始める前に知っておきたい！不動産投資の仕組み

「サラリーマン大家」といった言葉がいたるところで目に付くようになった今、不動産投資を始めようとしている方、興味を持っている方も多いのではないでしょうか。

簡単に始められるといわれていますが、始めるにはリスクがあるということを理解しておく必要があります。

今回は、不動産投資の仕組みから他の投資との違い、そしてメリット・デメリットを紹介します。これから不動産投資を始めようとしている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の仕組み

投資には収益を得る方法が2パターンあります。

物件を貸し出し、その家賃で収入を得るインカムゲインと、購入時より物件の価格が上がった際に売りに出すことで、その差分で利益を得るキャピタルゲインです。

それぞれの解説を読み、どちらが自分にあっているか検討してみましょう。

インカムゲイン

インカムゲインとは、投資によって取得した物件を保有したまま得ることができる収益のことを指します。不動産投資でいうと、物件のオーナーとなることで物件を賃貸に出し得られる家賃収入のことです。

オーナーは、毎月家賃と家賃の一部として共益費（建物における共用部分の維持費）を収入として得ることができます。また毎月ではないですが、入居時に初期費用として支払われる礼金や更新料もオーナーが得ることができます。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、物件の購入時と売却時の差額から得られる利益を指します。例えば物件を2,000万円で購入し3,000万円で売却した場合、その差額である1,000万円がキャピタルゲインです。しかし、売却額が下がってしまい差額がマイナスになる可能性もあります。この場合キャピタルロスと呼び、損失となります。

バブル期はキャピタルゲインが主流でしたが、現在は不動産価格の上昇はあまり期待できないため、インカムゲインの方が人気です。

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不動産投資の種類

不動産投資といっても、さまざまな物件の種類があります。その中でも、初心者におすすめの投資は、区分マンション投資です。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの一部屋、もしくは複数の部屋を購入し貸し出すことで、家賃収入を得る投資を指します。マンション一棟ではないため、購入費用を抑えることができ手軽に始められると人気です。

一棟マンション投資

一棟マンション投資とは、名前の通りマンションを一棟まるまる購入し、貸し出すことで家賃収入を得る投資を指します。区分マンション投資とは違い、一棟購入するため、億単位での資金が必要となります。購入時だけではなく、物件の維持や税金など他にも支出額が大きいため、不動産投資の初心者には向いていません。

一棟アパート投資

一棟アパート投資とは一棟マンション投資と同様に、アパートを一棟まるまる購入し、貸し出すことで家賃収入を得る投資を指します。しかしマンションに比べて耐震性が劣るなど物件の修繕費がかかるため、初心者には向いていません。

戸建て投資

戸建て投資とは、戸建ての住宅を購入し、貸し出すことで家賃収入を得る投資方法を指します。物件については土地を探し新築を建てる場合と、中古物件を安く手に入れてリノベーション工事を行い貸し出すパターンがあります。

どちらにせよ、大きな修繕が必要となり多額の支出が発生する可能性もあるため、不動産投資の経験をある程度積んでから検討するのが良いでしょう。

他の投資との違い

これまで不動産投資について解説をしてきましたが、投資といってもさまざまな種類があることをご存知でしょうか。それぞれのリスクとリターンを解説していきます。

ハイリスク・ハイリターン

変動が大きく、少ない資金が大きな利益を生む可能性もある。

例：FX、株式投資

ミドルリスク・ミドルリターン

換金性が低いが、安定した利益を得ることができる。

例：不動産投資

ローリスク・ローリターン

安全性はとても高いが、収益は非常に少ない。

例：債権、預金、保険商品

不動産投資のメリット・デメリット

これまで不動産投資の基本を解説してきました。実際に始めてみようかなと、具体的なイメージが湧いてきた方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし何事もデメリットがつきものなので、しっかりと理解しておくことが大切です。

メリット

自己資産が少なくても始められる

不動産投資は、一般的に銀行から融資を受けローンを組み始めることが多いです。つまり自己資金以上の金額を投資することができるのです。サラリーマンでも始めやすいと言われる理由がここにあります。

生命保険として活用できる

不動産投資ローンを組む際、団体信用生命保険への加入は必要になります。そのため、ローン返済中に物件を買った本人が死亡した場合、ローンがゼロになるのです。また残された家族は、引き続き物件の家賃を得ることができます。

年金対策になる

少子高齢化が進む今、年金の原資不足が問題視されています。しかし、早いうちに不動産投資を始めていれば物件に空室が生まれない限り家賃収入を得ることができます。たとえ年金が支払われなくとも、家賃から老後の安定収入を見込むことができるでしょう。

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デメリット

避けられない空室リスク

不動産投資で一番大切といっても過言ではないのが空室対策です。しかし立地が悪い、周辺環境の調査が甘いことが原因で、簡単に空室が生まれてしまいます。空室が生まれると収入が入らないため、事前の現地調査は大切です。

災害リスク

どんなに良い立地でも避けられないのが災害です。地震や台風、火災などさまざまな災害のリスクヘッジは難しいです。できるだけ被害を生まないためにも、保険を活用していきましょう。

まとめ

不動産投資といっても、さまざまな種類がありそれぞれにメリット・デメリットがあります。たとえ初心者に優しい区分マンション投資といえども、融資を受けローンを返済していくことには変わりありません。事前にリスクを把握し、細かくシミュレーションをしたうえで、投資すべきか検討するようにしましょう。また、不動産投資は情報収集も大切です。書籍やセミナーに参加するなどして不動産投資への理解を深めていきましょう。