ローンの審査が通らなくて不動産購入の支払いができない！？そんな時に押さえておくべき「ローン特約」が大切な理由とは？

住宅用の建物や土地などを購入する際は、金融機関等による融資を受ける方が多く見られます。ローンの審査には現在の収入や勤めている会社など様々なチェックがありますが、当然100%審査を通過する訳ではないため、融資を受けられない可能性もあります。

すでに不動産の購入契約を結んでしまった場合、ローンが受けられないと支払いができないため大きな問題です。そんな時に「ローン特約」が契約内で明記されていれば大きなトラブルを防ぐことができます。「ローン特約」という言葉、聞いたことがある方もいるかと思いますが、どのような効力を持っているのか。またどのようなトラブルを回避できるのか解説していきます。

そもそもローン特約とは？

なんとなく聞いたことのある「ローン特約」という言葉ですが、実際はどのようなものなのでしょうか？

不動産を購入しようとした買主が、住宅ローン等を利用して購入することを前提としていた時にローンの審査がおりない時があります。当然ながらローン審査は100%下りるものでもなく、金融機関によっては断られることも。そのため、不動産取引では予定していた融資がおりなかった場合に、不動産の売買契約を無条件で解除できるのが「ローン特約」です。

この場合、買主が支払った手付金や仲介手数料などはすべて返還されるという、ローンの組めない買主を保護する強力な制度と言われています。

ただ、「ローン特約」は特約の文言の解釈をめぐって揉めることも多く、裁判になる場合も珍しくありません。

ローン特約で起こりうるトラブル

ではローン特約ではどのようなトラブルが起きやすいのでしょうか？主には特約内に記載がないことから売主に反論の余地がある、また特約の文言が曖昧なことから様々な解釈ができることでトラブルは発生します。

契約解除の期日を過ぎてしまう

ローン特約の設定ではいつまでに契約解除を通達するか、期日が明記されます。

仮に遅れた場合はローン特約による解除が認められなくなってしまいます。仮に期日までに売主に通達がいかなかったとしましょう。どうしても契約は解除したい、その時は以下の方法で解除を申し込むこととなります。

• 手付金を放棄する（手付解除）
• 違約金の支払い

手付解除は契約時に売主へ支払った手付金を諦めて、無条件で契約を解除できるというものです。ただし、この場合は買主に非があるため、仲介手数料も帰ってこないことが一般的となっています。

また違約金においては、契約時に設定されており売買価格の10〜20%で設定されることが多いです。

買主が誠実にローン審査の手続きを行っていない

ローン特約は買主を守るための特約ではありますが、買主の一方的な都合で契約を白紙に戻すことはできません。

例えば、売主から見て買主には何の障害もなくローン審査で承認を得られそうな状態としましょう。その時に買主が「満額でローン審査は通るが、金利が思ったより高いからやっぱり解除したい」などの理由で、契約の解除を申し込んだ場合は当然ながら認められません。あくまで買主が誠実にローン審査を進めていた上で、どうしても審査通過ができなかったなどの特別な理由がある時に初めて、契約解除を申し入れることができます。

そのためローン特約にも「買主が誠実にローン申請手続きをおこなっていたこと」という要件は加わっていると考えるべきでしょう。

関係者に対し正式に解除申し入れをしていない

ローン特約での契約解除については仲介業者のみならず売主にも確実に連絡することが必要です。あくまで仲介業者は売主との仲介であり、売主との契約は解除の場合も正式に通達しなければなりません。

仲介業者には仲介責任があるため、仲介業者を介して売主に伝達する義務がありますが、仮に漏れていた場合トラブルの元となります。

その場合に仲介業者を相手取って裁判を起こすことも可能ですが、売主と仲介業者の２者を相手に争う必要があるため煩わしいことになるでしょう。

ローン特約に明記すべき事項

不動産会社や不動産仲介会社が斡旋するローンを利用する場合は、ローン特約の内容を定めることが、宅地建物取引業法で不動産会社等に義務付けられています。

対して、不動産購入時に買主が自分で住宅ローンを選んで利用する場合、買主からローン特約をつけることを希望して、合意のもとローン特約を定めることが可能です。

ではトラブルにならないためには、どのような事項をローン特約に明記すべきでしょうか？

1. 買主に解除権が発生するための条件
2. 解除権を行使した際の売主の義務
3. 解除権を行使した際の買主の義務

1.買主に解除権が発生するための条件

まずはどのような条件であれば買主に解除権が発生するのか、明記することが必要です。

明記する条件としては以下３点、

• 融資の申込先
• 融資承認取得期日
• 融資額

融資申し込みの候補は金融機関だけでも数多あり、また勤務先の会社の社内融資も候補になるでしょう。そのため融資の申込先を明記して売主・買主の両者で確認をしなければ、買主がローン審査の承認が得られないことで契約の白紙を訴えても、売主の主張として「他の金融機関等候補はまだあるため、融資の承認が得られなかったとは言えず白紙には戻せない」と反論されると話は平行線を辿ることになります。

また融資承認の期限として融資承認取得期日を定めておくことも重要です。仮に売主から「現在の経済状況では融資を断られるかもしれないが、時間が経てば経済状況は変わって融資を受けられるかもしれない」と反論される可能性もあります。

2.解除権を行使した際の売主の義務

解除権が行使できた場合に、売主がどのような義務を負う必要があるのか明記しておくことも重要です。買主が売主に手付金と仲介手数料を支払っている場合、ローン特約によって契約を解除した際には受領済みの金銭を無利息で返還することを明記しておけば、後々大きなトラブルに巻き込まれることは少なくなります。

3.解除権を行使した際の買主の義務

これは解除権を行使した際に買主に不当な義務が発生しないように、明記すべきという点です。例えば、ローン審査が通らなかったため契約解除を売主に求めた際、損害賠償を請求されるなどのトラブルが起きた場合、書面上に明記されていなければ裁判に発展することもあります。そのような煩わしいトラブルを避けるためにも、「契約解除後の損害賠償義務が発生しない」という一文を入れることで、そのようなトラブルも回避が可能です。

まとめ

ローン審査が通らず困った時の買主の強力な味方である「ローン特約」ですが、書面への明記を怠ると、一歩間違えれば紛争にもつながります。

自分がトラブルに巻き込まれないためにも、また無駄な費用の支出を防ぐためにもローン特約への記載内容はしっかりとチェックした上で漏れを防ぐことが大切です。