知らないと危険なマンション投資のリスク〜失敗しないためのポイント〜

ネットなどで調べていると、マンション投資は少額の資金で始めることができるため、サラリーマンでも運用できるという記載が多いですが、反面リスクが多いから手を出さないほうがいいという情報も少なくありません。メリットとリスクどちらも理解したうえで、検討してみてください。

今回は、よく挙げられるマンション投資のリスクと、失敗しないためのポイントをご紹介します。

マンション投資の種類

マンション投資をはじめるにあたり、マンション一棟まるまる購入するパターンと、部屋単位で購入するパターンが存在します。

また、中古の物件を購入するのか土地を購入して新築で物件を建てるパターン、その物件が単身者向けなのかファミリー向けなのか等さまざまな種類があるので紹介していきます。

マンション一棟投資

その名の通り、マンションを一棟まるまる購入し運用する投資方法です。収益はマンションを賃貸に出した際の家賃になります。

そのため、空室が生まれるとその部屋分は収入が入ってこないことになります。しかしマンション一棟投資の場合は、部屋が複数あるため空室リスク分散ができるとも言われています。

区分投資

マンションを一部屋単位で購入し運用する投資方法です。一棟投資とは違い、所有している部屋数が少ないので、空室になると収入がゼロになってしまう可能性も高いです。

メリットとしては、共用部分や土地は他のオーナーたちと分割所有となるため、修繕費用がまるまるかからない点が挙げられます。

新築マンション

土地から購入し、新築でマンションを建てるパターンです。もちろん中古マンションを購入するよりも費用がかかります。

しかし、新築であるため入居者も決まりやすく、当分リフォーム費用がかからないでしょう。

中古マンション

中古マンションのメリットは安いことです。しかし、経年劣化がひどい場合、賃貸に出すにはリフォームが必要なことも多く、結局リフォーム費用を考えると安くなかったという失敗談もよく聞きます。

安さだけで物件を決めないようにしましょう。

単身向けマンション

単身向けの場合、設備費用をおさえるため、キッチンや水回りなどの機能が最低限なことが多いです。

また、退居者が出てもファミリー向けに比べ次の入居者が決まりやすいといった特徴があります。

ファミリー向けマンション

ファミリー向けマンションは、部屋数が複数あるのが特徴で、各部屋に空調などの機能があるため修繕費用がかかります。

また、ファミリー向けマンションの入退居のタイミングは出産や進学が多く、空室が出た際に次の入居者が決まるまでに時間がかかる傾向にあります。

マンション投資のリスク

マンション投資は失敗するという記事がよく目につく通り、数多くのリスクが潜んでいるのは事実です。本章では、代表的なリスクを紹介します。リスクを理解したうえで、マンション投資を行うか否か判断するようにしましょう。

空室リスク

マンション投資の収入源となるのが家賃です。しかし、空室が発生すると家賃が発生しないため収入が入ってきません。

空室を生まないためには、駅から距離が近い物件を選ぶこと、主要駅へのアクセスが良いエリアを選ぶことが大切です。また立地だけではなく、物件の修繕がなされているか、共有部分の清掃は行き届いているかなど環境にも左右されます。

空室を生まないためにも、物件選びの段階からしっかりと計画を立てていきましょう。

マンション価値の下落

マンション投資の目的は、賃貸に出して家賃収入を得ることですので、すぐに売却することは考えていないかもしれません。しかし、将来的には売却も選択肢のひとつでしょう。

その際に、できるだけマンション売却額を高くするために、エリア選定は大切です。数十年が経っても価値が下がらないようなエリアを選べ、という意味です。

ただでさえ、物件は経年劣化で古くなっていくため、できるだけ売却額を高く保つためにも最低限エリア選びだけは慎重に行いましょう。

災害リスク

現物資産であるマンション投資は、地震や台風、火災などの災害のリスクがあります。エリア選定時にハザードマップをしっかり確認するのはもちろんですが、保険に加入することも大切です。

しかしただ何かしらの保険に入ればよいわけではありません。保険料や、補償内容を確認したうえで費用対効果を考え加入するようにしましょう。

売却するのに時間がかかる

マンション投資は、現物投資でもあるため、売却までに時間がかかります。売却時点での物件の査定から始まり、不動産会社との契約、売却のための広報活動、契約、そして引き渡しまで最低でも半年ほどかかると考えてよいでしょう。

そのため、すぐに現金が必要だとしても時間を要するため、余裕のある自己資金を用意しておきましょう。

マンション投資に失敗しないためのポイント

ここまでマンション投資のリスクを解説してきましたが、リスクを回避できないことはありません。本章では、マンション投資に失敗しないためのポイントを解説していきます。

収支シミュレーションをしっかりと行う

収支シミュレーションは、いくらでも粗く作ることはできます。しかし、粗く作れば作るほど短期間で計画からずれていってしまうことでしょう。

家賃の収入や初期費用、ローンの返済額だけではなく、修繕積立金や固定資産税、管理費などできる限り細かくシミュレーションを行いましょう。

必ず物件選定は現地に足を運ぶ

物件選びでマンション投資の失敗・成功が決まるといっても過言ではありません。ネットや不動産会社の資料でもマンションの状況は最低限わかるとは思いますが、現地に足を運ぶことを怠らないようにしましょう。

実際にその物件を借りる人の気持ちになって、駅からの距離を確認したり、周辺施設を確認したり、物件の共用部分を見まわしたりすることが大切です。

余裕をもって自己資金を準備する

リスクにも挙げましたが、震災など想定外の費用がかかる可能性もあります。また、退去時のクリーニング費用や、退居後の入居者募集広告費、そして思っていた以上に空室期間が続いてしまい収入が入ってこないことも考えられます。

そういった際に困らないためにも、余裕をもって自己資金を準備しておくことが大切です。

まとめ

マンション投資はローリスク・ロングリターンと言われていますが、リスクがないわけではありません。

投資というだけあって、もちろんリスクは存在します。そのことを理解したうえで、投資を始めるのか否か判断するようにしましょう。