初心者必見！失敗しないために知るべき不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資を検討している人は、不動産投資する際のメリット・デメリットを必ず知っておく必要があります。というのも、そのメリット・デメリットを知っておけば、ほかの投資と比較できますし、デメリットへの対策を講じることもできるからです。

そこでこの記事では、特に投資初心者の方に向けて不動産投資のメリット・デメリットを詳しく解説していきます。投資をはじめる前の参考にしてください。

不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションやアパートなどの一棟を保有したり、マンションの一室などを保有したりして、その物件に賃付けして収益を得る投資のことを指します。駐車場経営なども不動産投資ですが、ここでは物件に賃付けをする投資が不動産投資という前提で解説します。

基本的に、不動産投資の収入源は家賃収入であり、物件を「売却」することは想定していません。もちろん、将来的に売却することもありますが、基本的には「家賃収入を継続して得られる物件」を運営することが不動産投資です。

不動産投資のデメリット・リスク

一方、不動産投資には以下のデメリット・リスクもあります。

• 空室リスクがある
• 家賃下落リスクがある
• 金利上昇リスクがある
• 流動性が低い
• 災害リスクがある

空室リスクがある

不動産投資には空室リスクがあります。不動産投資は家賃収入がメインなので、空室になるということは家賃収入がゼロになるということです。

そのため、そもそも収益性の高い物件を保有する…空室が出にくいエリアの物件を選ぶ…適正家賃を調査する…などの対策はありますが、空室がゼロの物件はありません。

そのため、一番大事なのは空室期間が一定期間あっても、黒字である物件を選定することです。そのためには、周辺の物件などから空室リスクを予測し、長期的に空室になったとしても黒字運営できる物件選びが重要になります。

家賃下落リスクがある

また、空室リスク以外にも家賃下落リスクがあります。建物は経年劣化していくので、基本的に家賃は下落していくものと思っておきましょう。そのため、まずは周辺の物件を築年数ごとにチェックし、築年数が経過すればどのくらい家賃が下落するかを調べることが大事です。

そして、その家賃下落率と前項の空室リスクを加味しても、長期的に黒字運営できる物件が「収益性の高い物件」になります。

金利上昇リスクがある

不動産投資ローンを変動金利で組んだ場合は、半年ごとの金利を見直し、5年ごとに返済額が変わる可能性があります。

もちろん、金利が上昇すればローン返済額も上昇するので、不動産投資においてはマイナスです。そのため、変動金利を組む場合には、金利が上昇したときを想定してシミュレーションしておくと良いでしょう。

流動性が低い

不動産投資は流動性が低い…つまり売却までに時間がかかります。というのも、不動産の売却は以下のように、ステップがたくさんあるからです。

• 物件の査定をする
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動や交渉
• 申込&契約
• 引き渡し

不動産投資は「売却益」をメインにするわけではありませんが、将来的に売却することもあり得ます。そのため、流動性が低いという点は踏まえて不動産投資をしなくてはいけません。

災害リスクがある

また、不動産投資は災害リスクがあります。たとえば、大地震などの災害が起きれば、日本経済の悪化につながり株価なども下落するため、ほかの投資も災害リスクはあります。

しかし、不動産は現物資産なので、災害による直接的な損傷リスクがあるのです。そのため、ハザードマップで災害リスクを調査したり、火災保険・地震保険へ加入したりという対策が必要になります。

不動産投資のメリット

前項で不動産投資の仕組みが分かったと思いますので、次に不動産投資のメリットである以下を解説していきます。

• 収益性が高い
• 比較的安定している
• 団信に加入できる
• インフレに強い
• 節税効果が高い

収益性が高い

不動産投資は収益性が高いです。というのも、投資の収益は基本的に「保有資産額×利回り」で決まり、不動産投資はローンを組めるので高額な資産を保有できるからです。

たとえば、不動産投資なら300万円の初期費用で3,000万円の物件を購入することも可能です。要は、手持ち資金の10倍程度の資産を保有でき、このレバレッジ効果の高さは投資の中でもトップクラスといえます。

もちろん、物件運営に成功しているという前提ですが、不動産投資はレバレッジ効果の高さにより収益性が高くなりやすい投資です。

比較的安定している

また、不動産投資の収益源は家賃収入であり、家賃収入はほかの投資と比べると比較的安定しています。たとえば、株価が半年で半値になる…ということはあり得ますし、仮想通貨などはさらに変動が激しいです。

一方、家賃が半年で半値になる可能性は極めて低いです。強いていれば、災害によって大きく損傷したり、事故物件になったりしたときですが、そのような状況になるリスクは極めて小さいといえるでしょう。そのため、不動産投資は投資の中でも比較的安定した投資といえます。

団信に加入できる

不動産投資ローンを組むと団体信用生命保険（団信）に加入できます。不動産投資ローンの場合、団信は必加入ではありませんが、加入できる金融機関は多いです。団信とは、借入者が亡くなっときや高度障害になったときに、その時点の残債が補填される生命保険になります。

つまり、借入者に万が一のことがあっても、「残債なしの投資物件」を家族に遺してあげることができるのです。このメリットは、ローンを組める不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。

インフレに強い

また、不動産投資はインフレにも強いです。インフレとは、通貨（日本円）の価値が下がり、物件が上がる現象のことです。たとえば、200万円で買える車が、インフレによって300万円に値上がりしたとします。

これは、「200万円」というお金の価値が下がったことによる現象であり、現金を保有しているとインフレによって自動的に資産が目減りするということです。

一方、不動産投資の場合は、現金ではなく「不動産」という資産を持っています。そのため、インフレ時は物件価格が上がっている可能性も高いですし、家賃を上げられる可能性も高いのです。だからこそ、不動産投資はインフレ時にも強い投資といえます。

節税効果が高い

また、不動産は所得税と相続税の節税効果が高い投資です。というのも、建物を購入すると、その建物の購入金額は「減価償却費用」として、毎年経費計上することができます。その経費額は高額になりやすいので、不動産所得は減額されて結果的に所得税が節税されます。

また、不動産は現金で持っているよりも相続税評価額が低くなるため、相続税の節税効果も高いです。相続税は「相続税評価額×税率－控除額」で算出されるので、相続税評価額が下がりやすい不動産投資は、相続税も低くなりやすいのです。

相続税評価額は物件によって異なるので一概にはいえませんが、土地で現金の8割ほど、建物で5〜7割ほどまで下がります。

まとめ

このように、不動産投資は比較的高い収益性、かつ安定性も高い点が代表的なメリットです。一方、流動性が低いなどのデメリット・リスクもあるので気を付けましょう。大事なのは、そのようなデメリットやリスクを踏まえた上で、長期的な収益シミュレーションをして物件を選定することです。

まずは、物件価格が安価で「はじめやすい投資」である、ワンルームマンション投資から検討してみてはいかがでしょうか。