資産運用トラの巻
 

満室経営が絶対条件!!空室対策のための7つのコツ

不動産投資を始めたいけど、空室になったらどうしようという不安を抱いていませんか。良い物件だと思って購入したのに、空室が多いとだれでも不安になるものです。できればちょっとでも早く満室にしたいでしょう。

ところが、不動産投資において、空室対策はもっとも難しい問題です。物件を購入する前に投資家は利回りについて考えますが、満室になることを想定して算出します。そのため、空室率が高いと計画通りの利回りにはなりません。不動産投資を成功させるためには、空室対策は必要不可欠なことです。

この記事では、満室経営をしたい方向けに、空室対策のための7つのコツをお伝えしますのでお役立てください。

ターゲットを限定しすぎない

物件を購入した後、まず取り組むべきことは部屋のコンセプトを決定することです。コンセプトを決める際には、どんな人が部屋を住むかをイメージします。マーケティング用語で表現すると「ペルソナを設定する」ということです。ペルソナとは、商品やサービスがターゲットするユーザーのイメージです。

例えば、賃貸アパートを例に考えてみます。部屋を使ってくれるのを若い女性会社員と仮定します。若い女性向けということで、室内のクロスを若い女性が好むタイプにしたり、女性が快適に生活できるような設備を設置したりします。

ところが、ペルソナの設定を過剰にしてターゲットを限定してしまうと、空室になるリスクがあります。若い女性客をタ-ゲットとした部屋に男性客から問い合わせがあったり、逆に男性向けのエリアだと思って購入したら女性客からの問い合わせがあったりということがあるのです。

ペルソナは一般的な商品を開発して販売していく上では有効なマーケティング手法です。漠然とした大衆向けの商品を開発して販売したのでは、ビジネスを成功させるのは難しいでしょう。ターゲットを限定することで、商品開発や販売戦略を立てることができ、ビジネスは成功するのです。その意味では、多くの消費者がほしがるものやサービスを売り込んでいく場合にはペルソナは有効な手段と言えます。

ところが、賃貸経営の場合は一般的な商品やサービスと同じようにペルソナ設定をしてターゲットを限定するのはおすすめではありません。賃貸物件を探し求めている人はそれほど多くないため、いかに多くの問い合わせや申し込み、検討を増やすかが空室対策として有効です。ターゲットを限定してしまうと、空室を増やすことにつながります。

一般的に、ライバルの多いエリアや空室率の高いエリアでは部屋が満室にならない傾向があります。空室対策としては、物件購入の前段階で、このようなエリアを避けることが大切です。

また、イメージする入居者を限定するのではなく、幅広い層の人が住みたいと思うような内装にしたり、一度見てみたいと思わせるような設備を設置したりすることをおすすめします。

これらの対策を講じれば、内見や申し込みの数は増加して、結果として満室になっていくのです。

募集条件の見直し

部屋の内装のリフォームが完了すると、どういう条件で募集するかを決定します。一般的には、次の6つの行為目を設定します。

・家賃

・共益費

・敷金

・礼金

・仲介手数料

・フリーレント

※ フリーレントとは、入居後1~3ヵ月の家賃を無料にすることです。

これらをどう決めるかが問い合わせや内見の数を左右します。

現在、賃貸物件を探す人はインターネットの賃貸サイトを見て検索します。自分のターゲットを設定したら、その層の人がどういう検索条件でリサーチするかを考えて実際に検索してみましょう。

そうすると、ライバルがどういう募集条件で設定しているか見えてきますし、どういう設定すればいいかがわかってきます。ライバルを参考にして、自分の募集条件を設定しましょう。物件のエリアの検索結果を分析して、募集条件を設定することが空室対策になります。

管理会社のヒアリング

賃貸物件の入居者を募集する場合、管理会社に依頼する場合がほとんどです。物件のあるエリアの最低3社の管理会社をピックアップして、ヒアリングしましょう。ヒアリング後に、エリアについて自分で分析した結果に現場の営業の人の意見を加味していくのです。

実際にヒアリングしてみるとわかるのですが、ヒアリングして得られる意見には各業者で異なります。

例えば、広告費をアップした方がいいとか、初期費用をダウンさせるべきであるとか、営業マンのインセンティブをアップするのが効果があるなど、いろいろな意見が出てくるでしょう。

また、管理会社に対するインセンティブをすべて同じ条件にするのではなく、それぞれの希望をヒアリングして個別に設定するのもおすすめです。

時間と手間のかかることですが、空室対策をしていくためには有効な手段になります。

写真の見直し

管理会社に依頼して集客を依頼しますが、管理会社が部屋の写真を撮影する場合がほとんどです。賃貸物件を探す人は、賃貸サイトの写真や募集条件を見て申し込みや内見を決断します。写真が悪いと申し込みや内見の数が少なくなりがちなので、写真を撮影し直すといいでしょう。その際には、管理会社に希望を伝えてから再度撮影してもらうのがポイントです。

物件を仲介してくれる業者を増やす

賃貸物件の集客は管理会社に依頼する場合がほとんどですが、大家さんの中には1社か2社にしか依頼しないケースがあります。それで満室になるのでしたら問題ありませんが、空室が埋まらないようでいたら管理会社の数を増やすことをおすすめします。

多くの管理会社に一声かけておくと、問い合わせや内見の数は増加して満室になる可能性が高いからです。

所得の低い層もターゲットに入れる

どうしても空室を埋めたい場合にはターゲット層を広げるという方法が有効です。一般的に所得の低い人は部屋を借りたいけど、なかなか借りられないのが現実です。そこで、他の賃貸物件では入居を断られている所得の低い層をターゲットにして募集します。

ただし、このような層をターゲットにすると、以下のデメリットがあります。

・家賃を滞納される

・孤独死される

・部屋を汚される

以上のようなリスクはありますが、空室にしてまったくお金は入ってこないのもリスクです。そこで、連帯保証人や家賃保証会社による保証を入居条件として、リスクを小さくします。

泥臭い方法も有効である

空室対策は洗練されたことばかりではなく、なかなか満室にならないときは泥臭いことをすることもあります。

例えば、自分でジモティーに賃貸の募集を出したり、近所のアパートやマンションへビラを配ったりという方法です。また、大学へ賃貸の募集を出すために、自分で大学へ出向いて営業するという方法もあります。

なかなか埋まらない部屋がある場合には、このような泥臭い方法で空室を埋めるのも最後の手段として知っておいてください。

まとめ

満室にするためには、内見の数と決定率を高めることがポイントです。そのためのコツをお伝えしましたが、まずは自分の物件の募集条件、広告、写真、管理会社の数などに問題がないか分析してみてください。

エリアによってはなかなか満室にならないケースもありますが、安易に家賃を下げるのはおすすめではありません。なかなか満室にならないからといって安易に家賃を下げると、利回りや売却価格の低下を招くだけです。家賃を下げることなく空室を埋めることが大切なので、今回お伝えしたコツを参考にしてみてください。

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