資産運用トラの巻
 

資産運用として非常に有効な不動産投資!!始める前に知っておくべき知識とは?

これから不動産投資を始めたいと思っていても、まったく知識がないと不安ではないでしょうか。

不動産投資は堅実な資産運用の方法ですが、知識もなく始めるのは失敗の元です。だれでもできるだけリスクを下げて資産運用したいはずです。ところが、初心者はどんな知識が必要なのかもわからないと思います。

この記事では、不動産投資で資産運用を成功させたい方向けに、不動産投資を始めるために知っておくべき知識をお伝えします。

3つの不動産投資の手法を知る

不動産等には、以下の3つの手法があります。

節税に重点を置く手法

節税を目的として新築ワンルームマンションを購入する手法があります。この手法は古くからある手法で、収入の高い人を対象にしているのが特徴です。たくさん税金を納めるくらいなら、新築ワンルームマンションへ投資して節税しましょうというセールストークがよく使われます。この手法は課税所得を下げる効果はあるのですが、収益性の点では優れていません

資産性に重点を置く手法

不動産投資には収益性だけでなく資産性に重点を置く手法もあります。立地条件が優れているので、ローンを完済した後は土地・建物が資産として残り、さらに家賃収入も継続的に入ってくるという手法です。

この手法は新築アパートで使える手法ですが、最近では融資の審査基準が厳しくなっていて、物件価格の2割ほどの自己資金が必要となっています。また、建売の新築アパートで利回りを計算してみると、期待したほどのリターンにならないのが現状です。新築アパートで高い収益性を確保しようと思えば、土地から自分で探して工務店に依頼してアパートを建築する必要があります。ここまでやると初心者にはハードルが高いでしょう。

キャッシュフローに重点を置く手法

ヤッシュフローとは、家賃として入ってくるお金からローン返済や諸経費を差し引いて毎月手元に残るお金のことです。キャッシュフローに重点を置くためには、利回りの良い物件を購入する必要があります。利回りの良い物件を購入するには都心ではなく、地方都市で探さなくてはなりません。例えば、東京の中心地で利回り10%を超える物件を探すのは難しいのですが、東京の周辺の都市や地方都市なら10%を超える物件を探すことは可能です。

利回りの良い物件ならどんなものでもいいわけではなく、20%を超える築古物件を購入することには以下のようなデメリットもあります。

・物件が老朽化しているため賃貸の期間が短い

・入居者が低所得な場合が多く、家賃の回収や原状回復でトラブルになるリスクがある

・資産価値がほとんどない

融資やリフォーム、物件管理について

融資やリフォーム、物件管理は不動産投資をした経験のない人に、想像がつかない分野だと思います。それぞれ詳しく解説していきます。

融資の利用

不動産投資では金融機関から融資を受けますが、融資してくれる金融機関は以下の4つのタイプに分類されます。

・大手都市銀行

・地方銀行や信用金庫

・政府系金融機関

・ノンバンク

以上の4つの金融機関のいずれかから融資を受けますが、不動産投資の経験がない場合は大手都市銀行や地方銀行、信用金庫からは融資を受けられることはまずありません。

そのため初心者は政府系金融機関であう政策金融公庫やノンバンクから融資を受けることになります。これらの金融機関の審査基準をクリアすれば、初心者でも融資を利用することは可能です。

リフォーム

アパート経営を始めると、いつかはリフォームしなくてはならない時期がやってきます。リフォームは自分でするか業者に依頼するかのどちらかですが、プロである業者に依頼する方がいいでしょう。

DIYで自分でリフォームしたいという人もいるかもしれませんが、不動産投資をするにはいろいろと学ぶことがあります。どういうところをリフォームするのか、相場の費用はどのくらいかかるのかなどを学んで、収益を上げることに注力することが大切です。初心者のうちは学ぶことが多いとリフォームを自分でする余裕はないでしょう。DIYは余裕ができてからするのをおすすめします。

なお、DIYをしたからといってコストが大幅に安くなるわけでなく、時間と手間がかかるということは知っておいてください。

物件管理

アパート経営をすると物件管理をする必要がありますが、具体的には家賃の回収と家賃の滞納に対する対応です。物件管理を自分ですることも可能ですが、初心者のうちは管理会社へ任せる方がいいでしょう。管理会社へ依頼すると管理料として家賃の5%ほどを徴収されますが、物件管理をすべて代行してもらえるのなら安いものです。余計なことをせずに収益だけ受け取れる方が楽なのでおすすめします。自分で管理しなくては収益が出ないような物件は、投資対象として向いていないことを知っておいてください。

サラリーマンを辞めたいのならキャッシュフローを重視する

この記事をお読みの方の中には、資産運用するだけでなく、不動産投資で成功してサラリーマンを辞めたという人もいるでしょう。

サラリーマンを辞めて不動産投資だけで生活していきたければ、キャッシュフロ-を重視することが大切です。

キャッシュフローを重視した物件を探す

サラリーマンを辞めて不動産投資だけで生活していくためには、安定したキャッシュフローは欠かせません。サラリーマンをしていれば毎月安定した収入がありますが、辞めた途端に収入が入ってこなくなります。そのため毎月のキャッシュフローが必要になるのです

サラリーマンを辞めて不動産投資だけで生活している人のほとんどは、新築ではなく築古アパートでキャッシュフローを確保しているのです。しかも物件の立地は地方都市という特徴があります。

地方都市の築古アパートを購入して、アパート経営していくのが安定したキャッシュフローを得るために最適だということを知っておいてください。

悪徳業者に注意する 

初心者のうちは悪徳業者に騙されないように注意しましょう。悪徳業者の手口としては、見せかけの利回りを良くして売り出すという方法があります。例えば、家賃相場より高めに設定した家賃で物件を売りに出して購入させるのです。信じられないかもしれませんが、相場家賃の2倍近い家賃設定で物件を販売している悪徳業者もいます。必ず家賃相場を自分で調べるようにしましょう。

立地の良さとリターンの関係

不動産投資において立地条件は大切な要素ですが、それがリターンの良さにつながるとは限りません。すべての投資において共通していることですが、もうかったかどうかは最終的に確定されるものです。不動産投資の場合は、物件を売却した時です。

購入した価格以上にトータルの収入があれば、その不動産投資は成功したと言えるのです。

立地が良い物件でも最終的にはもうからないこともあるので、立地の良さだけで物件を選ばないようにしましょう。

まとめ

資産運用として不動産投資を始めたい人は多いと思いますが、知識がなくて不安を感じているもいるかと思います。堅実に資産形成していける不動産投資でも、正しい知識を持って始めなければ成功することは難しいのです。

初心者の方は、この記事を参考に不動産投資の知識と理解を深めることから始めてはいかがでしょう。それが不動産投資で成功するための一番の近道だからです。

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