資産運用トラの巻
 

ワンルームマンション投資は新築と中古のどちらが得?!メリットを徹底比較!!

ワンルームマンション投資は初心者でも気軽にスタートできるため、サラリーマンを中心に人気があります。一口にワンルームマンション投資と言っても、新築と中古では投資戦略はガラリと変わってきます。不動産投資初心者の方は、新築と中古のどちらが特なのか知りたいのではないでしょうか。

この記事は、不動産投資初心者向けに、ワンルームマンション投資において新築と中古のどちらが得なのかを徹底比較します。

新築ワンルームマンション投資の4つのメリット

新築ワンルームマンション投資には、以下のようなメリットがあります。

自己資金がなくても投資をスタートできる

新築ワンルームマンションを投資目的で購入する場合、自己資金がなくても購入できます。ほとんどのマンション販売会社は、自己資金不要のプランを用意しています。物件価格を融資だけで購入できるフルローンを利用すれば可能です。

家賃を高く設定できる 

新築マンションはすべてが新しく外観をきれいなため、人気があります。また、洗練ざれたデザインの内装や最新の設備を備えていることにも人気の秘密です。これらは入居者にとって魅力的で、物件を購入した後に空室のリスクが低下させてくれます。そのため、家賃を高く設定したとしても、空室になりにくいのです。

修繕費の心配がない 

中古マンションは老朽化が進んでいるため、メンテナンスや修繕の費用が発生する時期がいつやってくるか予測できません。購入後にすぐ修繕しなくてはいけないこともあります。その点、新築マンションはメンテナンス費用や修繕費用がすぐに発生するリスクは低くなります。予期しない出費がないということは、資金計画的を立てやすいため安定した収益を期待できます。

瑕疵担保責任の期間が中古より長い 

瑕疵担保責任とは、不動産を購入した後に欠陥が発見された場合、売主が負う責任のことです。例えば、マンションを購入後すぐにシャワーが故障した場合、販売会社は修理する責任があります。ただし、瑕疵担保責任には期限があります。

中古物件は2年間ですが、新築物件は10年となっているため、新築ワンルームマンションは長期間にわたって保障を受けられるのです。

新築ワンルームマンション投資の3つのデメリット

新築ワンルームマンション投資には、以下のようなデメリットがあります。

購入価格が割高 

新築のワンルームマンションは中古に比べると高額であり、投資としては割高になります

新築ワンルームマンションの価格はマンション価格以外に販売費用が加算されます。不動産会社は営利企業であり、利益を追求していかなくてはなりません。初期投資額が大きいと、投資の効率は悪化するので注意が必要です。

資産価値の下落リスクがある 

新築ワンルームマンションに新築として価値があるのは、だれかが購入する前までです。最初のオーナーが売りに出すときには、中古物件になり資産価値は下落します。一般的には築20年くらいまでは資産価値が下がり続けます。特に下落の幅が大きいのが新築してから数年くらいまでで、その後の下落幅は小さくなります。

資産価値が下落すると家賃相場も下落していく傾向があり、家賃収入も低下していきます。新築物件は高い家賃でも入居する人はいますが、長期間にわたって高い家賃を維持できるわけではありません。

20年以上所有する場合は気にする必要ありませんが、5~10年ほどの期間で売却する場合は損益がマイナスになるリスクがあります。

キャッシュフローをあまり期待できない

新築ワンルームマンションは中古に比べて購入価格は高額です。さらに自己資金ゼロで購入すると、毎月の返済額が多額になります。家賃を高めに設定しても、手元に残る収益は少なくなります。新築の場合には家賃保証してくれるケースがありますが、リスクが低いだけにリターンも小さくなるので注意しましょう。

中古ワンルームマンション投資の3つのメリット

中古ワンルームマンション投資には、以下のようなメリットがあります。

購入価格が安い 

中古ワンルームマンションに比べると、新築は割安価格で購入できます。これは販売促進費用がそれほどかからないためです。

新築ワンルームマンションは一度でもだれかが所有すれば中古となり、資産価値は下落します。最初のオーナーが所有してすぐに手放したような物件であれば、割安で購入できるケースがあるのです。

また、老朽化した中古物件をお洒落にリノベーションした物件を購入できれば、新築と変らないくらいの家賃に設定できることがあります

高い利回り 

不動産投資では利回りが収益の目安になります。中古ワンルームマンションの利回りは、一般的に5%ほどです。これは他の投資商品と比較すると、かなり高いリターンとなります。例えば、株式投資において優良株式の年間配当利回りは2~4&ほどですので、5%の利回りがいかに高いリターンであるかわかると思います。

過去の入居状況がわかる

中古ワンルームマンションを購入する場合、購入後に入居してくれるのかが不安になるとおもいます。新築の場合は入居率が高いので心配ありませんが、中古は入居率が悪いため売りに出されているケースがあるのです。

中古ワンルームマンションの場合、建物の管理状況を知ることができます。この情報は、入居率を判断するための重要な材料になるのです。ワンルームマンション投資においては、空室率は利回りに大きな影響を与えるのでこだわる必要があります。

中古ワンルームマンション投資の3つのデメリット

中古ワンルームマンション投資には、以下のようなデメリットがあります。

自己資金を用意しなくてはならない 

中古ワンルームマンションはフルローンを組めないため、自己資金を用意しないと購入できません。ただし、新築ほど購入価格は高くないため、投資利回りは高くなります。

高額な管理費用や積立修繕費が必要 

建築されてからの年数により幅がありますが、新築ワンルームマンションより中古ワンルームマンションの方が管理費用や積立修繕費がかかります。マンションは経年劣化するので仕方のないことですが、購入してすぐに修繕費用がかかるのには注意しなくてはなりません。

不動産投資をする場合に投資計画を立てますが、購入後すぐに修繕費のような大きな出費があると計画が狂ってしまいます。修繕の必要のある物件かどうかを慎重に見極めることが大切です。

表面利回りと実質利回りとが大きく乖離することがある 

不動産投資において利回りは重要な指標ですが、表面利回りと実質利回りの2つがあります。表面利回りは不動産の購入代金から諸経費を差し引かずに計算しますが、実質利回りは不動産の購入代金から諸経費を差し引いて計算します。

不動産販売会社が広告に掲載している利回りは表面利回りなので、購入を検討する段階で実質利回りを計算する必要があります。中古マンションは修繕費用がかかるため、表面利回りと実質利回りの差が大きくなるので注意が必要です。場合によっては3%ほどの利回りの差が出ることもあります

まとめ 

ワンルームマンション投資における新築と中古のメリット・デメリットが理解できたかと思います。新築と中古のどちらを選択するにしても、投資であることには変わりはありません。それぞれにメリット・デメリットがありますが、大切なことは投資戦略を立てて収益を上げられる物件を選ぶことです。そのことを忘れないで慎重に物件を選ぶことを心がけましょう。

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