不動産投資初心者・・必見！小さく始めて規模を拡大していく投資のヒミツ！！

スルガ銀行の事件以降、不動産投資の融資は厳しくなり、どうやって規模拡大すればいいのだろうとお悩みの不動産投資家が増えています。属性がそれほど良くなく、自己資金が潤沢でない人にとっては厳しいのが現状です。

では初心者は不動産投資をあきらめなくてはいけないかというと、決してそんなことはありません。不動産投資初心者でもやり方によっては規模拡大をしていくことはできます。

この記事では、不動産投資初心者の方向けに、小さく始めて規模を拡大していく投資方法を解説していきます。

小さく始めて規模を拡大していく投資方法

スルガショックが起こる前でしたら、不動産投資初心者でも地方銀行からアパートローンの融資を受けられるケースはありました。しかし、現在は審査基準が厳しくなり、なかなか融資を獲得できません。

不動産投資の融資を申し込むと、申込者の居住エリアや属性、自己資金などが審査項目としてチェックされます。

例えば、担保としての評価が高く、収益性の優れた物件を見つけて融資を申し込んだのに、審査に通らなかったということはよくあることです。これは融資を申し込んだ人を個別に審査しているからです。金融機関は、融資の対象となる物件が優良であるかどうかだけで審査していません。

このような状況がありますから、アパート投資だけでなく戸建て投資も混ぜるという戦略を考える必要があります。

これはあるサラリーマン大家さんの話ですが、この戦略を採用して戸建てを購入したそうです。購入した物件は、中古のボロ家で調整区域というロケーションでした。それでも4年間はずっと満室だったそうです。ただし、物件がボロなので、家賃は5万円が上限だったそうです。

不動産投資初心者は、これくらいの小さな規模から始めるのをおすすめします。小さく始めることで、経験を積んでいろいろと学べるからです。

この方はボロの戸建てをそのまま賃貸に出していたわけではなく、DIYでリフォームをしたそうです。最初からDIYの知識があるわけではないので、思うようにいかずに失敗をしました。砂壁をシーラーで固めてきれいにしようとしたけど、うまくできず途中であきらめたそうです。

お金がないのでセルフリフォームのために泊まりこんだり、奥さんといっしょに室内の掃除をしたりしたそうです。とにかく自分でできることはできるだけしたそうです。このようなことは不動産投資をしていく上で、いい経験になります。

この方は属性がそれほど良くなかったので、すんなりと融資が下りませんでした。そのため高額な物件は購入できなかったので、自分にできることをしていきました。例えば、共同担保で購入したり、キャッシュをできるだけたくさん使って購入したりして、小規模のアパートや戸建てを買っていきました。

属性が高くなくても、工夫すれば小規模な物件なら購入していけます。最初から大きな物件を購入していると、初心者は失敗するリスクが高くなるので注意が必要です。

このサラリーマン大家さんが成功できたのは、小さなところから始めていったことが大きいと思います。投資物件をうまく運営していくためには、小さなところから初めて経験と実績を積んでいくことは大切だということです。

投資経験がないうちに大きな物件を購入してしまうと、失敗したときのダメージは大きくなります。大きな物件を購入するのは、経験と実績を積んでからでも遅くありません。まずはじっくりと経験を積み、不動産投資の知識を身に着けるようにしましょう。

不動産投資には、学ぶべきことがたくさんあります。例えば、以下のようなことです

・家賃をどれくらいに設定するのか、

・借入条件はどうなるのか

・リフォームはどうすればいいのか

・空室が出ないようにするにはどうすればいいのか

・税金対策

小さなところから始めて、これらのことを学びましょう。

まずは実績を作ることが大切

では不動産投資初心者が小さなことから始める場合、具体的にどんなことをしていけばいいのでしょうか。

まずは最低でも3期の賃貸実績を作り上げましょう。賃貸を事業として行い、3期の確定申告を行います。さらに満室経営をして利益が出ている状況になっていれば、金融機関から信用されるようになります。

金融機関に融資を申し込む場合には、3期分の確定申告書を資料として提出します。それに加えて、どうやって満室経営をして利益を出しているのか、リフォームの方法などがわかる資料も提示するのです。これらの資料を提示されると信用度が上がり、融資担当者は融資に前向きになってくれます。

3期の賃貸実績ができると、金融機関との融資の交渉はかなりスムーズになることは確かです。ただし、融資を申し込んだ物件の収益性に問題があったり、金融機関の営業エリアから外れた物件であったりすると、融資の審査に通らないことがあるので注意してください。

実績を作ってからの戦略

3期の確定申告の実績ができたら、次の戦略を展開していきます。その際には、次の3つのポイントに注意してください。

担保評価と収益性のバランスのとれた物件を選ぶ

不動産投資を始めたばかりのころは、キャッシュフローを増やすことが大切です。できるだけ多くのキャッシュフローが毎月安定してあれば、規模拡大への道筋ができるからです。キャッシュフロ－が毎月100万円ほどになると、規模拡大をしていくには有利になります。

初期段階で安定したキャッシュフローを確立したら、次は担保評価と収益性のバランスのとれた物件を選ぶようにしましょう。担保価値があれば売却による利益を上げることも可能になるからです。流動性のある物件を購入すれば、必要な時にキャッシュを生み出せます。

まずはキャッシュフローを重視して、実績ができたら資産性を重視した物件選びもしていくというのがおすすめの戦略です。

プロパー融資を受ける

資金のない人が不動産投資で規模を拡大していくには、公庫やノンバンクなどを利用していくことも考える必要があります。資金がなくても、公庫の無担保融資やノンバンクのパッケージローンを活用することはできます。

しかし、不動産投資家としてより成長するためには、プロパー融資を受けることは大切です。プロパー融資とは、信用保証協会を間に入れずに、直接銀行からお金を借り入れる融資です。プロパー融資を受けるためには、不動産投資事業者としての信用を高める必要があります。そのためにキャッシュを手元においておける状況を作るようにしましょう。

空室率を下げる

空室率が高いということは、それだけ入居者の出入りが激しいということです。空室率が高いと事業としての収益性は低くなり、規模を拡大したくても金融機関から融資を引くことはできません。

空室率を下げるには満室の状態にできるだけ近づける必要があります。そのためには、契約内容の見直しなどをして退去する人の数を減らすことが大切です。

まとめ

不動産投資初心者が小さく始めて規模を拡大していくには、どういう投資方法をすればいいかについて解説しました。

初心者の方にはやや難しい内容だったかもしれませんが、不動産投資を始めるといずれは規模拡大を考えるときがやってきます。そのときには、今回の記事の内容はきっと役に立つでしょう。

最近では、サラリーマンが不動産投資を始めるのに、以前よりもハードルが下がってきました。自己資金がそれほどなくても不動産投資をスタートできる環境は整っています。まずは気軽に始められる不動産投資から始めてみてはいかがでしょう。