ワンルームマンション投資で気をつけるべき9つの注意点

ワンルームマンション投資は少ない資金でも始められるため、検討する人が増えています。少ない資金でスタートできるので低リスクと思われるかもしれませんが、失敗すれば損失は発生します。ワンルームマンションは不動産として価格は大きくありませんが、投資の損失は数百万円以上になります。

この記事では、不動産投資を検討されている方向けに、ワンルームマンション投資を始める場合の9つの注意点をご紹介します。

1. 地方の物件は選ばない
2. 高価な新築ワンルームマンションは価格の下落を考慮する
3. 節税効果に惑わされない
4. 書籍やネットの成功事例を安易に信用しない
5. 駅から徒歩15分以内の物件を選ぶ
6. 対応の早い管理会社を選ぶ
7. 予期せぬ出費があることを理解する
8. 管理費と修繕積立金を考慮した投資計画を立てる
9. 新しい耐震基準に対応した物件を選ぶ　

それでは、この9つのポイントを詳しく解説していきます。

1.地方の物件を選ばない

日本の人口は毎年減少しており、この傾向は今後も継続することが予想されます。ワンルームマンション投資が成功するかどうかは賃貸の需要に左右されますが、人口が減ると需要は低下してきます。

都市部よりも地方の方が人口減少のスピードは速いため、地方の物件は入居率が悪くなります。空室状態が長引くと、投資計画のとおりに収益が上がりません。

一方、人口減少の影響をあまり受けない都市部の物件を選べば、空室リスクを低下させることが可能です。

例えば、東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県などは、人口減少の速度が緩やかです。

ワンルームマンション投資を成功させるには、首都圏の物件を選ぶことをおすすめします。

2.高価な新築ワンルームマンションは価格の下落を考慮する

新築マンションは最初のオーナーが手放すときに中古マンションになり、購入価格は下落します。例えば、3000万円で購入したマンションを売却する場合、経年劣化していなくても2500万円ほどでしか売れません。これを新築プレミアムと言い、一般的な下落の幅は1～2割とされています。

この下落は物件の売却額だけでなく、賃料においても発生します。高額な新築ワンルームを購入して最初の入居者が退去した後、同じ賃料で入居者を募集しても空室が埋まらないことがあります。一度でも入居者があると新築ではなく中古に分類され、新しい入居者を募集する際には賃料を1～2割下げる必要があるのです。

しかし、新築で購入して、長期的に節税対策、生命保険、年金対策を目的として所有するのであれば充分なメリットにもなります、出口の目的別で中古、新築を選ぶと良いでしょう。

3.節税効果に惑わされない

購入した最初の年にはいろいろな費用がかかりますが、以下の費用は経費として取り扱われます。

• 登記費用
• 融資事務手数料
• 保険料
• 管理費
• 修繕積立金
• 不動産取得税

以上の費用は、経費として処理され節税できます。例えば、1500万円の物件を購入した場合、80万円ほどが経費として節税できますが、2年以降は初年度よりも節税できる経費がかからなくなります。

2年目以降は、家賃収入がきっちり入ってきても節税効果が期待できなくなるのです。初年度と同じ節税効果を期待して投資計画を立てていると、収支が狂って赤字になることもあるので注意してください。

4.書籍やネットの成功事例を安易に信用しない

ワンルームマンション投資の成功事例について書いている書籍やネットの記事でがありますが、安易に信用しないようにしましょう。不動産投資を始める前に情報収集することは大切ですが、知識があまりない段階で他人の成功事例を読んでも役に立ちません。

書籍やネットの成功事例は情報として古い場合が多く、現在の社会情勢や法律にマッチしていない方法を推奨されていることがあります。不動産投資で成功するには最新情報を集めて、時代の変化に対応した手法を実践する必要があるのです。書籍やネットの情報は再現性がないことがあるので注意しましょう。

5.駅から徒歩15分以内の物件を選ぶ

人気エリアのワンルームマンションでも、最寄駅から徒歩でかかる時間は重要です。通勤や通学のため徒歩で駅へ行く場合、15分以上かかるとほとんどの人は自転車の利用を考えます。

特に女性は最寄駅から徒歩15分以上かかると、夜道を一人で歩くことに危険を感じる傾向があります。最寄の駅から徒歩15分以上の物件は、女性入居者が検討対象から外すので注意しましょう。

賃貸物件を探すほとんどの人はネットの検索機能を使いますが、最寄駅から徒歩15分以内で検索する人が多いのです。そのため徒歩15分以上かかる物件は、あまり検索されず問い合わせが少なくなります。問い合わせが少ないと空室状態が長期化するため、計画したとおりに家賃が入ってきません。

ワンルームマンション投資をするのなら、最寄駅から徒歩15分以内の物件を選ぶことが大切です。

6.対応の早い管理会社を選ぶ

ワンルームマンション投資では物件の管理は管理会社に任せます。家賃の滞納があった場合に管理会社が回収しますが、対応が遅いとなかなか家賃が入ってきません。家賃の滞納があった場合、すぐに督促して回収するのが鉄則です。これを怠ると滞納状態が長期化して、未回収の家賃が増加します。管理会社が素早く対応することで、家賃を優先的に払うという意識を入居者に喚起して早期回収できるのです。

対応の遅い管理会社は、物件の管理状況の悪化や入居者からのクレームへの対応も悪くなりがちです。そのため、入居者が更新しないで退去する可能性が高くなり、空室期間が長くなるリスクがあります。

管理会社の対応が悪ければ改善してもらうよう促すか、管理会社を変更することを考えましょう。

7.予期せぬ出費があることを理解する

ワンルームマンションを経営していると、予期せぬ出費が必要になることがあります。マンションは経年劣化するものですから、修繕費を請求された場合に備えておかなくてはなりません。

入居者は生活するために必要不可欠な設備が故障すれば、修理や交換をする必要があります。設備の故障などがあった場合に備えて、修理や交換のために資金を準備しておきましょう。

8.管理費と修繕積立金を考慮した投資計画を立てる

ワンルームマンション投資をする場合、毎月支払う費用として管理費と修繕積立金があります。これらの金額は固定ではなく、値上がりすることがあるので注意しましょう。

ワンルームマンション販売時の管理費と修繕積立金は販売会社が設定しますが、実際に修繕する際にはオーナー達によって修繕工事が行なわれます。そのため、当初予定していたよりも修繕費が高くなることがあるのです。また、修繕後の管理費が値上がりするケースもあります。

このようなことが想定されるので、管理費と修繕積立金の値上がりを考慮した投資計画を立てることが大切です。

9.新しい耐震基準に対応した物件を選ぶ

日本は地震の多い国であり、いつ大きな地震が発生するかわかりません。地震による被害を最小限に抑えるため、耐震基準をクリアしている物件を選ぶことが大切です。

ところが、昭和56年6月1日より前の古い耐震基準をクリアしていだけでは、大きな地震に耐えられないと予想されています。ワンルームマンションを購入する際には、昭和56年6月1日以降の新しい耐震基準をクリアしている物件を選びましょう。新しい耐震基準をクリアしているかどうかは、販売会社に確認すればわかります。

信用のできる専門家にまずは相談を…！

ワンルームマンション投資は少ない資金で始められるのが魅力ですが、投資として成功させるためには注意することがあります。

物件を選ぶ際に注意するだけでなく、販売会社や管理会社も慎重に選ぶ必要がありますが、どれも投資を成功させるためには必要なことです。ワンルームマンション投資を成功させるためにも、じっくりと時間をかけて物件を選ぶことをおすすめします。

物件選びのポイントや思わぬ罠なども信頼のできる専門家にまずは相談してみてはいかがでしょうか。無料で相談ができるのでぜひこの機会にお気軽にお問い合わせくださいませ。