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マンションオーナーって実際何をするの?メリット・デメリットまとめ

マンションオーナーって実際何をするの?メリット・デメリットまとめ

FXや株式投資といった資産運用の中でも、不労所得が得られることで人気なのがマンションオーナーです。

マンションを購入し、賃貸に出すことで得られる家賃収入で稼ぐという方法ですが、実際のところマンションオーナーは何をしているのか、メリット・デメリットは何なのかを知る必要があります。今回は、マンションオーナーの仕事から、オーナーになるメリット・デメリット、そして心得まで解説していきます。

マンションオーナーとは

夕暮れの高層マンション

マンションオーナーには大きく2種類あります。

(1)区分マンションオーナー

区分マンションオーナーとは、マンションの一室を購入し賃貸に出し運営する、マンションのオーナーのことを指します。主な収入は、貸し出している一室の家賃となります。

(2)一棟マンションオーナー

一棟マンションオーナーとは、マンションを一棟購入し、各部屋を賃貸に出し運営するマンションのオーナーを指します。

区分マンションオーナーに比べて、一棟購入しているので家賃×戸数で収入が大きい点、エントランスやエレベーター、廊下などといった共有部分のメンテナンスが必要な点など違いがあります。

マンションオーナーの仕事とは

マンションオーナーの仕事として以下が挙げられます。

  • 入居者募集
  • 入居者の内見立ち合い
  • 契約業務
  • 入居者管理
  • 物件管理

場合によっては管理会社に任せることもできるので、マンションオーナーが必ずやらなくてはならない仕事というのは少ないです。しかしながら、入居希望者の最終決定や物件管理の方針などはマンションオーナーに決定権があるため、信頼できる管理会社を見つけ二人三脚でマンション経営をしていくことが大切です。

マンションオーナーになるには

住宅模型,ノートパソコンを操作する人の手

では、マンションオーナーになるには具体的にどのような準備が必要になるのでしょうか。投資用マンション購入方法を詳しく見ていきましょう。

(1)物件探し

まずは物件を探しましょう。マンション経営において、物件の質は収入の大きさを左右するためとても重要です。マンションオーナーの第一歩として、失敗しないように不動産会社に相談し慎重に選びましょう。

(2)価格交渉

立地や周辺環境、収入シミュレーションをしたら、次は価格交渉です。ここで値引きができると利回りが上がるなどより条件が良くなりますが、交渉の度合いには注意が必要です。今後複数のマンションを購入していく予定があるようでしたら、次回も良い物件を紹介してもらえるように、価格交渉は常識の範囲内で行いましょう。

(3)買付証明書の提出

目星をつけたマンションの現地調査が完了したら、売り主や買い付け業者に買付証明書を提出します。この証明書が、購入の意思表示となります。

(4)融資を受ける

買付証明書を提出したら、次は銀行に融資の相談に向かいます。融資の申込を行い、各金融機関の融資基準をもとに審査を受けます。必ず融資が受けられるわけではないので、収入や属性に見合った物件選びをし、融資希望金額を決めましょう。

(5)契約締結

無事金融機関から融資を受けることができたら、次は売買契約の締結に進みます。ここで必要な書類は、売買契約書と重要事項説明書です。記載内容に問題がないことを確認して、実印を押しましょう。

(6)管理会社の選定

物件管理や空室対策など、マンション経営において重要な仕事を行うのが管理会社です。ここで信頼できる管理会社を選ばないと、空室が発生し収入が大きく下がる可能性があるので、慎重に選定していきましょう。

(7)金銭消費貸借契約の締結

売買契約の締結が完了したのち、正式に借り入れ契約を行うために必要なのが金銭消費貸借契約です。

(8)支払いと物件引き渡し

金銭消費貸借契約が完了したら、物件の代金を支払い、引き渡しを行います。

この一連の工程を経て、晴れてマンションオーナーになることができます。

マンションオーナーのメリット・デメリット

住宅模型と計算機と日本円札

マンションオーナーになるにあたり、もちろんメリットだけではありません。メリット・デメリットそれぞれ理解しておくのが重要です。

メリット

・収益を得られる

マンションオーナーになるメリットとしてまず挙げられるのが収益を得られることです。マンションを賃貸に出すことで得られる家賃収入(インカムゲイン)と、マンション購入額と売却額の差額で生まれる収益(キャピタルゲイン)があります。

・節税対策になる

現金や有価証券といった資産は、相続や贈与の際に時価に対して課税対象となります。しかしマンションの場合は、土地は公示地価の80%くらいで、建物についても固定資産税評価額を基に評価されるため、建築費用の50〜60%で評価されると言われています。

さらに、投資用の不動産で第三者に賃貸している場合、評価額はさらに30%控除されます。つまり、現金と比べると1/3の評価となるため、節税対策に有効であると言えるのです。

・実物資産である

株や仮想通貨、債券といった投資商品は発行会社の破綻リスクがあります。しかし、実物資産である物件はたとえ不動産の価値が下がったとしても、実物資産として残るため少なからず価値が残ります。

・生命保険の代わりになる、私的年金になる

融資を受けマンションを購入する際、団体信用生命保険への加入が必須になります。この保険は、ローン返済中に本人が死亡、または高度障碍者になった場合、ローンの残りを保険金で返済できるといったものです。

つまり、不動産は残りかつ家賃収入も入るため、残された家族にとって生命保険のような役割を果たすのです。

また、厚生年金の支払額だけ増大していき、年金の受給額が減少傾向にある今、マンション投資は私的年金の役割を果たすとも言えます。

マンション投資ではローン返済は家賃収入が補ってくれるため、早いうちから収益不動産投資を始めておくことで、家賃収入で長期的かつ安定的に資産を形成することが可能です。定年までに完済すれば公的年金だけでなく、家賃収入が私的年金となるのです。

デメリット

・流動性が低い

マンションのような不動産は、売却しようとしても値崩れを起こす場合や、すぐに売り手が見つからず現金化に時間を要するなど、流動性が低いというデメリットがあります。

・修繕費用がかかる

マンションは年々劣化していきます。継続して修繕をしていかないと空室の発生にもつながるため、事前に修繕費用を蓄えておく必要があります。

・避けられない空室リスク

マンションオーナーにとって一番痛手となるのが空室発生による収入減です。

空室ができてしまうと、家賃収入からローン返済できなくなるため、オーナー自身の貯金などから捻出する必要が出てきます。

マンションオーナーになる際の心得

マンションオーナーになって、失敗する人はたくさんいます。失敗しないためにも、事前にマンションオーナーになる際の心得を理解しておくことが大切です。

まず投資前に必ずシミュレーションを行いましょう。金融機関で融資を受けた後に条件を変更するのは難しいです。事前に収入のシミュレーションを行い、投資すべき物件かどうか見極めることで、マンションオーナーとしての成功の道を切り開くことができます。また、マンション投資について自ら勉強する姿勢も大切です。書籍やセミナーから常に最新の情報を収集しましょう。知識のない状態で、不動産会社や管理会社に行くと条件の良くない物件を紹介されてしまったり、信頼できない管理会社と取引することになってしまったりと、失敗の道へ足を踏み入れてしまうことになるでしょう。

マンションオーナーは、不労所得が作れると美味しい話のように聞こえますが、メリットだけでなくデメリットがあることも理解し、慎重に検討を進めることが大切です。

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