初心者でも買える競売物件とは？買い方と物件選びで失敗しないために知っておきたい一般物件との3つの違い

不動産投資をしようにもどんな物件があるのか、どうやって買えば良いのか迷ってしまいますよね。少しでも初期費用を抑えたいというのが正直な気持ちかと思います。

そこで今回は意外と知られていない「競売物件」の基本と購入方法、失敗しないために知っておきたいことをわかりやすく解説いたします。

競売物件とは？

競売物件とは、物件を所有していたオーナーが物件の購入代金（ローン払いなど）ができなくなった場合に、オークション形式で売り出される物件です。物件の債権者の申し立てによって競売がおこなわれます。

物件自体は住宅や事務所など様々なものがありますが、中古物件というだけでその他は特に変わりはありません。ですが、メリットや・デメリット、一般物件との違いはそれなりにあります。

競売物件のメリット・デメリット

ここからは競売物件のメリット・デメリットを紹介します。しっかりと理解した上で競売物件の購入を検討するようにしましょう。

メリット1.物件の種類が豊富

いい意味でも悪い意味でも、整ったマンションや一軒家以外にも立地条件や築年数、間取りや造りが様々な物件が多いのが魅力です。全国各地の物件を一気に探すことができるサイト（不動産競売物件情報サイト）で見ることができるので、理想としている物件にあえる可能性もあります。

一般的なマンションでも、一室だけオーナー仕様の造りになっているような物件もあったりするので、一度自分が探している地域で検索してみるのもいいでしょう。

メリット2.とにかく安い！

メリットの2つ目として、一般的に販売されている中古物件よりも比較的安い傾向にあります。立地条件もありますが、相場よりも低く値段設定されています。大体6〜7割の値段で購入することができるので、初期費用をおさえて不動産投資を開始することができます。

デメリット.物件情報が限定的

デメリットとして唯一挙げられるのが、物件情報が限定的なことです。不動産競売物件情報サイトで検索するのが基本となっていて、基本的には物件を直接確認することは難しいためです。なぜ直接確認することができないのかは、このあと説明する一般物件との違いで詳細に説明します。

物件選びで失敗しないために知っておきたい一般物件との3つの違い

デメリットにあった物件情報が限定的なのは一般物件との違いが大きく影響しています。主に3つの違いがあり、それが競売物件の購入をためらってしまう原因にも繋がっています。しかし、この3つの点を理解した上で、物件探しや購入をすれば非常にお得な物件を得ることができます。

1.売主がいない

競売物件は、元々のオーナーがなんらかの理由で物件を手放すことになってしまったので、売り主がいません。基本的には物件を売る際は物件の状態を整えておく義務がありますが、競売物件の場合はそれがありません。なので、引き渡しという手順が存在しないのです。

このような形で物件を得ることになるので、購入した後に物件内に不要物があった場合は、購入後に処理する、破損があった場合は修繕するなどが発生します。あくまで、所有権がかわるだけの手続きが競売物件を得ることだと認識しておきましょう。

2.占有者（すでに住んでいる人）がいる

上でも説明した通り物件の所有者が変わるだけなので、すでにそこに住んでいる人（占有者）がいることがあります。多くの場合ではこれがありえます。

物件に占有者がいるかは不動産競売物件情報サイトから「現況調査報告書」をダウンロードすることで見ることができます。「現況調査報告書」には執行官の意見や関係人の陳述など物件に関わる重要な情報が載っているので必ず確認しましょう。

その中には現在の占有者がいるのかも記載されています。基本的には一般の方なので余裕を持った退去日を提示すれば問題なく退去してくれるはずです。しかし、引っ越し資金やその他事情がある方がいる可能性もあります。

そういった場合は引越し費用や転居先の協力を要請される可能性もゼロではありません。予め「現況調査報告書」をよく読みリスクができるだけないような物件選びがポイントになってくるでしょう。

3.内見できない

売主がいない、占有者がいるとなると必然的にできなくなってしまうのが内見です。一般的な家選びにおいても内見はしたいのが本音ですが、競売物件はそれができません。

「現況調査報告書」に掲載されている写真や執行官の意見をもとに物件の選定をしなければいけません。もしくは時間があれば実際に物件のある場所にいって確かめるのもいいでしょう。町並みや雰囲気だけでも良い判断材料にはなります。

執行官の意見には具体的なものもあり、とても参考になります。注意深く読み込み、失敗しない物件選びをしましょう。

競売物件の買い方は？

ここまでである程度、競売物件の知識がついたのではないでしょうか？では実際に購入する場合はどんな流れですすめるのか、どこから購入すればいいのかを説明していきます。大きな流れとしては以下のようになっています。

1. 物件選定
2. 入札開始日のチェック
3. 買受申出（入札）
4. 開札・売却許可決定
5. 物件明渡し交渉
6. 代金納付
7. 物件引渡し

2の入札に関して特に注意が必要で、入札時には裁判所が定めた「売却基準価額」の2割以上を保証金を準備しなければなりません。これは落札できなかった時は返金されますが、落札後期日までに残りの金額を払わなかった場合は没収されてしまいます。

理不尽かと思いますが取り決めであるので、落札後に支払えるだけの準備はしておきましょう。競売物件でも使用できるローンはありますが、審査が通らなったり、決済が間に合わなかった場合は、保証金が返金されません。この点も併せて注意しておきましょう。

まとめ

ポイントさえ抑えておけば初心者でもお得に購入することができる競売物件。不動産投資をお考えの方はこの機会に競売物件の購入も検討してみてはいかがでしょうか？不動産投資のプロに相談したい方は以下のボタンからお申し込みください。