不動産投資で利益が出ない可能性も？キャッシュフローが不動産投資で重要な理由

不動産投資を始める際に最も重要なのが「キャッシュフロー」になります。通常のビジネスでも聞く用語ではありますが、ビジネスで得た収入に対して現金支出を差し引いて残る資金の流れを指します。

キャッシュフローを捉えていないと外部への支払いや銀行への返済が滞ってしまうため、正確に捉えることが重要になります。

不動産投資においても同様で、きちんとキャッシュフローを捉えておくことが重要。項目の多い不動産投資ではこれをおろそかにするとローン返済ができないことも。そこで、不動産投資のキャッシュフローにおける注意すべき点を解説していきます。

そもそも不動産投資においてのキャッシュフローは？

不動産投資でのキャッシュフローの計算は大まかに言うと以下のようになります。

【不動産投資のキャッシュフロー：収入（家賃＋その他収入）ー支出（経費＋ローン返済）】

上記に税金等の負担もかかりますが、税率は物件によっても異なるため一般的には税金を加味しない状態のキャッシュフローを指すことが多いです。

また上記はあくまでお金の流れを示すものとなるため、利益から逆算する場合は以下のような計算式になります。

【1ヶ月の利益＝売上ー経費＋減価償却費ーローン元金の返済額】

キャッシュフローが重要な理由とは？

当然ながらマイナスは出したくない、その点で特にキャッシュフローを重要視する理由はどのようなものでしょうか？

手元に現金を保有して、運用を滞らせない

不動産を運用するにはローン返済など、現金が必要となります。当然ながら家賃収入に対してローンの返済額が大きいと、手元の自己資金を使って支払わなければなりません。

それが何ヶ月も続くと手元の資金が尽きてローン返済も滞り、不動産投資自体が失敗に終わることも。

また毎月なんとか家賃収入で支払うことができても、タイミングによっては修繕費などのコストがかかり、結果的に運用が滞ることも。

そのため不動産投資を成功に導くためにはキャッシュフローでプラスを出すこと、想定外のコストを鑑みて毎月プラスを少しずつ積み立てていくことが重要となります。

物件売却時にプラスの評価を得られる

仮に物件を売却したい場合、家賃を高く得られる物件というのは価値が高くなります。

キャッシュフローをプラスにするためには、家賃収入を多く得ることが必要となり、そのために家賃を下げない努力をします。その結果、売却時まで家賃を下げることなく運用することとなります。

物件売却時の評価というのは、その物件でいくらの家賃収入を得られているかも評価の対象となり、その額が高くなれば物件自体の売却額も高く試算される傾向にあります。

キャッシュフローを増やすには？

キャッシュフローが重要なことはわかりましたが、ではキャッシュフローを増やすために大事なポイントはどこになるでしょうか。

主に以下の５点を気にしながら、キャッシュフローを捉えることが重要となります。

1. 頭金を多く入れる
2. 低金利のローンを組む
3. 空室率を下げる
4. 長期的な管理費・修繕費の積立を行う
5. 自主管理を行う

それぞれ見ていきましょう。

頭金を多く入れる

家賃収入が高い物件を購入すると利回りが高い状態で物件の運用ができるため、キャッシュフローを効率的に進めることができます。

しかし利回りの高い物件を見つけるのはそもそも難しく、またその分リスクも高くなります。

その中でポイントになるのはローンの返済です。キャッシュフローの中でもローンの返済は割合が大きくなるため、極力ローンの返済額を減らすことがキャッシュフローの改善に繋がります。

頭金を多く入れることで物件のローン返済額が少なくなるため、キャッシュフローを増やすことが可能です。

低金利のローンを選ぶ

先述の通り、ローンの返済額を抑えることはキャッシュフローを改善する上で有効となります。ローンの返済には金利が発生しますが、なるべく低金利のローンを選ぶようにしましょう。

仮に金利が1%変わった場合、返済額は以下のように変わります。

条件：返済期間20年、5,000万円の融資

• 1%の場合：5,500万円の返済　229,166円
• 2%の場合：6,000万円の返済　250,000円

1％変わるだけで、月々の返済額で2万円の差が発生します。このようにキャッシュフローを増やすためにもなるべく低金利のローンを組むようにしましょう。

空室率を下げる

不動産投資を検討されている方であれば、空室リスクというのは聞いたことがあるでしょう。これはキャッシュフローを悪化させる大きな原因となります。

当然ながら空室になった場合、家賃収入が得られないためローン返済だけでキャッシュフローがマイナスになってしまいます。

家賃を下げて入居を促すことも可能ですが、それもキャッシュフローを悪化させてしまうため、あらかじめ空室リスクの低い物件を選ぶことが重要です。

そのためにも地域調査・ニーズ調査はしっかりと行なった上で物件を選びましょう。

長期的な管理費・修繕費の積立を行う

物件は築年数が経過するにつれて、様々な修繕が必要となります。何か発生した際の修繕積立金は当然必要ですが、長期的にメンテナンスを行うことで物件の寿命を伸ばすこともできるため、長期的な修繕費の積立とメンテナンスは計画するようにしましょう。

メンテナンスによって、物件売却時の評価額も上がる可能性が高くなるのもポイントです。

自主管理を行う

マンションの管理は一般的に管理会社に委託されることが多く、それによって管理委託費用が発生します。

月々の支払額はそれほど大きくはありませんが、トータルで考えるとかなりの額になるためキャッシュフローにも影響を与えてきます。

極力費用を抑えたい場合は、管理している業務内容の見直しをした方が良いかもしれません。

仮に自主管理できる業務内容があれば、管理委託をやめることで月々かかっていた管理委託費を抑え、他の項目に回すことも可能です。

まとめ

キャッシュフローが重要な理由、キャッシュを増やすためのポイントを解説しました。

不動産投資を行う上で、キャッシュフローはしっかりと捉えなければいけません。

利益を出していくために各項目での無駄が出ないようにしましょう。

特に金利の部分では初期に行えるキャッシュフローの改善です。

なるべく金利を抑えたローンを組む、頭金を多くして返済額を抑えるなどの方法があるため現在の自己資金に合った形での運用を行なってください。