ワンルームマンション投資の利回りは5〜8%が基本！利回りが高くても手を出さない方がいい物件の5つの特徴まとめ

老後2,000万円問題や昨今の経済状況から本業以外での資産形成を考える人が多くなっています。手堅く始められる積立NISAや優待もある株式投資、技術的な進歩の観点からビットコインなどの仮想通貨を投資目的で購入するなど多く方法があります。

今回は不動産投資の中でも一番ハードルの低いワンルームマンション投資について専門家の視点で解説していきます。購入したあと、自分の収入に関わってくる利回りですが、どのくらいが相場なのか、利回りが高くても購入を検討した方がいい物件はなにかを詳しく説明します。

気になる利回り。どのくらいが相場なの？

一般的にワンルームマンションの表面利回りの相場は以下のようになっています。

表面利回りは、維持管理費など、マンションの保有にかかる費用を抜いた計算になっています。なので、手元にはいる金額を計算する、平均利回りとは異なります。

古い物件ほど表面利回りが上がっているのは、購入価格が下がるため、相対的な利率が上がってきます。築年数があると空室のリスクや修繕、リノベーションなどの費用もかかるので、利率が高いからと言って安易に購入するのは避けた方がいいでしょう。

この表面利回りは玄人、いわば投資に慣れた人が気にする数値なので、ワンルームマンションの投資をはじめたばかりの人は自分の手元に入る金額を計算する「平均利回り」で計算したほうがわかりやすいと思います。

都内のワンルームマンションであれば上記のような数値が一般的になってきます。ただし、立地条件や経済状況なども加味して考えるので実際の数字は上下する可能性もあるので注意が必要です。

この平均利回りをもとに自分が納得のいく物件を探すようにしましょう。しかしそう簡単にいかないのがワンルームマンマンション投資です。ここからは絶対に失敗しないために手を出さない方がいい物件の特徴とその理由をお伝えします。

利回りだけに惑わされないで！注意すべき物件の5つの特徴

ここまでいうと少し言いすぎかもしれませんが、どうせ不動産投資をおこなうなら失敗したくないのが本心ですよね。なので、以下の5つの点だけは気をつけて購入するようにしてみてください。

1. 管理費・修繕費が高すぎないか
2. 管理状態は酷くないか
3. 借地権物件ではないか
4. 旧耐震基準ではないか
5. 売却ができるくらい魅力的か

1.管理費・修繕費が高すぎないか

管理費と修繕費は販売価格を下げることでお得にみせるようにしている可能性が高いです。ワンルームマンション投資の場合、全体の総戸数や部屋の広さにもよります。他の物件と比較して、明らかに高すぎる場合は注意が必要です。

管理費などが高い場合は、もし自分が売ることになったときに価格を低く設定しなければいけなく売却益が少なくなってしまいます。将来的に売却を考えるのであれば、購入時に出来る限り管理費と修繕費が高すぎる物件に手を出さないようにするのがポイントです。

2.管理状態は酷くないか

管理状態が良い物件は、内装だけでなく外観も管理が行き届いているため、入居希望の方も多く空室がでる可能性が低くなります。反対に管理が行き届いていなく、人気が出ない場合は、空室が目立ち定期的な収入が見込めなくなるのはもちろん、入居者を増やすために修繕やリノベーション、家賃の見直しが必要になってきてしまいます。そうした場合、購入価格は安くても、トータルコストで考えた時に割高になってしまうこともあります。

管理状態は冒頭で説明した表面利回り、平均利回りには反映されないので、自分の目で物件を確認する必要があります。管理状態の見極めには十分注意するようにしましょう。

3.借地権物件ではないか

借地権物件というのは、土地の所有者が異なる物件を指します。そのため、毎月土地代を地主に払う必要があります。

この借地権物件は売却時に譲渡承諾が必要です。地主へ対して譲渡承諾を取り、その際に名義変更料もかかります。そして、借地物件は融資がつかないので、購入時は自己資金が必要です。なので、ワンルームマンション投資を融資前提で考えている場合は借地権物件は探す時に条件から外すようにしましょう。

もし、借地権物件でも大丈夫な方は借地権物件ならではのメリットを抑えておくと良いでしょう。大きくわけてメリットは3つあります。

1. 固定資産税・不動産所得税を抑えられる
2. 減価償却を大きく取れる
3. 販売価格を抑えられる

上記の点で借地権物件といえど、このような3つのメリットがあるので自己資金が潤沢にある場合は購入の候補にいれても良いでしょう。

4.旧耐震基準ではないか

1981年の6月に耐震基準の改定があり、それ以降の物件は新耐震基準の物件になります。旧耐震で建てられた物件は売却時に融資が付きづらく、金利が高くなってしまう可能性があります。

そして前述した表にも記載したとおり1985年以前の物件に該当するので、利回りが高くなってしまいます。

またご存知の通り日本は地震も多く、2011年の東日本大震災の影響もあり耐震性に関して気にする人も多く、入居者が見つかりづらくなることも考えられます。

旧耐震であっても、管理会社と管理組合の連係がとれ、積立修繕費が計画的に貯められていて、定期的な点検がある場合は例外とも言えます。そういった物件なのかも含め選ぶ基準にしてもよいでしょう。

5.売却ができるくらい魅力的か

投資をしても家賃収入やその先の売却を考えなければいけません。自分が投資目的で購入するにしても、一度入居者側の視点で物件を見る必要があります。

まず地域としての価値はあるかは大きなポイントになるでしょう。今後も物件のある土地は発展が見込めるのか、大きなショッピングモールへのアクセスが良いかや過去に栄えた土地ではないかなどは簡単にわかることでもあります。

また、その土地自体が公道に面していない土地かも大きなポイントになります。公道に面していない土地の場合、再建築不可の物件が多く、売却でマイナスポイントとなります。最悪の場合、売却できないこともあるので十分注意してください。

業者であれば他の活用方法などが考えられますが、個人での投資の場合は活用方法がほとんどなく、ただの負債になりかねません。入居者や将来の買い手の立場に立ったときに魅力的であるかを判断基準としておきましょう。

以上が抑えてくべき5つの注意すべき物件の5つの特徴です。

納得のいく物件さがしを！

ここまでお伝えした条件を守った物件選びをすることで、手元にしっかりとしたお金を得る投資をすることができます。ただし、物件選びは骨の折れるくらい時間がかかり、なかなかスムーズにいかない場合もあります。

そんな時はまずは無料での相談会で自分の求める条件や将来への不安をお伝え下さい。私達が最適な方法を一緒に考えさせていただきます。その際に無理に不動産投資をすすめることはありません、投資の一手段として不動産投資・ワンルームマンション投資をお考えいただければと思います。