不動産投資のカギは売却にあり！初心者が押さえておくべき7つの流れ

不動産投資には入口と出口があり、出口に当たるのが「売却」です。不動産投資では売却がとても重要で、より多くの利益を得るためには出口戦略を練る必要があります。しかし初めての不動産投資で、売却の流れすら分からないという方もいらっしゃるでしょう。

そこでこの記事では、初めて不動産を売却する方に向けて、不動産売却の流れを７ステップで解説していきます。

おおまかな不動産売却の流れを把握しよう

不動産売却を考え始めたら、まずは以下のおおまかな不動産売却の流れを把握しましょう。

1. 情報収集
2. 査定
3. 媒介契約
4. 売却活動
5. 決済・引き渡し

この流れを把握したら不動産売却の計画を立てましょう。いつ頃までに売却したいか、いつ頃なら内見などの対応ができるか逆算して動き始めることで、無理なく売却することができます。

実際に売りに出すまでの流れ

次により具体的な流れを説明していきます。不動産売却には以下の7つのステップがあります。

1. 希望条件の整理
2. 相場調べ
3. 書類準備
4. 一括査定
5. 媒介契約
6. 売却活動
7. 契約・引き渡し

この7つのステップを理解することで、不動産売却に必要な最低限の流れを押さえることができます。これから、それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

1.希望条件の整理

まず初めに、投資用不動産の売却を考えたら、希望条件の整理から始めましょう。不動産投資は巨額のお金が動くものですので、後で「ああすればよかった！」など後悔が無いようにしたいですよね。事前に希望条件を定めておくことで、不動産会社の言われるままに価格設定をして想定よりも安い金額で売却することを防ぐことができます。

そこで不動産の売却を考え始めたら、最初に希望の販売価格と売却完了日を明確に定めることが大切です。しかし世の中全てが希望通りに進みません。そんな時に備えて、金額の最低ラインも定めておきましょう。

ここで明確に販売価格を決めるべきではありますが、次に説明する相場を把握したうえで、再度変更しても構いません。

2.相場を調べる

希望条件が整理できたら、次は相場を調べておきましょう。不動産会社でも調べることはできますが、不動産会社の査定額はその不動産本来の価格ではなく、不動産会社の戦略や事情が含まれた金額というケースが殆どです。

そこで不動産会社に査定してもらう前に、自分で相場を調べ、不動産本来の価値を確認しておきましょう。事前に相場を把握することで、査定額が妥当であるか判断することができます。

相場の調べ方としては、国土交通省が公表している地価公示や不動産価格指数をいてみたり、取引価格情報が閲覧できる「土地総合情報システム」、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」を参照してみたりすると良いでしょう。また物件検索サイトで、似た王な条件の物件や近隣の物件がいくらで売り出されているのか確認するのもおすすめです。

3.書類準備

相場を調べ終えたら、いよいよ不動産会社に行きたいところですが、その前に書類を準備しておくことをおすすめします。不動産売却では多くの書類が必要となります。必要書類の中には取得や再発行に時間がかかるものもあるので、いざ必要となったときに慌てることがないよう、今のうちに準備しておきましょう。以下が必要書類となります。

1. 登記済権利証・登記識別情報
2. 間取り図
3. 管理規則・使用細則（マンションの場合）
4. 重要事項にかかわる調査報告書（マンションの場合）
5. 建築確認済証・検査済証（一戸建ての場合）
6. 固定資産税納税・都市計画税納税通知書
7. 実印・印鑑証明
8. 固定資産評価証明書

①の登記済権利証や登記識別情報は、不動産の所有登記をした際に受け取っているもので、紛失したとしても再発行することができません。万が一紛失してしまった場合は「事前通知」手続きを取ったり、司法書士等に相談したりすることで、不動産所有者であると証明することができます。どのみち時間はかかるので、直前になって慌てずに済むよう、事前に確認しておきましょう。

4.一括査定してもらう

さて、書類の準備も終わったら、いよいよ不動産会社に査定を依頼します。実際に査定してもらう際、一社に絞って査定してもらうと、査定額の比較をすることができない為おすすめしません。本来ならもっと高い金額で売却できたはずが、低い金額で販売することになり、損してしまう可能性もあります。

より良い条件で売却するためにも、一括査定を利用して、複数の不動産会社に査定してもらいましょう。一括査定はインターネット上から無料で行うこともできます。一括査定を利用して、査定額を比較して、好条件での売却につなげましょう。この際に仲介を依頼する不動産会社や担当者を見極めておきましょう。

5.媒介契約

媒介契約の選定は、不動産売却の活動に大きく影響します。不動産会社との媒介契約を結ぶ際、規模や知名度で選びがちになってしまいますが、担当者や会社の対応で判断することをおすすめします。一括査定の際にお世話になった会社の中から、良いなと思った会社を選ぶと安心でしょう。

媒介契約には一社のみで販売する専属専任媒介契約、一社のみとの契約だが自分で見つけた飼い主との直接取引も可能な専任媒介契約、複数の会社と媒介契約を結ぶことができる一般媒介契約と3種類あります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約だと、不動産会社が力を入れて販売活動をしてくれる等のメリットもある一方で、購入希望者が見つかるか否かは不動産会社の質に左右されるというデメリットもあります。その点一般媒介契約では複数の会社で販売することができる為、購入希望者が見つかる可能性が高くなります。しかし専任ではない為、不動産会社が力を入れて販売活動をしてくれない可能性もあります。

専任と一般、どちらが良いとは一概には言えませんが、メリット・デメリットを把握したうえで、自分に合った契約を結びましょう。

6.売却活動

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動です。不動産会社に折込チラシへ広告を出してもらったり、ポータルサイトに掲載してもらったりして、購入希望者にアピールを行います。

売却活動で一番重要になるのが内見です。内見で来た時の印象によって、見学者が購入するか否かが左右されます。クリーニングすることはもちろんですが、場合によってはリフォームをし、より魅力的に見えるよう準備しておきましょう。

また見学者に対して、不動産に関する情報を包み隠さず開示しましょう。物件に瑕疵がある場合、そのことを事前に伝えていないと、契約解除や損害賠償請求などのトラブルにも繋がります。あまり伝えたくないネガティブな情報であっても、トラブルを避けるために、適切に開示しましょう。

7.契約・引き渡し

無事に購入希望者が見つかったら、契約の前に購入希望者と価格や引き渡し時期について話し合いましょう。不動産売買では購入希望者側から価格交渉されることも多くあります。その際は（１）の希望条件の整理で定めた最低ラインを元に、納得の行く交渉を行いましょう。

購入希望者との希望条件が折り合ったら、宅地建物取引士による重要事項説明を行い、ついに売買契約を結びます。一般的には契約締結の際に不動産価格の10～20％程度の手付金を受け取ることとなっています。残代金を受領したら移転登記に必要な書類や物件の関係書類等を渡し、売買契約が完了となります。全ての手続きが終了後、所有権移転登記を行いましょう。

少しでも利益をあげるための2つの注意点

ここまで不動産売買の流れをお伝えしていきましたが、実際に売買する際に気を付けておきたい点をご紹介します。不動産投資において、少しでも利益を得たいと思い売却する方も多いことでしょう。そこで少しでもプラスにするために注意したい点を2つ説明していきます。

1.売るタイミング

まず1つ目は売るタイミングです。年度末である1月～3月の間は物件購入希望者が多くなるので、その時期であると不動産売却がしやすくなります。売出し時期に特段の希望がない場合は、その時期を狙って売出しましょう。

また不動産を所有してから5年以下で売却すると、譲渡所得にかかる税率が重くなるので、そこにも注意しておきましょう。譲渡所得とは不動産を売却して得た利益のことで、所有期間によってこれにかかる税金が変わります。5年以上所有していた場合かかる所得税は15％ほどですが、5年以下だと30％とおよそ倍になります。もし所有期間が5年弱の場合は、5年目が経過するまで待ってから売却すると良いでしょう。

2.確定申告の手続き

不動産を売却し、利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告が必要となります。場合によっては譲渡所得の特別控除の対象となり、税金の支払いが必要なくなる可能性もあります。事前に特別控除の対象になるか確認すると良いでしょう。

売却した結果、損失となった場合は確定申告の必要はありません。しかし給与所得や事業所得などで利益を得た場合、一定の条件を満たせば不動産売却で出た損失と相殺することができ、節税することも可能です。不動産売却で損失が出た場合でも、節税することができるかもしれないので、確定申告をしておくことをおすすめします。

納得のいく不動産売却を

不動産売却は大きな金額が動くもの。初めての売却を考えている方の中には、不安を抱えている人も少なくないと思います。しかし不動産売却の流れを把握しておけば、その不安も少しは解消されることでしょう。

不動産投資の出口ともいえる売却。少しでもスムーズに、そして利益を得られるように、事前準備等を行い、納得のいく不動産売却をしましょう。