一棟経営はリスクが多い？不動産投資で一棟経営を行うメリットを解説

不動産投資と言っても運用方法は様々で、物件を貸し出すことで得られる家賃収入や売却時の差額で利益を得る投資方法など自己資金の状況に合わせた形で行うことができます。

賃貸での家賃収入はワンルームマンションを購入して貸し出すのが身近なイメージですが、マンション一棟を購入して各部屋を貸し出す、「一棟経営」もあります。資金があれば手を出せる一棟経営ですが、そのメリデメも様々。

ワンルームマンションと比較した「一棟経営」のメリットとそのリスクを解説していきます。

そもそも一棟経営とはどのような投資方法？

一棟投資はマンション・アパートのワンルームを購入し貸し出す区分所有とは異なり、マンションを一棟単位で購入して各部屋を貸し出すことで家賃収入を得たり、売却時の収益で投資資金を回収する方法となります。

当然ながら一棟の購入となるとワンルーム購入より、大きな額の資金が必要となりその額は大抵億単位になります。

ワンルームの運用よりリスクが大きい分、そのリターンも大きくなります。

そんな一棟経営のメリットを見ていきましょう。

一棟経営を行う上でのメリットとは？

収入金額が大きくなる

ワンルームに対して部屋数を多く所有する一棟経営は得られる家賃収入が大きくなり、多額の収入を得ることが可能です。

10室のマンションを一棟経営するのと、一室のワンルーム経営をするのでは以下のような収入差ができます。

部屋数が多いため当然の話ではありますが、一物件あたりの金額規模が大きくなるため投資資金を回収するスピードも早いという点は大きなメリットです。

利回りの高さが魅力的

ワンルームマンション経営に比べて一棟経営は利回りが高くなる傾向にあります。

近年の各形態での収益物件の表面上の利回りは以下のようになります。

• 一棟アパート：8.63%（築10年未満6.94%、築20年以内7.97%、築20年以上9.74%）
• 一棟マンション：8.25%（築10年未満5.59%、築20年以内7.01%、築20年以上8.79%）
• ワンルーム：7.80%（築10年未満4.78%、築20年以内5.44%、築20年以上8.98%）

このように一棟経営はワンルームマンション経営より表面上の利回りは高くなっています。

当然ながら表面上のため、固定資産税や維持管理費、修繕積立金など実質の利回りで評価を行う必要はありますが、利回りの高さは一棟経営の大きなメリットと言えるでしょう。

融資での評価が高くなる傾向

ワンルームマンションに比べて一棟経営は土地所有が多くなるため、投資対象の物件の評価が高くなる傾向にあり、融資の際も高額の融資を受けることができます。

建物自体は築年数によって物件の価値が変動するため、築年数が古い物件を選ぶとその評価は低く見積もられます。

しかし価値変動が少ない土地が含まれるか否かで投資物件の評価は大きく変動します。マンション一棟を保有することで物件と土地を所有することができ、築年数が経過してもその物件価値は下がりにくくなります。

空室リスクにおける影響が小さくなる

仮に物件の各部屋で空室が出たとしても、他の部屋で家賃収入を得られるため家賃収入がゼロになるリスクを下げることができます。

ワンルームマンション経営では仮に空室になった場合、家賃収入が得られないリスクが発生しますが一棟経営では10室中1室が空室でも、残り9室の家賃収入が得られるため収入への影響を分散させることができます。

一棟投資を行う上でのリスクとは？

投資を行う上でリスクはつきものです。一棟投資にも当然ながらリスクはありますが、どのようなリスクがあるのでしょうか？

購入時に多額の資金が必要

ワンルームマンション経営に比べて一棟投資では当然、多額の資金が必要となります。一棟マンションでは億単位の投資額になることもあり、全額をローンで組める物件は多くありません。

また物件によっては２割ほどの頭金が必要となるため、自己資金をどれだけ準備できるかも、投資する上で重要な要素となります。

大規模修繕等、維持管理費などが多額に

一棟経営はマンション全体の維持や管理を行う必要があり、築年数が経過すると維持管理のための大規模修繕等が必要となります。

マンションの各部屋の設備やマンション共用部分の整備など、正常に保つためには多額の費用が必要となるためその資金を準備することになります。

運用する手間も大きくかかってくるため、その点でも負担が大きくなります。

もちろん管理会社に全てを委託することも可能ですが、その時点で費用も発生するためキャッシュフローがマイナスにならないよう注意する必要があるでしょう。

そのほか税金等のコストもかかってくるため、ワンルームマンションの投資に比べて費用面でのデメリットが大きくなります。

売却がしづらい

一棟投資はその価値が高いことからなかなか買い手が見つからず、売却がしづらいこともリスクの一つとしてあります。

当然ながら売却自体は可能なのですが、売り出してから実際に売却できるまで時間もかかるため、その期間は管理が必要となりその費用も負担することとなります。

不動産以外の投資も検討しているのであれば、流動性の高いワンルームマンションを購入するのも選択肢として持っておくのが良いでしょう。

災害などの被害を大きく受ける

災害が多く発生する日本。マンションの倒壊なども起こるため、マンション一棟を保有した場合には災害の影響を大きく受けることになります。

物件が倒壊、人が住める状況ではなくなったため家賃収入が得られないなどのリスクもあるためワンルームマンション保有の方が安全と考える人もいます。

ワンルームを複数所有することも有効

一棟経営は利回りの良さや有志の評価、収入の高さなど魅力的なメリットが多くある反面、災害時のリスクや大規模修繕、購入額が高いなどのリスクを多分に含んでいます。

上記のようなリスクを避けるのであれば一棟買いではなく、ワンルームマンションを複数保有することもおすすめです。

土地を含めた評価等のメリットは享受できませんが、空室リスクの分散や収入の高さなどのメリットを受けることができます。

当然ながら投資額は大きくなりますが、災害リスクやマンション全体の修繕など費用面のリスクを抑えることができます。

まとめ

メリットの多い一棟経営ですが、費用面など多くのリスクを含んでいます。

投資できる資金額によりますが、なるべく多くのリターンを得たく不動産投資に集中させたいのであれば一棟経営は有効でしょう。

ただ、リスクを許容できないのであればワンルームマンションを複数所有して経営する方がより効率的かもしれません。