アパート経営で陥りがちな5つの失敗と9つの対応策

不動産投資の中でもマンション投資よりも初期費用が抑えられ、比較的ハードルが低めなアパート経営は一般的なサラリーマンの中でも注目を集めています。しかし、大きな買い物になるので絶対に失敗したくはないものです。

この記事では実際にアパート経営で陥りやすい5つの失敗とその対応策を9つ紹介いたします。不動産投資でアパートの購入を考えている人は是非ご参考にしてください。

1.利回りの読み違え手取りが少なくなる

不動産投資をおこなう目的は節税対策もあるかとおもいますが、一番求めるのは利回りなのではないでしょうか。

しかしアパート経営を始められたと思っても、実際に手元に残る利益が想定よりも遥かに少なかった！といったこともよくあります。これは購入時の実質利回りを読み間違えたことに起因します。どのくらい利益がでるのかは実質利回りで判断するのがいいでしょう。

対策1-1.実質利回りで計算する

実質利回りの計算をマスターすれば、どのくらいの利益がでるのかを計算することができます。実質利回りの計算式は以下のとおりです。

実質利回り＝（年間家賃収入ー年間経費）＋（物件購入価格＋取得時諸経費）×100（％）

この他にも利回りの計算には「表面利回り」と呼ばれる、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を算出する方法もあります。

表面利回り＝年間家賃収入／物件購入価格×100（%）

こちらは不動産会社のサイトや賃貸物件を掲載されているサイトで多くあるので、安易に飛びつかず上で紹介した実質利回りで計算してから、購入を検討するようにしましょう。

2.空室による収益減

実質利回りがわかったところで、次に解決すべき問題は空室をなくすことです。空室が一定数以上あると、収入が減ってしまい、更には管理費用やローンの返済もきびしくなってしまいます。

アパート経営では常に空室をなくすことを考えなくてはいけません。空室が出る予定のタイミングで募集をかけ、すでに契約している人が退去したあと直ぐに次の入居者がいる状態を目指しましょう。このような状態にするためには3つの対応策があります。

対策2-1.立地条件の調査

自分が住居を探すときもその物件の周りに何があるのか、どんな街なのかを調べるかと思います。住みやすい街並みはもちろん人気が高く、生活に欠かせないスーパーやコンビニがなかったり、異常に人気がない場所は好まれません。

アパート購入の際は、生活に必要なお店が最低限揃っているか、近くにどんな施設があるのか（学校や病院など）を確認するようにしましょう。入居希望者の属性がわかるとその人たちにあった物件選びができるはずです。

対策2-2.アパート設備の充実

またアパートの設備も入居者を集める際に大きく影響します。立地条件から明確なターゲットが見えてきたら、そのターゲットにあった設備が用意された物件か新規で建てる場合はニーズに合った設備を取り入れるようにしましょう。

たとえば大学生であれば、キッチンはあまり重視しなかったり、ファミリー向け物件であればある程度部屋がある物件がいいでしょう。そういったターゲットにあった部屋や設備がある物件を選びましょう。

対策2-3.定期メンテナンスとリノベーション

上記で説明した充実した設備も定期的なメンテナンスやリノベーションを実施しなければ、入居者の集まりが悪くなります。リノベーションは20〜30年に一度を目安にするといいでしょう。これは中古の物件を購入した際も、この年季を目安にリノベーションを検討しましょう。

3.家賃滞納

アパート経営をすると少し心配になるのが家賃の滞納問題です。入居者脳とだいたい5％の人が滞納するといわれています。家賃の滞納は、入居者がいるのに利益を得ることができないこともあります。

対策3-1.保証人／保証会社の利用

家賃滞納の可能性は5%あると言われています。なので、連帯保証人もしくは保証会社を用いるようにしましょう。そうすれば、何かあったときにその連帯保証人や保証会社に家賃の催促をすることができます。

最近では保証会社の利用を義務付けることができるので、特に問題なければ保証会社を使うのが無難です。

対策3-2.入居審査

また入居審査を必ず行うと良いでしょう。聞くのは現在の勤め先でも勤続年数と所得が一般的です。所得は、源泉徴収票や直近三ヶ月分の給与明細のコピーなどをもらうのが効果的です。

管理会社だけにお願いするのではなく、ここだけは自分の目でも確認できるようにしておくとなにかあったときに安心です。お金のことは用心に用心を重ね準備しておくのがいいでしょう。

対策3-3.支払い方法の指定

家賃の支払い方法を指定しておくのもよいでしょう。この際は必ずクレジットカードか口座からの自動引落がよいでしょう。

入居者の中には家賃の振り込み忘れをする人も多くいるため、安心して家賃がもらえるようにクレジットカードもしくは口座引落にしておくことをおすすめします。

4.入居者のトラブル

入居者同士のトラブルもアパート経営にはつきものです。これは隣人の騒音問題はもちろんのこと、共用部の使い方、ゴミ捨て問題など多岐にわたります。

対策4-1.管理会社にすべて任せる

入居者のトラブルの度にわざわざ自分が間にはいって手をこまねくのも時間の無駄です。ここは信頼できる管理会社にすべてを任せておくのが一番いいでしょう。

管理会社の中には24時間対応のところもあるので、そういったところにおまかせし、緊急事態の場合以外、自分は手をかけなくてもいい状態にしておきましょう。

5.自然災害によるトラブル

最後に紹介するトラブルは、台風や地震、大雨などの自然災害による損害です。こればかりはどんなに用心しようが、回避することはできません。

なので最悪な場合に備えて十分な保証が受けられるようにしておきましょう。

対策5-1.保険へ加入する

アパート用の火災保険や地震保険は任意のものもありますが、自然災害が多い日本では必ず入ることをおすすめします。

しっかりとした保証付きの火災保険にはいっている場合は、万が一アパートが全焼や全壊になったとしても、再度同じようなアパートを建設できるだけのお金がはいってくることもあります。備えあれば患いなしなので、保険は欠かさず入るようにしましょう。

まとめ

アパート経営にはリスクが伴いますが、予め失敗と対策をしっておくだけで負債を抱えずに運用することができるはずです。

今回紹介した失敗と対応策を頭に入れ、是非アパート経営に挑戦してみてください。万が一心配な場合は、不動産投資のプロに相談してみてはいかがでしょうか？