築古物件にはリサーチが重要？築古アパートの不動産投資で成功するための5つのコツ

現在、年金の受給額は現象傾向にあり、受給年齢を引き上げる話も出ています。このままでは、年金だけで老後生活して行くことが難しくなることも。年金に頼らない将来設計を考えなくてはならない時代へと突入しつつあります。

そのため資産運用を行うことで老後の生活資金を確保することで、安心した老後を迎えることができるでしょう。資産運用の方法の一つとして不動産投資がありますが、数年前から不動産市場は加熱気味の状態が継続していました。

ところが2018年から状況が変化しており、不動産投資に手を出しにくくなっています。不動産投資に参入する間口がやや狭くなり、自己資金と信用がある人でなければ物件を購入できない傾向に。

不動産投資は始めにくい、と思う方も築古アパートで始めてみるのはいかがでしょうか？

新築アパートで融資が降りない方でも、築古アパートであれば手を出せる可能性も。

この記事では、築古アパートの不動産投資で成功するための5つのコツについて解説します。

築古アパートにはどのような特徴が？

主な運用目的は家賃収入を確保すること

そもそも築古アパートにはどのような特徴があるのでしょうか？

まずは運用方法。新築アパートであれば家賃収入を得るのもよし、物件価格が上がるor手元に現金が必要になれば売却することもできます。

一方、築古物件については売却の選択肢は取りにくく、家賃収入を主な目的として運用します。

築古アパートがおすすめと言いましたが、これは地方の物件であることを前提としています。

地方の築古アパートは土地が安いため、売却してもたいした金額にはなりません。売却して稼ぐということは難しいのです。

以前は、利回りの高いアパートを売却しても利益が出るという状況はありました。現在では、初心者が築古アパートを売却して利益を得るのは難しいでしょう。たまたま高く売れるチャンスが到来することはあるかもしれませんが、まれな話です。

物件選びは家賃収入がどれだけ得られるか

築古アパートで投資していく場合、もっとも重視すべきことは物件を保有している期間中にどれだけの家賃収入が入ってくるかです。たまたまいい条件で買い手がついた場合は売却できることもありますが、保有してキャッシュフローで苦しくない状況を作る必要があります。

不動産は流動性の低い資産ですが、保有するリスクを下げることができれば楽に運用することができます。築古アパートで投資する場合には、家賃収入がそれなりに入ってくるか。購入額と比較した上でキャッシュフロー上の黒字を目指すべきでしょう。

築古アパートで不動産投資して成功するための5つのコツ

築古アパートの投資で成功するためのコツを一言で言うと、「長期的に満室経営すること」です。詳しくは以下5つのコツに従って不動産投資をすれば成功確率をあげることが可能です。

1.物件購入エリアの人口規模をチェック

購入する前には物件購入エリアの人口規模を調べます。対象の市区町村の人口が最低でも10万人以上、20万人ほどいるのが理想です。

現在、日本の人口は減少傾向で、過疎化している市区町村は年々増加しています。たとえ人口減少が進んだとしても、20万人ほどの人口規模なら10年～15年経過してもさびれてしまうことはないでしょう。このような理由から理想は20万人と考えます。

ある程度の人口規模であれば、大企業は商業施設を出店します。ビジネスが成立しなくなるエリアへ大企業が進出することはないからです。

そのため物件購入をどのエリアで行うか検討する際には、人口規模は必ずチェックするようにしましょう。

2.賃貸空室率はどのくらいか

ある不動産サイトのデータによると、日本の賃貸物件の空室率は約19％ほどだそうです。今後も人口減少は進めため、この数値は上昇していことが予想されます。どのくらいの空室率なのかを把握するための、一つの目安として知っておきましょう。

この目安となる数値を参考にして、購入を検討しているエリアの空室率をチェックしていきます。いろいろなエリアで物件を探していると、状態が良くて家賃が安い物件を目にすることがあります。ところがエリアの空室率を調べてみると、目安の数値より高いというのはよくあることです。これは需要がないから家賃が安いのであり、安さだけを重視して物件を購入すると不動産投資は成功しません。

そのため物件の価格も重要ですが、購入検討エリアの空室率も一つの目安とすることが重要です。

3.家賃相場を把握する

初心者のうちは家賃相場を把握できなくて苦労します。家賃相場を把握するには、ターゲットのエリアの仲介業者を回って相場を聞き出すのが一番の近道です。家賃相場の把握をおろそかにして不動産投資すると、思うような利回りになりません。

ネット上で調べるのではなく、必ずエリアの仲介業者からヒアリングして正確な家賃相場を把握してください。

4.ライバルの状況をチェックする

築古アパートで不動産投資をする場合、ライバルの状況をチェックしてください。チェックするポイントは、次の2つです。

①エリアの最低家賃はいくらか

家賃が値下がりした場合にどこで下げ止まるか、つまり最低家賃を把握することが大切です。新規の入居を促すため内装をリフォームしたり家賃を下げたりしますが、物件のあるエリアの最低家賃がどれくらいかを把握しておく必要があります。最低家賃がわかれば、家賃や利回りがどこまで下がるのかわかります。

②エリアの新築アパートの家賃はいくらか

築古アパートのライバルは新築アパートです。物件購入を検討しているエリアで、新築アパートの状況をチェックします。家賃が4万円の新築アパートが成約せずに残っている場合、築古アパートを満室にするのは難しいでしょう。

また新築アパートの供給数が多いと家賃が下がる傾向があり、築古アパートは苦戦を強いられることが予想されます。入居者は安くてきれいな物件を選びたがるからです。

そのため、新築アパートの家賃を確認した上で、購入する物件のエリアを選択するようにしましょう。

5.生活の利便性をチェックする

生活の利便性は入居者が増えるかどうかを左右します。生活していく上で物件周辺に最低限の商業施設等がそろっているかチェックしておきましょう。たとえば、同じ市内でもエリアによって生活の利便性はまったく変わってきます。地元の仲介業は利便性について把握しているので、購入の相談をしたときに聞き出すようにしましょう。

入居者は住んでみて住みやすいかどうかを感じるので、利便性が悪いなと感じると長期間入居してくれません。そのため、利便性の悪いエリアの平均入居年数は低くなりがちです。

地方都市だとアパートから歩いて行けるところにコンビニがないのはよくあることです。それよりも大きな幹線道路やスーパーに近いことの方が重要になります。ショッピングや通勤の利便性がいい方が好まれるからです。

魅了がない物件を選ぶと低利回りに

これはある有名投資家の話ですが、20億以上の高額なテナントを購入。その方は株の利益が十分に出ていて、家賃収入を期待して不動産投資を始めました。

ところが期待したほどの家賃収入は入ってこず、利回りは1.5％もない状態でした。土地の価格は下落しないのですが、建物は経年劣化していくため大規模な修繕が必要になることが予想されます。しかもテナントの入居率がそれほどよくなかった。それらのことを考慮すると、実質的な利回りは1％にも満たない状況に陥っていました。このような状態になると不動産投資は失敗です。

この方は多くの資産があるので不動産投資での失敗はダメージになりませんが、資産のない投資家が同じことをすると身動きがとれなくなり大きなダメージを受けます。

まとめ

現在は、初心者が新築アパートで不動産投資を始めるには融資などの点で厳しい環境にありますが、築古アパートであれば融資のハードルを下げられるため可能性は高くなります。

チャンスがあるからといって成功が約束されているわけではありません。成功するためのコツを実践しなければ、失敗するケースは多いでしょう。

これらか不動産投資をしようかとお考えの方は、今回ご紹介した成功するための5つのコツを実践されることをおすすめします。きっとあなたの不動産投資を成功へ導いてくれるでしょう。