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今さら聞けない!法定耐用年数と物件寿命の違いって?

今さら聞けない!法定耐用年数と物件寿命の違いって?

不動産投資では、シミュレーションが大事だとよく言われます。シミュレーションを行うにあたり肝になってくるのが耐用年数でしょう。

今回は木造アパートを所有している方向けに、耐用年数について基本情報をお伝えします。

たとえ耐用年数を過ぎても、やれることはたくさんあります。どうか諦めることなく、よりよい物件にしていきましょう。

耐用年数とは

Man's Hand Holding Roof Over Question Mark Sign

不動産投資で言われる耐用年数は、物件が利用に耐えられる年数のことを指します。しかし耐用年数の中でも法定耐用年数と物理的対応年数に分けることができ、前者は建物の寿命とは異なる年数です。

法定耐用年数とは、簡単に言えば減価償却費を計上できる期間のことです。不動産を所有している場合、毎年不動産所得の確定申告を行う必要がありますが、経費が多いほど不動産にかかる所得税を安くすることができます。

法定耐用年数内の物件であれば、減価償却費を経費として計上できるため、その分所得税を安くすることができるのです。

構造別法定耐用年数

物件の法定耐用年数は、以下のように設定されています。

構造耐用年数
木造22年
鉄骨造(3mm以下)19年
鉄骨造(3mm超4mm以下)27年
鉄骨造(4mm超)34年
鉄筋コンクリート造47年
鉄骨鉄筋コンクリート造47年

出典:東京主税局(http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/hyo01_02.pdf

 上記のグラフを見ても分かる通り、建物の作りが強くなるにつれて耐用年数も長くなります。鉄骨の厚さによってローンが組める年数が変わってくるので、アパートを建てる際はハウスメーカーに確認するようにしましょう。

法定耐用年数を超えると

ここまで耐用年数について話してきましたが、耐用年数を超えたらどうなるのか?気になる方も多いでしょう。ここでは、法定耐用年数を超えた物件の扱い方について説明します。

税金が高くなる

前述したように、法定耐用年数とは、減価償却費を計上できる期間を指します。そのため法定耐用年数を過ぎると、減価償却費を計上できなくなるため税金が高くなります。

木造アパートの場合、22年で計上できなくなるため、そのタイミングで建て替え検討をすることをおすすめします。

融資が受けられない

融資を受ける条件として、法定耐用年数内であるというルールがあります。

つまり木造アパートであれば、築年数22年を超えていると基本的にローンを組むことができません。アパート経営にとって、融資は大きなインパクトを与えるため、購入時は築年数についても意識するようにしましょう。

買い手が付きにくい

今まで挙げてきた理由を見てもらうとわかる通り、耐用年数を超えた物件は売却しても売り手がつきにくいといった傾向にあります。

建て替えを行うと減価償却費の計上ができるため、金融機関からの融資を受けることも可能となります。また耐用年数を超えた物件は、老朽化も進んでいることも多いため、早いうちに建て替えることをおすすめします。

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法定耐用年数を超えた建物はどうする?

古い物件・新しい物件 イラスト

法定耐用年数を超えたから人が住めない、ということではありません。法定耐用年数と物件の寿命は別物ですので、工夫次第で寿命を延ばすことは可能です。

定期的にメンテナンスをする

アパートの老朽化は止めることができません。そのため、定期的に大規模な修繕を行いましょう。大規模修繕にかかる費用を抑えるためにも、日ごろから小さな修繕は意識的に行うようにしましょう。

またアパート購入時に長期的な修繕計画を立てておくことも大切です。長期的な計画を立てておくことで、いつどのくらいの費用が発生するのか事前に予測しておくことができます。

法定耐用年数内にローンを完済する

何度も繰り返しますが、法定耐用年数とは減価償却費を計上できる期間を指します。つまり法定耐用年数を過ぎてもローンが残っていることを避けるのが第一です。

そのため、毎年の返済額を減価償却費以内に抑えること、また法定耐用年数以内にローン完済することが大切です。

物件を売却する

法定耐用年数を超えると融資も受けづらく、さらに物件の経年劣化により入居率も悪くなることが多いので、利益を出しにくくなります。そのため物件の売却も視野に入れるようにしましょう。

また耐用年数を過ぎた物件を売却する場合は、買い手に物件解体に費用がかかってしまうため、更地にして売却したほうが良いと言われています。

まとめ

耐用年数についての基礎情報は理解できたでしょうか。法定耐用年数といっても、物件の寿命とは違うことが分かったと思います。

木造アパートの場合、法定耐用年数は22年ですが、22年を超えても生活できているアパートは多数存在します。

アパートの寿命をどう延ばすか、本記事で紹介したように工夫のしようはいくらでもあります。諦めることなく、知識を身につけることで手数を増やしていきましょう。

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