資産運用トラの巻
 

不動産投資の節税ポイント5選と知っておくべき4つの注意点を徹底解説!!

不動産は安定した収益を生み出せる資産ですが、不動産投資にはいろいろな税金がかかってくるのをご存知でしょうか。

例えば所得税や法人税、相続税などが課税されますが、これらの税金を節税しないで払うと資産形成がなかなか進まないでしょう。効率よく資産運用していくのであれば、上手に節税する必要があります。

ただし、むやみに節税すればいいわけではなく、節税するのに抑えておくべきポイントや注意点はあります。これらを理解していないと、期待したような節税効果は得られません。

この記事では、不動産による資産運用をお考えの方向けに、不動産投資における節税の5つのポイントと4つの注意点を解説します。

不動産投資で節税できる

不動産投資をすれば節税効果がありますが、ただ不動産投資をすればいいわけではありません。よく考えて取り組まなければ、費用がかかるだけでまったく節税できないこともあります。どんな税金が節税できるのか、なぜ節税できるのかを把握して、資金や納税の計画を立てることが大切です。

所得税・住民税

所得税とは、所得に課される税金のことです。所得とは収入から必要経費を除いた残りのお金であり、給与所得者は毎月の給料から天引きされて所得税を納めています。所得税は、

所得に応じて税率が定められています

住民税とは、自分が居住している地方自治体に納める税金で、所得税と同様に、所得に応じて税率が決まります

不動産投資をしていると赤字になることがありますが、確定申告することにより節税できます。サラリーマンの場合は、不動産投資の赤字分を給与所得から差し引いて、支払う税金を少なくすることができるのです。確定申告すれば、不動産投資で発生した損失を所得税の減税によりカバーしてくれます。これを損益通算と言い、住民税も損失があった場合には納税額を減らすことが可能です。

法人化した場合

不動産投資の規模が拡大していくと、収益が大きくなった場合は法人化すると節税効果があります。収益が少ないうちは個人で所得税を払っていてもいいのですが、収益が増えてくると法人税を支払った方が安くなります。法人化すると経費枠が拡大するなどさまざまなメリットがあるからです。

ただし、法人を設立するのはコストと手間がかかります。不動産投資事業をどう運営していくのかを慎重に検討して、法人化するかどうかを決定していくことが大切です。自分で判断できない場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

相続が発生した場合

相続は人の死亡により発生し、相続人には相続税を支払う義務が発生します。例えば、5000万円の現金を相続した場合と5000万円の不動産を相続した場合を比較すると、後者の方が相続税を安くできます。相続対策の一環として、不動産投資をしている人もいるほどです。

また、不動産投資を事業として行なう法人を設立して、自分の配偶者や親族を役員にする方法もあります。この方法では、相続税だけでなく、贈与税も節税することが可能です。

節税のために不動産投資する場合の4つの注意点

不動産投資が赤字になると損益通算ができるため、節税効果を期待できます。節税のために不動産投資をしている人もいますが、そのような目的で不動産投資をする場合には注意すべき点があります。

賃貸の需要がないエリアに物件を建てる

税金を安くすることだけに意識がいくあまり、エリアの賃貸需要を調査もせずに建物を建てることがあります。このようなことをすると空室になるリスクが高く、経費がかかるだけで赤字になるので注意しましょう。

銀行融資が受けるのが難しくなる

投資物件は高額なので、自己資金だけでは購入できない場合がほとんどです。購入資金を銀行融資で調達する場合が多くなりますが、それ以外にも修繕費や固定資産税、リフォーム費用などのコストがかかります。これらも銀行融資でまかないたいところですが、不動産事業が赤字続きだと銀行はなかなか融資をしてくれません。

新築を購入するのも大きな資金が必要なため、不動産事業での実績がないと銀行尾融資を引き出すのは難しくなります。

ローン返済が困難になる

新築また新古の状態で空室率が高い物件は、時間が経過しても空室率が改善されることはほとんどありません。10年、20年と経過すると入居者が減少するリスクが高いので、赤字経営に注意が必要です。赤字状態が続くと資金繰りが苦しくなり、修繕やリフォームに回す資金も枯渇してきます。最後には、物件購入のためにローンの返済が苦しくなるリスクもあることに注意しましょう。

相続によるトラブル

資産を不動産にすると節税できますが、不動産は現金のように簡単には分割できないため相続の場面でトラブルになることがあります。

例えば、不動産を親族の共有名義にしていると、相続が発生した際に分割する必要があります。ところが、不動産を分割するには共有名義人全員の同意が必要です。もし全員の同意が得られなければ、不動産は分割できすトラブルになることがあります。

公平に相続させようと思って共有名義にしたのに、トラブルの原因になることもあるので注意が必要です。共有名義にする場合には慎重に検討して、他に方法がないかよく検討しましょう。

節税する場合の5つのポイント

不動産投資で節税する場合、次の5つのポイントを押さえておく必要があります。

節税のみを目的としてはいけない

節税のために不動産投資をするのはやめましょう。節税だけを目的にすると、赤字経営で不動産投資を継続してしまい、事業を相続する段階になった時に配偶者や子供に迷惑をかけることがあるからです。

不動産投資は事業として黒字化して税金を払うものだという認識を持ちましょう。黒字化した上で節税を考えればいいのです。黒字にできれば、税理士など専門家に相談して節税は何とかなります。

他の節税方法も考慮する

節税方法は不動産投資以外にもあります。例えば、個人型確定拠出年金(iDeCo)を利用すれば株式や投資信託の利益に課税されません。扶養家族の人数を増やすことで節税することも可能です。不動産投資でしか節税しないと決め付けるのではなく、いろいろな節税方法を比較検討することをおすすめします。

金融機関と良好な関係を構築する

長く不動産投資をしていると規模拡大を考える時期がやってきます。そんな場合には金融機関から融資を受けますが、赤字経営をしていると金融機関から融資を受けにくくなる可能性があります。将来的に規模を拡大していく予定があるのなら、黒字経営へと転換して金融機関との関係を良好にした方がいいでしょう。

具体的には、以下のことに取り組むことをおすすめします。

・黒字に転換できる計画を立案し運用していく

・赤字の状態がしばらく続くとしても、その理由を説明できるようにしておく

・ローンがあれば繰上げ返済していく

税制について熟知する

税金に関する法律は頻繁に改正されています。毎年12月には翌年以降の税制改革について政府が発表するので、所得税や相続税など不動産投資に関する法改正をチェックしましょう。新聞には必ず掲載されるので、自分で確認して理解を深めることが大切です。よくわからない場合は、税理士など専門家に相談することをおすすめします。

長期的視野で投資する

不動産投資をする場合、目先の節税のことばかり考えていてはいけません。建物は時間の経過とともに劣化していくので、修繕したりリフォームしたりする時期がやってきます。また、オーナーも年をとるのでいつかは事業承継を考える時期がやってくるでしょう。

節税も大切ですが、不動産投資は将来を見据えて長期的かつ計画的に取り組むものだということを忘れないようにしましょう。

まとめ

不動産投資で利益が出ると税金がかかるので、節税したいとだれもが思うでしょう。しかし、節税することを目的として不動産投資をするのは本末転倒です。不動産投資をするのなら、しっかりと計画を立てて黒字経営しなくてはなりません。黒字化できてから節税について考えるのが正しいやり方です。

不動産投資は安定性があり上手に運用すれば大きなリターンが期待できるので、正しい方法で取り組んで節税しましょう。

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