資産運用トラの巻
 

地方のアパート経営を成功させるための7つのコツを解説

コロナショクによる緊急事態宣言で経済は大きな打撃を受けていますが、悲観的になってばかりはいられません。堅実に資産運用をする人は、コロナショックを契機に資産運用を始めています。居住用不動産は家賃の値下がりもあまりなく、手堅い資産運用先として注目されているのです。

アパート経営を考えている人の間では、地方の物件は人気がありますが、正しい知識がなければアパート経営はうまくいきません。

この記事では、アパート経営を検討されている方向けに、地方のアパート経営を成功させるための7つのコツを解説します。

■地方でアパート建設が増加している3つの理由 

地方ではアパートが建築される風景をよく見かけるようになりました。これは2015年の法改正により相続税が増税されたためです。改正されたのは相続税の基礎控除の額で、2015年以前は「5000万円+法定相続人の数×1000万円」だったのが、2015年以降は「3000万円+法定相続人の数×600万円」となりました。この改正により基礎控除の額が40%も削減されたのです。さらに相続の引き上げもあり、最高税率50%から55%になりました。

相続するときに注意しなくてはならないのが土地で、更地で相続してしまうと100%の相続税が課税されます。ところが、小規模宅地等の特例が適用される賃貸住宅の場合、土地の評価額が50%まで減らせるケースもあります。

■地方のアパート経営が失敗しやすい3つの理由 

地方でアパートの建設ラッシュが起きているのは相続税対策なのですが、なぜ失敗するケースが多いのでしょうか。

理由として次の3つがあります。

(1)地方のアパートは空室になりやすい 

地方のアパートは空室になりやすい傾向があります。都市部ではアパートを借りる人は多いのですが、地方ではアパートを借りる人は少数です。少ないお客さんを確保すべく、ライバルと激しい競争を繰り広げるため、地方では入居者の方がアパートオーバーより強い立場にあります。

地方では新築物件は人気が高いため、建築してそれほど年数が経過していないアパートでも空室になるケースがあります。

地方のアパートで賃貸経営をする場合、都市部より家賃が下落しやすく、空室率が上昇するリスクがあることを頭に入れておきましょう。

(2)地方の物件はオーナーの目が行き届きにくい 

地方の物件はオーナーの目が行き届きにくく、経営が失敗しやすいのです。オーナーが都市部に住んでいてアパートが地方にある場合、頻繁に様子を見に行けないことが多くなります。アパートに行くまでに時間がかかると、だんだん面倒になってきます。通う時間がもったいないと思って管理会社へ管理を依頼するという方法もありますが、管理会社が適切な管理をしてくれる保証はありません。

杜撰な管理をされると、アパート経営の失敗につながります。管理会社へ依頼するのなら、適切にアパートを管理しているかを確認すことが大切です。

(3)目的が相続税対策になっている 

片手間で経営していることも、地方のアパート経営が失敗しやすい原因の一つです。相続について法改正されたため、相続税対策として地方でアパート経営をされる人が増加しました。このような人は専業でアパート経営をされている人と比較すると、それほどモチベーションが高くありません。

「税金が安くなればいい」くらいの感覚でアパート経営しているので、思うように収益を上げられていない人がほとんどです。

相続税対策でアパート経営する人は本気で収益を上げようと考えていないことが多く、反面教師にした方がいいでしょう。

■地方のアパート経営を成功させるための7つのコツ 

では地方のアパート経営を成功させるには、どうすれはいいのでしょうか。

以下では、地方のアパート経営を成功させるための7つのコツをまとめました。

(1)地域の中心エリアをターゲットにする 

地方のアパート経営を成功させるには、地域の中心エリアをターゲットにしましょう。地方といってもいろいろなエリアがありますが、地域の中心エリアなら多くの人が集まりやすいからです。例えば、以下のような条件を満たすエリアのアパートをおすすめします。

・ターミナル駅週辺

・バス停周辺

・大型ショッピングモール周辺

・企業や大学のあるエリア

(2)ネット以外の方法で物件を探す 

インターネットを利用して投資物件を探す人が多いのですが、地方の有料物件を見つけたければインターネットで探すのは避けましょう。不動産業者はホームページにお買い得物件の情報を掲載する前に、物件を探している人がいれば情報提供します。不動産業者はできるだけ早く物件を売りたいので、すぐに買ってくれる人がいればわざわざホームページに掲載したりしません。そのため本当にお買い得な物件は、インターネット上に情報が出回る前に売れてしまうのです。

インターネットの情報は、エリアの相場を把握するために利用する程度にしておきしましょう。

  • 現地へ足を運んでお宝物件を探す 

地方のお宝物件を見つけたければ、インターネットで探すのではなく、実際に現地へ足を運んで探すことが大切です。実際に現地へ足を運んで物件を探すと、インターネット上ではわからなかった情報を入手できます。

例えば、周辺のショッピングモールは人手が少ないとか、学生が通学にどんな交通手段を使っているかなどを知ることができるのです。このような情報を入手できれば、候補から外すべきかどうかの判断材料にできます。アパート経営に有利な情報だけでなく不利な情報も入手できれば、自分の希望する物件とのミスマッチを防げるのです。

(4)業者との良好な関係を構築する 

優良なアパートを購入するには、できるだけ早く優良物件情報を入手することが大切です。そのためには、地元の不動産業者と良好な関係を構築しましょう。

優良物件の情報は地元の不動産業者のところへ集まってくるものです。不動産業者には、真剣にアパート経営を成功させたいという気持ちとどのくらいの予算かを知らせておきましょう。

また、一度だけでなく何度も顔を出して、情報を入手するようにします。会う回数が増えると、良好な関係を構築しやすくなるからです。

(5)アパートを新築で建てる 

優良なアパートではなく、ロケーションの良好な土地を見つけたらアパートを新築することを検討しましょう。新築アパートは築古アパートに比べて、すぐに入居者が見つかりやすいからです。

また、入居者の要望に合う間取りにできるメリットもあります。築古アパートのようにリフォーム費用もかからないので、優良な土地が見つかったらアパートを新築することも考えましょう。

(6)建築されてから時間の経過していない物件を選ぶ 

ターゲットの地域で物件をいくつかピックアップしたら、建築されてからあまり時間が経過していない物件に絞り込みましょう。

その際には、新耐震基準が発布された「1981年6月1日」以降に建築されたどうかをチェックします。この日付以降であれば新しい耐震基準で建築されているため、入居されやすいからです。

(7)水回りをリフォームする 

優良物件を発見できたら、入居率を高めるためリフォームをしましょう。リフォームといえば室内の壁紙の張替えをイメージするかもしれませんが、専業でアパート経営している人はトイレやバス、台所などの水回りのリフォームに力を注ぎます。意外に思われるかもしれませんが、地方のアパート経営を成功させたければ水回りをリフォームするのがおすすめです。

■まとめ 

地方のアパート経営は成功しにくいとよく言われますが、失敗するのには理由があります。逆に成功するのにも理由があるので、しっかりと対策をすれば地方でもアパート経営で成功することは可能です。

緊急事態宣言が解除されて一休みという時期ですが、不動産で資産運用を始めるのなら今はチャンスです。このタイミングで不動産による資産運用について、真剣に検討されてはいかがでしょう。

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