経費計上漏れはとにかく損をする！？不動産投資で経費になる項目を解説

不動産投資を始めるきっかけで多いのが税金対策。中でも不動産投資では賃貸物件経営で必要になる様々な支出を経費として計上することで、税金対象となる所得を減らして節税することが可能です。

しかし不動産投資初心者にとっては、どれが経費計上できるのかわからない方がほとんどかと思います。

実際に確定申告で経費計上できるもの、できないものを説明していきます。

経費は不動産投資でなぜ重要なのか

まず所得税や住民税というのは個人の所得にかかる税金となっており、所得が多ければ多いほど支払う税金は増えてきます。

そのため不動産投資では、経営にかかる費用のうち対象のものを経費として計上することで税金のかかる所得を減らして節税することが可能です。

もちろん不動産投資を行う上で支出は避けられませんので、支出分の金額を経費にすることで節税してトータルのコストを下げる形になります。

不動産投資ではランニングコストがかかりにくい一方、毎月定期的に家賃収入が発生するため経費を計上しなければ、税額が大きくなるため注意が必要です。

不動産投資で経費になる項目とは

不動産投資において経費として認められるものは主に以下の７項目

1. 税金関連
2. 修繕費
3. 管理会社への支払う費用
4. 減価償却費
5. 保険料
6. 税理士や司法書士への報酬
7. 物件購入時のローン金利

それではそれぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

1.税金関連

不動産投資にかかる税金の項目は多々ありますが、それらも経費計上が可能です。不動産購入時の不動産取得税、収入印紙代なども経費計上されます。

• 不動産取得税
• 登録免許税
  • 所有権移転
  • 抵当権設定
• 固定資産税
• 都市計画税
• 自動車税・重量税（不動産投資にかかる部分のみ）

2.修繕費

部屋を貸し出して時間が経つと、物件は必ず老朽化します。回復するためのリフォーム費用や設備交換の費用は経費としての計上が可能です。

• 物件リフォームにかかる費用※
• 退去時の回復・内装工事費用
• 設備等の交換・修理費用

※注意

簡易的なリフォームにかかる費用は、全て経費としての計上が可能です。

ただし、物件の価値を向上させるリノベーションなどのリフォームであれば、減価償却の対象となるので注意が必要です。壁紙の変更や床板張り替えは修繕費として計上できますが、間取りの変更、階段を新たに取り付けるなどは昨日向上と見なされ、修繕費には含まれないため気をつけましょう。

3.管理会社への支払う費用

管理会社に支払う費用は基本的に経費にあたります。

そのため管理費や仲介手数料等も経費に含まれ、計上することが可能です。

細かい話であれば管理会社への手土産や管理会社までの交通費も経費として計上できるため見落とさないようにしましょう。

• 物件の管理費
• 修繕積立金
• 賃貸募集の際の広告料
• 仲介手数料

4.減価償却費

物件には法律で耐用年数が決まっており、その年数で購入費用で割った額を減価償却費として経費計上ができます。構造や素材によって耐用年数は異なるため確認が必要ですがRC造で47年、鉄骨造で34年、木造で22年と決まっております。

仮に4,000万円のRC造の物件（土地：５、建物：５）を購入した場合、年間42.55万円が減価償却できるためその額が経費計上できます。※減価償却は建物のみ

5.火災保険等の保険料

物件を保有した際に加入必須な火災保険など、保険料も経費にあたります。

6.税理士や司法書士への報酬

税理士事務所に確定申告を依頼、不動産登記を司法書士に依頼するなどの場合にかかる費用も経費として計上できます。

7.物件購入時のローン金利

物件購入時にローンを組んだ場合は、毎月決まった額での返済が発生します。

そのうち借入金の元本ではなく、建物を取得するための金利として支払っているものは経費として認められます。

通常、融資を受けた金融機関から返済表が送られるので、それを元に金利を洗い出して経費計上することが可能です。

その他

その他、細かい項目であれば不動産投資に関する書籍の購入や物件視察の際の交通費等も経費として認められます。

ただし、あくまで不動産投資の経営に関わるものが対象になりますので、不要な物の購入やプライベートな旅行での費用等は認められませんので注意が必要です。

【例】

• 情報収集、勉強のための新聞・書籍代
• セミナー、コンサルティング費用
• 情報収拾のための通信費、デバイス購入費用
• 視察時のホテル宿泊費
• ガソリン代
• 不動産会社、管理会社との打ち合わせ費用

※上記は全て不動産投資の経営に関わることを前提に経費計上が可能です。

不動産投資で赤字になったらより節税効果が

先述の経費を精算した際、不動産収入より支出が多くなると赤字が発生します。

不動産投資において赤字が発生した場合、本業の給与所得で支払っている所得税に対して、赤字分を給与所得から差し引くことができます。

これを「損益通算」と呼びます。

本業で1,000万円稼いでいるサラリーマンが不動産投資で100万円の赤字を出した場合、損益通算の合計は900万円となり、1,000万円分の所得税をすでに収めている場合は、赤字100万円に対する課税分が還付されます。

節税のための無駄な経費はNG

経費計上できる額が大きければ節税効果が高まりますが、経費を無駄に発生させることは結果的にマイナスとなります。

仮に無駄な経費を100万円発生させたとして、節税効果が100万円以上になることはありません。

あくまで不動産の経営において発生した必要経費を、取りこぼさず計上することがトータルでのプラスを生み、メリットとなります。

不動産投資での利益をマイナスにするために、無駄に支出を発生させることは避けましょう。

課税対象となる不動産所得は？

課税対象となるのは、総収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得です。

総収入には以下の項目を合わせた金額が含まれています。

• 家賃
• 保証金や敷金のうち返還が必要ではないもの
• 礼金や更新料、頭金等の名目で受領するもの
• 共益費

上記項目のトータル金額に対して、必要経費を差し引いたものが不動産所得になります。

不動産所得が高いほど納める税金も高くなるため、経費計上の必要性がわかりますね。

不動産経営において年間で発生した支出をいかに経費計上させるか、不動産投資で失敗しないためには必要な条件でしょう。

まとめ

不動産投資においては利益を出すことが目的となってきます。

節税のために支出を無理やり増やして、経費計上したとしてもトータルで見ると損することになるため、あくまで必要経費をこぼさずに経費計上することを重視しましょう。

また、あくまで経費にできるのは不動産経営に関わる支出であり、日常生活での出費などを計上することはできません。

頻度が高い、交通費や交際費が高すぎるなど目立つ項目があると税務署のチェックも入りますので気をつけましょう。