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一棟投資はデメリットが多い?不動産投資初心者は避けるべき4つの理由

一棟投資はデメリットが多い?不動産投資初心者は避けるべき4つの理由

不動産投資の中にはアパートやマンションの一棟物件を購入、もしくは建築して行う一棟投資があります。一棟投資は収益性が高い反面、初期の投資費用が高額になるなどのデメリットもあります。

そのため、一棟投資は不動産投資の中でも難易度が高く初心者に向いていると言い難いでしょう。今回は一棟投資のデメリット、また初心者に向いていない理由を解説していきます。

初心者に向かない理由1:物件価格が高い

一棟投資が不動産投資初心者に向いていない1つ目の理由は、物件価格が高いという点です。この点については以下を知っておきましょう。

  • 融資の審査ハードルが上がる
  • キャッシュフローが赤字になるリスクがある

まず、前提として一棟物件は、区分(一室)物件よりも価格が高い傾向にあり、借入額が高額になります。価格が高いということは収益性も高くなりやすいというメリットもありますが、キャッシュフローが赤字になるデメリットも抱えています。

融資の審査ハードルが上がる

物件価格が高いと融資の審査ハードルが上がります。そのため、最悪の場合には融資が下りなくて、不動産投資自体が始められない可能性があるのです。

あなたの収入・資産状況や勤務先など、あらゆる面で審査をクリアする必要があり、誰でも参入可能な投資商品ではありません。

融資の審査項目

不動産投資をする際にはマンションやアパートなどを購入しますが、大半のケースで不動産投資(アパート)ローンを組みます。そこでローンを組む際には以下のような審査があります。

  • 借入者の年収や自己資金率
  • 借入者の勤務先や雇用形態および勤続年数
  • 借入者の信用情報(過去の延滞歴など)
  • 物件の担保価値や収益性

主に上記の4項目をクリアしなければ融資が下りず、投資を始めることも難しいでしょう。

返済比率も重要

前項のように、借入者の年収は審査に加味されますが、それは金融機関が「年間返済額÷年収」で算出する返済比率を重視するからです。要は「年収のうち何割が返済金額になるか?」を算出して、無理なく返済できるかを審査します。

不動産投資ローンの返済原資は「物件からの収益」ではありますが、返済比率も重視するので借入額が高額になりやすい一棟投資は不利なのです。

キャッシュフローが赤字になるリスクがある

また借入額が高額になりがちな一棟投資の場合は、その分返済額も高額になります。そのため空室ができた場合や、補修費用などの突発的な費用が発生したときには、家賃収入での補填ができないケースもあります。

そのときは手持ち資金から補填する場合もあるので、年間でみると黒字だとしてもキャッシュフローで赤字になる可能性も。

借入額が高額になりがちな一棟投資は、このような予期せぬ支出や空室等のトラブルが発生し、一時的にキャッシュフローが赤字になるリスクがあります。

そのため不動産投資初心者が手を出すと、すぐにキャッシュフローが赤字になることも。

初心者に向かない理由2:初期費用が高い

家とお金

一棟投資が初心者に向いていない2つ目の理由は、初期費用が高いという点です。これは物件を入手する際にかかる税金や保証料等を指しています。

この点については以下を知っておきましょう。

  • 初期費用の項目とは?
  • 一棟投資の初期費用額の目安

初期費用の項目とは?

一棟投資を取得するときの初期費用は以下の通りです。

  • ローン関係費用:手数料や保証料
  • 登記関係費用:所有権を自分名義に登記する
  • 仲介手数料(中古購入時)
  • 保険料(火災保険など)
  • 固定資産税精算分
  • 不動産取得税

これらの費用は、以下のように全ての項目が物件価格や借入額に連動しています。

ローン関係費用

ローン関係費用とは、手数料や保証料のことです。これらの費用は金融機関によって異なりますが、保証料は「借入額×2%」などのように、借入金額に連動することが多いでしょう。そのため、借入金額が高額な一棟投資は、ローン関係費用も連動して高くなります。

登記関係費用

登記関係費用とは、「登録免許税」と「司法書士に支払う報酬」の2種類です。そのうち、登録免許税は物件の評価額にパーセンテージを掛けるので、評価額が高くなりやすい一棟投資は高額になりやすいというわけです。

仲介手数料(中古購入時)

仲介手数料は以下のように物件によって利率、および金額が変わってきます。

そのため、物件価格が高額になりやすい一棟投資は、仲介手数料も高額になりがちです。

売買価格仲介手数料率
200万円未満売買金額×5%
200万円超~400万円以下売買金額×4%+2万円
400万円超売買金額×3%+6万円

保険料(火災保険など)

保険料とは具体的には火災保険や地震保険などです。これらの保険料も物件規模や評価額によって決まるため、一棟投資は高額になります。

固定資産税精算分と不動産取得税

固定資産税とは、不動産の所有者が毎年支払うべき税金であり、評価額によって金額が異なります。また、不動産取得税は不動産を取得したときに1回だけ発生する税金ですが、こちらも評価額によって税額が変わってきます。評価額が高額になりがちな一棟投資は、これらの税額も高額になりやすいです。

一棟投資の初期費用額の目安

不動産購入時の初期費用は、物件や借入者によって異なるのでピンからキリまで差があります。ただ、一般的には以下のパーセンテージを参考にすると良いでしょう。

  • 新築不動産:購入金額×4%~5%程度
  • 中古不動産:購入金額×7%~8%程度

いずれにしろ、購入金額によって初期費用は変わり、高い場合だと購入金額の8%ほどになるケースもあるほどです。

つまり、5,000万円の一棟物件を購入すれば400万円ほどの初期費用がかかることもあり、このような金額を投下するのは不動産投資初心者にとってはリスクといえるでしょう。

初心者に向かない理由3:共用施設の修繕・管理も全て自分が対応

マンションエントランス

一棟投資が初心者に向いていない3つ目の理由は、共用施設も自分で修繕・管理する必要があるから。この点については以下を知っておきましょう。

  • 修繕計画はオーナーが判断する
  • 管理会社は自ら選任する

共用部も自分でコントロールできる点は一棟投資のメリットではありますが、経験がないと難易度が高いのも事実です。

というのも管理会社からもらう修繕計画の良し悪しは自分で判断する必要がありますし、その計画に沿って自分で修繕積立金をプールしておく必要があります。また、管理会社自体も自分で選任する必要があるので、その点も難易度は高いでしょう。

一方、区分(一室)投資であれば全て管理組合(入居者で組成)が主導するので、物件オーナーの手間は少ないです。

初心者に向かない理由4:流動性が低い

一棟投資が初心者に向いていない4つ目の理由は、流動性が低いという点です。この点については以下を知っておきましょう。

  • 不動産は流動性が低い
  • 一棟投資は高額なのでさらに流動性が低い

そもそも不動産は株式投資などのように、即決済できる商品ではありません。売却する際、査定・媒介契約・内見・交渉・申込・契約・引き渡し…という手順を踏むため、どうしても時間がかかります。

特に一棟物件は高額になるため、予算的に買い手が限られてしまい、さらに流動性は低くなるのです。

初心者でも手が出しやすい不動産投資は?

ワンルームマンション

一棟投資が初心者に向かない理由が分かったと思いますが、不動産投資を初めて行う人にはどのような投資が良いか?

初心者には不動産投資の中でリスクが比較的低いワンルームマンション投資が最適でしょう。その理由としては

  • 物件価格が安い
  • 初期費用が安い
  • 共用部は管理組合が主導する
  • 比較的安価なので売りやすい

このように、そもそもワンルームマンションは物件価格が安いため、初期費用やランニングコストも安価になります。一棟投資と比較すると

  • 物件価格が安い:融資の審査ハードルが下がる、物件購入がやりやすい
  • 初期費用が安い:物件価格が抑えられるため、連動して費用が下がる
  • 共用部は管理組合が主導する:自室を除く場所は修繕費等の費用がかからない
  • 比較的安価なので売りやすい:流動性が担保しやすい

など、収益性は下がるものの不動産投資初心者にはハードルも低く最適な投資商品と言えるでしょう。

まとめ

このように一棟投資は収益性が高くなりやすいなどのメリットはありますが、物件価格・初期費用が高い、共用部も自分でコントロールする必要があるなどのデメリットもあります。

そのため、初心者には難易度が高い投資になるので、まずは物件価格が安価なワンルームマンション投資からはじめることをおすすめします。

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