区分マンションとは？区分マンション投資のメリット・デメリットまとめ

マンションやアパートの投資が注目を浴びる中、少ない資金で始められることで特に人気なのが区分マンション投資です。マンションを一棟丸々購入する場合に比べて、資金面でハードルが低いだけでなく空室リスクも少ないため、サラリーマンにも始めやすいと言われています。

今回は、区分マンションのメリット・デメリット、そして投資を始める上で大切なポイントを解説していきます。

区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、マンションを一棟丸々購入するのではなく、マンション内の一部屋もしくは複数の部屋を購入し賃貸に出し、家賃収入を得ることです。

区分マンションと一緒に、分譲マンションという言葉も聞くと思いますがその違いは使う場面です。

区分マンションとは

区分マンションという言葉は、投資家視点の言葉です。マンションを一棟丸々購入し投資することを一棟マンション投資、一部屋もしくは複数の部屋を購入し投資することを区分マンション投資と呼びます。

分譲マンションとは

マンションに住むとなった場合、部屋を購入するか借りるかどちらかになります。購入する場合は、マンションの部屋を分割譲渡している物件を探しますが、ここで指している分割譲渡用の物件を分譲マンションと呼びます。

購入ではなく、借りる場合は部屋を賃貸に出している物件を探すことになりますが、そのような物件を賃貸マンションと呼びます。

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区分マンションのメリット

区分マンション投資は、一棟マンション投資に比べて、少ない資金で始められますが、メリットは他にもあります。投資を始める前に、理解しておくことが大切です。

少ない投資額で始められる

区分マンション投資は、1000万円台から始めることができるためサラリーマンにも人気があります。一棟マンション投資となると、一億などかかってしまい自己資金に加えた額の融資を必要とする場合が多いですが、それに比べ区分マンションはリスクが少ないと言えるでしょう。

物件管理の手間が少ない

一棟所有の場合、共用部分などの修繕や清掃など物件管理に手間がかかります。しかし、区分マンションの共用部分については管理会社が行うため、物件管理の手間が少ないと言えるでしょう。

リスク分散しやすい

複数の場所に物件を持っている場合になりますが、リスク分散しやすいこともメリットのうちの一つです。マンション一棟を所有している場合、地震や洪水など自然災害が起きた時、投資全体に被害が及びます。しかし、複数の場所に区分マンションを所有している場合は、そのうちの一部屋が被害を受けても影響は投資の一部で済みます。

流動性が高い

不動産は、売却するのに時間がかかるため流動性は高いとはいえません。

しかし区分マンションは一棟マンションに比べると、買い手も多く売却しやすいでしょう。

区分マンションのデメリット

区分マンション投資はメリットだけではありません。もちろんデメリットも理解したうえで始めることが大切です。

利回りが小さい

マンション一棟投資と比べると区分マンション投資は利回りが小さいのもデメリットと言えます。しかし投資自体がうまくいっていない場合は、区分マンションの方が影響が少ないので、デメリットでもありメリットでもあるでしょう。

空室リスクがある

区分マンション投資の場合、借り手がつかないと収入がなくなってしまうというデメリットがあります。一棟マンション投資の場合は、空室が生まれたとしても他でカバーがききますが区分マンション投資の場合は難しいです。一部屋のみ購入している場合、その部屋が空室となってしまうと収入が入らず支出だけがかさむ一方です。

運営のコントロールが難しい

区分マンションの場合、マンションの運営は管理会社が行います。建物の修繕や共用部分の改良、家賃の値引きなどについてもオーナーに権限があるので、マンション運営に関するコントロールが難しく、権限は少ないと言えます。

区分マンション投資で大切なポイント

区分マンション投資は、一棟マンション投資に比べリスクが少ないといえども空室ができてしまった場合はデメリットしかありません。物件探しなど、大切なポイントを理解しておきましょう。

戸数や立地の確認

戸数の多いマンションは修繕の積立金が割安になります。マンション全体の管理費用は、オーナー間で共同負担となるので戸数によって負担額が左右されるのです。また、物件の立地は空室リスクに大きく影響を与えるので重要なポイントのひとつです。どれだけ清潔感のあるマンションでも、駅から遠い・周辺環境に問題があるなどで借り手がつかない場合があります。現時点での立地環境はもちろんのこと、今後どういった開発計画がされているかまでチェックしておくことをおすすめします。

建物の管理状況

マンションの管理状況は、空室リスクにもつながる重要なポイントです。清潔感や修繕の有無といった行き届いた管理体制はもちろんこと、過去のクレームについても事前に調べておくことが大切です。

信頼できる管理会社かどうか

区分マンションの場合、共用部分の修繕や清掃といった運営は管理会社が行います。管理が行き届いているかどうかという点は空室リスクにも影響してくるので、事前に信頼できる管理会社かどうか調査しておく必要があります。

周辺環境と部屋のタイプが合っているか

学校や商業施設といった物件周辺にある施設と、部屋タイプが合っているかどうかはとても重要です。都心にある物件の場合は単身者が多いため、空室リスクを避けるためにもワンルームマンションの購入を検討しましょう。また、大きな公園や学校が周辺にある場合はファミリータイプの物件が好まれます。その地域特性にあった部屋タイプの物件を選ぶことが大切です。

まとめ

一棟マンション投資に比べて、区分マンション投資は少ない資金で始めることができるためサラリーマンからも人気を集めています。管理の手間も少なく、リスク分散もできるためメリットばかり目に付くでしょう。しかし、知識をしっかり持っていないと失敗する可能性もあります。良い立地や信頼できる管理会社の選定はもちろんのこと、かかるコストに対しての収入シミュレーションなど投資する前にしっかりと行うことが大切です。