資産運用トラの巻
 

20代こそ不動産投資に目を向けるべき!?資産運用で不動産を運用するメリットとは?

20代こそ不動産投資に目を向けるべき!?資産運用で不動産を運用するメリットとは?

20代後半になると給与所得が増えることで、貯金等の余裕が出てきます。そのまま銀行に預けるのはもったいないと思い、株や金などの投資商品に貯金を回している人もいるでしょう。手軽に始められる株や暗号通貨に比べて、20代で不動産投資を行なっている人は少数です。実は20代こそ資産運用の手段として不動産投資を選択するメリットが多いことをご存知でしょうか?

そこで20代で不動産投資を行なっておくべき、不動産運用のメリットを解説していきます。

そもそも不動産投資はどうやって利益が発生する?

不動産投資には主に以下のような、利益を得る手段があります。

  • 購入物件を他人に貸すことで得られる家賃収入(インカムゲイン)
  • 物件購入時と売却時の差額による差益(キャピタルゲイン)
  • 家賃収入を得ながら、物件価格が上昇した際に売却して得られる差益の合計(インカムゲイン+キャピタルゲイン)

家賃収入(インカムゲイン)

家賃収入によるインカムゲインは、マンションやアパートを購入してその物件に借主を住まわせることで家賃を得ることが可能です。

効率的に、損をしない形で家賃収入を得るには利回りを意識することが重要となります。

利回りとは投資(物件購入ローン・初期費用・修繕費等)金額に対して、どれだけのリターンを得られるかを指します。

賃貸物件として貸し出す前提での不動産投資は、物件購入時の支出のみならず「初期費用・火災等の保険・修繕積立金・税金」等の費用が発生するため、安易に手を出すと利回りがマイナスになり、トータルで損をする可能性があります。

購入する物件を検討する際に、物件の築年数や駅距離等の立地などを考慮し、家賃収入としてどれだけ取れるか、修繕費を抑えられるかを重視しましょう。

また上記に合わせて、空室リスクも考慮しましょう。賃貸物件というのは常に借主がいるわけではなく、空室になる場合もあります。その際は家賃収入が入ってこないため利回りがマイナスになるため、物件の需要が高いエリアを選ぶ必要があります。

物件売却時の差益(キャピタルゲイン)

マンションやアパートなどの不動産は、購入需要によって物件価格が変動します。

需要がある時は価格が上昇するため、購入時の価格を上回る価格になれば売却することでその差額の利益を得ることが可能です。

賃貸物件として家賃収入を得るよりも、その利益は大きくなる可能性がある反面、物件価格の急落により大きく損をする場合も。

最初や賃貸物件として出した上で、価格が上昇するまで待った上で売却を検討することが堅く利益を得ていく手段となるでしょう。

20代で不動産投資を行うべきメリットとは?

では20代で不動産投資を行うメリットは何でしょうか?おそらくまだ貯金を考えていない、手元で使えるお金で遊んでいたい、という方が多いでしょう。もちろんそれも悪くないですが、早いうちから資産形成を検討することも重要です。

老後の年金対策になる

今の20代が年金をもらえる年齢になった場合、受給額は減額されており生活がままならない可能性もあると言われています。いわゆる「老後2,000万円問題」です。

そのためにも老後のための資金を確保する必要があり、その手段として不動産投資が有効となります。

不動産投資は物件購入ローンを完済すれば、その後は家賃収入で毎月の不労所得を得ることができ、また売却すれば大きな額の資金を得ることが可能です。

老後の年金の足しで家賃収入を充てる、大きな買い物や手元に大きな額が必要となった際は不動産を売却して資金を得ることができるため有効と言えるでしょう。

住宅ローン完済までの猶予がある

先述の「老後の年金対策」を考えた場合、年金受給年齢までの猶予を考える必要があります。仮に以下のような設定で物件を購入した場合を考えていきましょう。

  • 年金受給年齢は65歳
  • 物件購入価格は3,000万円
年金受給年齢までの猶予年間の返済額月の返済額
25歳で始める場合40年75万円6.25万円
45歳で始める場合20年150万円12.5万円

上記は家賃による収入、初期費用、税金、修繕費等の支出を含まない金額のため、大まかな計算になりますが、20代での不動産投資と40代での不動産投資は大きく月々の負担額も変わってきます。そのような意味で、20代からの不動産投資は先行投資としてメリットがあるのです。

リターンを得られる期間が長くなる

先述と近い話ですが、仮に25歳と45歳で始めたとしてローンの返済期間を20年と同様にします。

45歳で始めた場合は、65歳から家賃収入のリターンを得ることになりますが、25歳で始めた場合は45歳から家賃収入のリターンを得ることが可能です。

当たり前の話ですが、20代のうちから月々の貯金を不動産投資に回すことで早いタイミングでのリターンを得られるので将来の不労所得を得る手段として選択肢に加えても良いでしょう。

生命保険の代わりになる

20代後半から結婚を考える方も増えてくるのではないでしょうか?

仮に結婚した後、ガンなどの病気や死亡した場合の家族の生活リスクが出てきます。

その場合の生命保険はありますが、不動産も生命保険の代わりになることを知っていますか?

不動産の購入でローンを組んだ場合、融資を受けた本人がなくなるもしくはガンになった際にはローンの返済が免除されて物件をそのまま遺族が受け取ります。

それを売却、もしくは賃貸で貸し出した場合は収入を得られるので、遺族がお金に困ることはありません。

結婚を考える20代後半だからこそ、生命保険などを検討する際に選択肢として不動産投資を入れるのも良いでしょう。

安易に手を出すのはNG、リスクも要チェック

当然ながら必ず儲かる投資商品はありません。20代で不動産投資を行う場合のリスクも確認しておきましょう。

信用が低いため融資が通りにくい

勤め先の企業にもよりますが、20代前半では収入が低い傾向にあるためローンの審査が通りにくいことがあります。

不動産の価格も2,000万円から、また不動産投資ローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しいため、融資を受けられない可能性が高くなります。

キャッシュフローが曖昧になりがち

不動産投資を行う上で、収入と支出のバランスが重要になると先述しました。

収入である家賃収入と、支出になる初期費用・税金・保険・修繕積立金ですがこの収支のバランスが崩れると、年ごとに大きな赤字を出す可能性もあり、結果的に損をしてしまいます。

20代は会社員としての業務に必死になり、一人暮らしの場合は生活にも左右されるためキャッシュフローの計算を曖昧にしがちです。

仮に始める場合は、トータルで損をしないために月に一回、見直す時間を作るなど注視した上で行うべきでしょう。

メリ・デメ見極めた上で20代での不動産投資を検討

20代は老後までの時間が十分にある反面、給与もそれほど多くないため不動産投資を行うにはそれなりの覚悟が必要です。

ただし資金の確保、安定した運用を心がけていれば若いうちでの不動産投資がとても有利に働きます。

株や暗号通貨、FXなど様々な金融商品への短期投資も良いですが、将来老後を見据えた上で不動産に投するという選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。

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