意外と多い！？再建築不可物件で気をつけるべきポイント

物件を探しているとたまに安価な再建築不可物件を目にすることはありませんか？

建物自体は古いけど、今流行りの古民家風のものも多いので、気になる方も多いかと思います。今回はそんな再建築不可物件について、基礎知識を解説していきます。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、その名の通り新築で家を建てることができない土地を指します。もう少し詳しく言うと、都市計画区域と準都市計画区域内で、建築基準法の接道義務を果たしていない土地に建つ物件のことです。

物件のリフォームは可能ですが、取り壊して新築の物件を建てたり、増築したりする場合は行政の建築許可が下りません。

接道義務とは？

建築基準法により定められている接道義務とは、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけないというものです。接していない土地には、家を建てることができません。

このような義務が定められた背景として、消火活動や救助活動をよりスムーズに行うためといった点が挙げられます。消防車や救急車が無理なく入れる道幅である必要があるため、このような義務が定められています。

なぜ再建築不可物件が存在するの？

では、なぜ再建築不可物件というものが存在するのでしょうか。その答えは、建築基準法ができた時期にあります。建築基準法ができたのは1950年で、さらに都市計画法ができたのは1968年です。そのためこれら法律ができる前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在してしまうのです。

では、再建築不可物件はどのくらい存在すると思いますか？実は東京23区内の建物のうち5%が再建築不可物件であると言われています。（平成30年時点）

意外に多いと感じませんか？

再建築不可物件のメリット

ここまで話を聞いていると、何だかデメリットしかないのでは？と思うでしょう。しかし、再建築不可物件にはメリットも存在します。

価格が安い

再建築不可物件は基本的に安く購入することができます。そのため、資金が少ない若者や、セカンドハウスとしても購入を検討できます。

リフォームすれば綺麗になる

再建築不可物件でも、リフォームは可能です。安く物件を購入し、リフォームすることで好みの物件に蘇らせることもできます。

再建築不可物件のデメリット

どんな物件もデメリットはつきものです。メリットとセットでデメリットについてもしっかりチェックしておきましょう

倒壊しても再建築できない

地震や火災といった自然災害によって壊滅したとしても、再建築は不可能です。駐車場にすればよいのでは？と思う方も多いと思いますが、基本的に再建築不可物件は車の通れない道に接しているもしくは四方を物件に囲まれているため、難しいです。そのため土地だけが残ってしまい、活用方法に困ってしまいます。

安全性の担保が難しい

再建築不可物件は基本的に築年数が長いものが多いです。老朽化が進んでいるとしても、再建築や増築は不可能であるため、多くの制約付きでのリフォームという選択肢しかありません。そのため、物件の安全性担保が難しいです。

再建築不可物件を購入する際のポイント

再建築不可物件の購入を検討する際は、以下ポイントを細かくチェックする必要があります。後々、自身が損をしないためにも事前に頭に入れておきましょう。

物件改修の必要性

再建築不可物件は基本的に築年数が長いものが多いです。購入する際は、改修にどのくらいコストがかかりそうか事前にチェックするようにしましょう。

インフラの状況を把握

電気ガス水道が通っているのかはもちろんのこと、再建築不可物件は道に接していないことが多いため、それらインフラが家のどこを通っているのか事前にチェックすることが大切です。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件はリフォームで、延命するしかないといったマイナスの印象を持っている方も多いでしょう。しかし活用の仕方によっては価値を上げることもできます。

例えば、再建築不可物件は、築年数が長い物件が多いため今流行りの古民家のようなものも探すと見つかります。リフォームやリノベーションによって、水回りなど生活に必要な部分を強化することで、購入時よりも価値を上げて売却できる可能性もあります。

また自治体により、物件のリフォームに補助金や助成金を出してくれるところもあるため、最寄りの役所などに問い合わせてみるのもよいでしょう。

まとめ

再建築不可物件について基本的なことは理解できたでしょうか。一般的な物件の購入に比べ、調査が必要であったりとより専門性が求められます。ですので、再建築不可物件を購入する際は、業者の選定にも注意が必要です。

また購入後は、必ず住宅診断を実施するようにしましょう。住宅診断により耐震性や防寒性が明らかになるので、結果によって補強や補修を実施し、住宅寿命を延ばす努力をすることが大切です。

また、これはどんな物件を購入するにあたっても言えることですが、どれだけ長期的な視点で計画を立てることができるかが、物件購入の成功に影響してきます。とくに再建築不可物件は、新築で建て直すことができないため購入後どうしていくのか出口戦略が大切です。短期的な視点だけではなく、リフォームして売却するのか、自身で長く住むのか、長期的な視点で考えるようにしましょう。