今さら聞けない！マンション投資の始め方

相続税対策や、私的年金確保、サラリーマンの安定したお小遣い稼ぎ、といったさまざまな目的で始める方がいるマンション投資ですが、具体的にどのようなステップで始めるのか、どのようなデメリットがあるのかなど、分からない方も多いのではないでしょうか。

今回は、マンション投資についての基本的な情報を解説していきます。

マンション投資とは

マンションといっても居住用と投資用で役割が大きく変わってきます。

居住用はその名の通り、住むためのマンションです。複数の部屋があるファミリー向けの部屋が多いと言われており、駐車場やレンタルルーム、バーカウンターがあるなど共用部分が充実したマンションも存在します。

投資用というのは、賃貸に出し家賃収入を得るためのマンションを指します。単身者向けのためワンルームや1LDKといった規模の部屋サイズです。お風呂やトイレも最低限の機能のものが多く、コンパクトな作りの部屋が多いです。

マンション投資の仕組み

マンション投資によって利益を得る方法はインカムゲインとキャピタルゲインの2通りがあります。

インカムゲインとは、購入したマンションを賃貸に出し家賃収入を得る方法です。マンション購入時は、融資を受けることがほとんどですので、家賃収入からローン返済額やその他諸経費を引いた差分が、手元に残ります。

一方、キャピタルゲインはマンションを購入した金額より高い金額で売却しその差分で利益を得る方法を指します。

投資用マンションの購入ステップ

マンション投資の仕組みまで理解し興味がわいてきた方もいらっしゃるのではないでしょうか。本章では、実際にマンションを購入するとなった場合の、ステップを解説していきます。

投資の目的を決める

なぜマンション投資をするのか、まずは目的を明確にしましょう。目的が決まると、目標が決まり、自ずと何をすべきなのかまで決まってきます。できる限り収支計画は細かくそして長期的に立てることをおすすめします。

物件の条件を決める

目的・目標が定まったら、次は物件の条件を決めていきましょう。駅からどのくらいの距離か、周辺施設にはどんなものがあるといいかなど考え、具体的にエリアを決定します。

しかし、ただ条件を並べるだけではなく自身の収入や資金と相談しなくてはなりません。身の丈にあった物件を選び、安定した運用を心がけましょう。

物件探し

具体的にエリアが決まったら、実際に物件を探していきます。ネットで探すのももちろん良いですが、売れ残り物件を載せている可能性もあるので、できるだけ不動産会社に掛け合うことをおすすめします。また、実際に自分の目で物件を見て、買う側の視点で選ぶことも大切です。

収支計画を立てる

物件を決めたら、具体的な収支計画を立て問題なく運用できるかシミュレーションをします。時に、不動産会社が収支計画を組んでくれることもありますが、計画が甘いと、運用をはじめてすぐに計画から大きく外れてしまう可能性があるため、必ず自身でも問題ないか確認するようにしましょう。

購入申し込み・引き渡し

物件も決まり、収支計画にも問題ないことが分かったらついに購入申込です。契約書など自身で見るだけでは不安な場合は、司法書士や弁護士事務所に確認を依頼することも可能です。物件購入後のトラブルを避けるためにも、慎重にチェックしましょう。

契約も無事完了しましたら、物件引き渡しです。引き渡し時も、たとえ遠方だとしてもできるだけ立ち会うことをおすすめします。契約内容と物件状況に齟齬がないかなど事前に自分の目で見ておくことで、事後トラブルを避けることができます。

マンション投資の失敗事例

マンション投資について少しずつ知識がついてきたかと思います。私でもできそう、と思った方もいらっしゃると思いますが、投資であるため失敗することももちろんあります。本章ではマンション投資の失敗事例を紹介します。事前に失敗パターンを知っておくことで、リスク回避しましょう。

価格の安さだけで購入

中古マンションは安い物件を探せば探すだけ出てきます。しかし、賃貸に出すためにリフォームが必要であるなど、安さには必ず理由があります。

リフォーム費用を出すことを考えた上でも安いとシミュレーションできた場合は購入を検討してもよいですが、ただ安いだけで購入を検討するのは危険です。

周辺環境がガラリと変わってしまった

物件購入時、周辺の環境を調べるのはもちろんだと思いますが、未来まで予測するのは難しいです。しかし、難しいと言っても区や市が公開している都市開発計画などはできる限り調べておくべきでしょう。

物件周辺の大型商業施設がなくなる、学校の移転などは大きく影響してくるので要注意です。また、空室ばかりで運営が難しくなったので、売ってしまおうと思っても金額がつかない可能性が高いので事前の調査が大切だということがよくわかるでしょう。

まとめ

さまざまな理由から注目を浴びているマンション投資ですが、今回解説した通り、リスクが潜んでいることも事実です。投資というだけあって不確実なことも多いため、しっかりとした収支計画や、冷静な判断、そしてこまめな計画チューニングが重要になってきます。

サラリーマンでも始められるとよく言われますが、片手間で運用できるという気持ちは捨てたほうが良いでしょう。ローリスク・ロングリターンである不動産投資は、その名の通り長期戦です。長期間、運用を続けられるという確信を盛って初めて、検討をはじめることをおすすめします。