民泊経営が不動産でも効率のいい投資方法である理由とは

不動産投資には様々な種類があり、毎月一定の家賃収入を得るワンルームマンション投資や売却により購入時との差益を得る投資方法などその種類は様々です。

中でも近年話題になっているのは「民泊投資」。名前の通り、マンションや住宅を民泊として有料で貸し出すことで利益を得る投資方法になります。

民泊自体が一般的になりつつある昨今、民泊物件を購入し、投資することはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか解説します。

民泊物件が注目されているワケとは？

ここ数年、日本でも民泊が一般的になっており、利用者も増加の一途をたどっています。

その背景には主に以下３つの要因があると考えられています。

• 画一的でない多様な宿泊体験
• 仲介サービスの増加
• 訪日外国人観光客の急増による宿泊施設の不足

これまで旅行ではホテル・キャンプ・ペンション等の宿泊施設を利用することが当たり前になっており、従来の施設では安定したサービスを受けられるものの違いのない画一的な宿泊体験となっていました。

民泊ではトレーラーハウスやお城での宿泊など、これまで体験したことのない多様な宿泊体験をすることは可能です。

また上記のような宿泊体験をしたい借り手のニーズと部屋を貸したい貸し手のニーズを仲介するサービスの登場により、民泊ので新たな宿泊体験がより身近になっています。

訪日外国人観光客の急増も、民泊の浸透に一助することとなりました。

日本政府は経済成長線略として、日本を観光立国にすることを掲げており、実際に新型コロナウイルスの流行前までは順調に訪日外国人観光客数を伸ばしておりました。

そこで発生した問題が、宿泊施設の不足です。人気の観光地の宿泊施設は常に予約が埋まっており、宿泊費用が高騰する現象まで起こりました。

特に北海道・東京・大阪・福岡では慢性的な宿泊施設の不足に陥っており、深刻な問題となっています。そこで民泊を積極的に展開することで、宿泊施設の不足を解消しようとしています。

民泊物件に投資するメリットは？

先述の通り、民泊物件は旅行者の様々なニーズに応えられるため、今後も需要が伸びていくでしょう。そんな民泊物件ですが、投資を行った場合にはどのようなメリットがあるのでしょうか？

1. 収益性の高さ
2. 将来性がある
3. 運営業務の多くを代行可能
4. 原状回復費等の諸費用が発生しにくい
5. 築年数で評価されにくい

1.収益性の高さ

民泊物件への投資の最大のメリットは、収益性の高さにあります。

月々固定の家賃収入に対して、民泊では「一泊〇〇円」と自由に料金設定を行うことが可能です。その料金も毎日同じ料金ではなく「週末料金・長期滞在料金・人数追加の料金」など項目を分けることで、需要の増減に合わせた料金設定を行うことも一般的です。

また物件の状態をキープするために「清掃料金」を料金に上乗せすることも可能なため、家賃収入より収益性の高い運用を目指せます。

おおよそ見込みの家賃収入に対して、2〜3倍の収入を見込むことができるため、民泊経営の初期費用なども一年以内には回収できる見通しになります。

2.将来性がある

民泊物件が注目されているのは、訪日外国人観光客の増加による宿泊施設不足によるものです。現在、新型コロナウイルスの影響で訪日外国人観光客は約９割減となっていますが、この状況が落ち着けばまた観光客は戻ってくると思われます。

政府の政策として2020年には4000万人、2030年には6000万人の観光客増加を目指しており、2019年には3188万人と、その数は伸び続けています。

従来の数字にいつ戻るか定かではありませんが、海外からの渡航が自由になり、訪日外国人観光客が順調に増加すれば、民泊への需要がまた高まるでしょう。

3.運営業務の多くを代行可能

民泊物件を運営するにも様々な業務が発生します。「宿泊客の募集」「掃除」「問い合わせ対応」など、手間のかかる業務も。基本的に民泊物件の運営業務は、そのほとんどを外注することが可能なため、オーナーが作業をすることはほとんどありません。

「ゲストとのやりとりがめんどくさい…」「宿泊客の募集をかけるのが手間」と思っている方も、外注することで運営が楽になるため、設定金額や条件等の意思決定のみ行っていれば問題ありません。

4.原状回復費用等の諸費用が発生しにくい

ワンルームマンション投資などで悩みのタネになるのが、物件の損傷。普通に生活していたら多少の劣化や損傷などは発生しがちです。

民泊物件においては滞在日数も短いため、物件に住むことによる大きな損傷や劣化などが発生しにくいため、それに伴う原状回復にかかる費用は発生しにくくなります。

5.築年数で評価されにくい

通常不動産では、築年数が古くなるにつれて物件の価値は低く見られるため家賃を下げるかリフォームを行うなどで対処することになります。

一方民泊物件では、新築と比較して築年数が古い物件でもそれほどデメリットもなく、利用者募集に影響がありません。むしろ民泊においては築年数ではなく、物件の立地が重要となるため、民泊物件を探す場合は「観光地へのアクセス」「周辺の環境」を見た上で決めることが大切です。

民泊物件に投資するデメリットは？

民泊物件は将来性、収益性含めて投資するにはとても有効と言えそうですね。しかしそこにはデメリットも。そのデメリットについて解説します。

1. 届出等の手間
2. トラブルリスク
3. 立地が限られる

1.届出等の手間

民泊を始めるには物件購入のみではなく、民泊経営を始めるための準備・手続きが必要となります。

仮にスムーズに手続きが進んだとしても2ヶ月はかかると言われており、それまでの期間は貸し出すことができません。あくまでスムーズに進んで2ヶ月のため、3・4ヶ月かかる場合もあります。

また民泊経営に関して、基準を満たす必要もあり、それを役所や消防署に届け出る必要もあります。

2.トラブルリスク

民泊では宿泊者がトラブルを起こすこともあり、周辺住民と揉めることも。

主に「騒音問題・ゴミ問題・セキュリティ問題」の３つが考えられます。

入居者による夜遅くまでのパーティーや家庭ごみとしてのゴミ出しなど、問題に発展しやすいため、民泊経営において悩まされることがあるでしょう。

3.立地が限られる

民泊の立地においては「特区民泊とそれ以外」に分かれており、法的に制約があります。

特区民泊では年間営業日数に制限はありませんが、特区民泊以外では年間180日以内の制限が設けられているため、営業できる日数に差が生じます。

そのためいかにいい物件を見つけても、特区民泊エリアでなければ経営にも影響があります。

まとめ

昨今日本で急増している民泊事業ですが、メリットが大きい反面、デメリットもあるためそれを踏まえた上で投資することが重要でしょう。

特に民泊経営を目的に不動産を購入する場合は、物件の立地による収益の見込みや諸経費などのキャッシュフローの健全化を念頭において進めることが必要です。