次第では利益を大きくすることも可能。
購入したのち管理会社に全て委託して放置する人もいますが、そうすると直接事業のコントロールができなくなります。
リフォーム・修繕費用や賃料の交渉など自分でコントロールをすることで安定した不動産収入を得ることも可能です。
購入したら放置でOK、ではなく購入後の収益をどれだけ大きくできるか。それを一番に考えるのであれば放置はしない方が良いでしょう。
不動産投資で物件購入するまでの流れ
不動産投資で物件を購入するまでの流れを見ていきましょう。
- 不動産投資で失敗しないための情報収集
- 購入する物件のエリア選定
- 購入する物件選定
- 収支の想定
- アパートローンの審査
- 物件所有者との交渉
- 契約・決済・引き渡し・登記手続き
この中でも重要なのは「購入する物件のエリア選定」。ここでどのような選定をするかで不動産投資での成功率が変わってきます。
購入する物件のエリア選定
不動産投資で利益をあげるために最も重要な要素といえば「物件の立地」になります。
選定基準としては、
- 今後十数年、地域の繁栄が見込めるか
- 再開発の予定などで、人口増加が見込めるか
- 周辺の大学に通う学生が入居見込みなどリスクはないか
当然ながら今後人口が増える見込みのない、街の再開発などが行われず人の集まらない街で物件を購入しても収益を見込むことはできません。
また大学が多い地域で物件を購入し、大学生の入居を期待したとしても大学移転により入居がなくなるなどのリスクも考えられます。
物件を選定する場合は、人口増加や街の再開発が見込めるかどうか、大学生などの入居を頼りにせず空室を出さないか。この3点をきっちりと守る必要があります。
まとめ
不動産投資を行うには様々な懸念事項や手続きが必要となります。
不動産会社や管理会社、またセミナー・アドバイザーなど様々な情報や意見が入ってくると思いますが、最終的に運用するのは物件を所有した本人になります。
他人任せの運用を行うのではなく、自分の元でコントロールしてきっりと収益化につなげていきたいですね。
