10分で分かる！アパート投資の始め方

不動産投資といっても、マンションやアパートなど物件の種類は様々です。

今回は、アパート投資について解説していきます。

メリットだけではなくもちろんデメリットもあります。リスクについてもしっかりと理解したうえで検討を進めましょう。

アパート投資とは

アパート投資とは、アパートを丸々一棟購入し賃貸に出し、家賃収入を得るという投資です。

アパート購入には数千万～億の資金が必要になるため、基本的には融資を受けます。家賃からその融資の返済額を差し引いた額が収入となります。

またアパートについても、土地を購入し新築で建てるパターンと、中古の物件を購入するパターンがあります。どちらが良いかは、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで判断すると良いでしょう。

アパート投資の始め方

実際にアパート投資に興味を持っても、何から始めたら良いのか分からない方も多いのではないでしょうか。そのような方向けに、アパート投資の手順をご紹介します。

目的を決める

アパート投資を始める目的は何でしょうか。資産形成のためや節税対策など目的によって、物件も決まってきます。

節税目的の場合は、できるだけ減価償却期間の短い築年数の経っている物件が良いですが、売却と購入を繰り返す必要があります。資産形成を目的とする場合は、土地から購入し新たに物件を建てる、もしくは築年数の浅い物件を購入することをおすすめします。

不動産業者へ相談する

目的が定まったら次は、物件を探すための不動産業者選定に移ります。ポータルサイトなどに掲載されている中から探すのも良いですが、売れ残りの物件である可能性も高いため、ある程度、エリアや価格感を掴んだら、直接不動産業者へ問合せるのが良いでしょう。

信頼できる不動産業者の見極め方ですが、ただ物件を売買しているだけでなく物件管理や売却までフォローしてくれる業者や、オフィスがしっかりとした入居審査の必要なビルに入っていること、また複数の金融機機関との取引があることなどを軸に選定していくことをおすすめします。

物件選定

不動産業者を決めたら、次は物件選定です。投資の目的や、希望エリア、価格感などを担当の方に伝えて物件を紹介してもらいます。ここで大切になってくるのが、押し売りに気を付けることです。

不動産業者も、売れ残りの物件を売りたい気持ちがあるのは当たり前です。ですので、すぐ決めないと他の人に取られてしまいますよ、といったセリフに惑わされることなく慎重になりましょう。アパート投資は、大きな金額が動くことを常に頭に入れておいてください。

購入する物件の決定・契約・購入

購入する物件を決めたら、次は契約に移ります。まずは買付証明書で購入の意志表明をします。その後、売買契約や融資審査を進めていき、融資の承認がおりたら、物件の引渡しとなります。

融資の申し込みについてですが、基本的には不動産業者の取引のある金融機関に申込するのがおすすめです。金融機関からの物件に関する専門的な質問についても、不動産業者を挟んでおくことでフォローしてもらえます。

アパート投資のメリット・デメリット

アパート投資の始め方についてはある程度イメージがついたかと思います。興味を持った方もいるかと思いますが、どんなことにもデメリットはつきものです。事前にしっかりと理解をして、検討を進めましょう。

メリット

ローリスク・ロングリターンで安定運用できる

投資の中でも「ハイリスク・ハイリターン」と呼ばれる種類のものもあります。アパート投資についても、投資のひとつですのでもちろんリスクはつきものです。

しかし、土地と物件を持っているので、価値がゼロになってしまうことは可能性としてまず低いことがメリットとして挙げられます。また、空室リスク対策をしっかりと行えば長期間安定した収入を得ることも可能なため「ローリスク・ロングリターン」であると言えるでしょう。

生命保険の代わりとなる

住宅ローンを組む際に加入する、団体信用生命保険というものがあります。ローン返済中に、契約者の身に不慮の事態が起きたとしても残っているローンを保険会社が返済してくれるといった内容です。

ですので、生命保険代わりの効果があると言えます。また、もし契約者が亡くなってしまった場合も、この保険に加入していることで、家族に無借金の土地と、継続的な家賃収入を残すことができます。

年金対策

少子高齢化が進んでいることにより、年金受給年齢の引き上げが検討されているなど年金だけでは不安な世の中になってきています。そこで、少しでも安心した生活を送るために注目されているのが、アパート投資を含む不動産経営です。

収支計画をしっかりと行っていれば、たとえローンが残っていたとしても家賃収入で返済できます。またローン返済が完了した後は、家賃収入がほぼ手元に残るため、年金のように安定した収入を得ることができます。

デメリット

空室リスク

アパート投資で一番痛手なのが空室です。不動産投資というのは、家賃収入でローン返済をし、差分が手元に残るシステムなので空室が発生するたび収入が減少します。

さらに、空室期間が長くなるとローンの返済も厳しくなっていき、当初の収支計画から大きくかけ離れたものになってしまうでしょう。空室リスクは、物件選びの段階で大枠決まってきます。駅からの距離や、近隣の施設、また間取りや管理状況などしっかりと下調べし、物件選定をしましょう。

物件の老朽化

物件の老朽化は避けることができません。しかし、そのままにしておくと空室リスクにもつながります。そのため、収支計画を立てる段階で、修繕費が発生することを盛り込んでおくことが大切です。

避けられない災害

これはアパート投資に限った話ではないですが、地震や水害、火災などで建物が消滅してしまう可能性もゼロではありません。保険の加入はもちろんのこと、物件選定の段階で耐震性の高い物件を選ぶことや、ハザードマップの確認など、事前の対策も大切です。

まとめ

アパート投資について、大枠の概要は理解できましたでしょうか。

他の投資に比べて、ローリスクで始めることができるのがアパート投資のメリットですが、もちろんデメリットも存在します。事前にデメリットを理解しておくことで、投資の失敗を避けることもできますので、入念な下調べをお勧めします。