資産運用トラの巻
 

ワンルームマンション投資で成功するための3つのコツと初心者におすすめな5つの理由

ワンルームマンションの一室

不動産投資を検討されている人の中には、ワンルームマンションを購入を考えている方もいるでしょう。ワンルームマンション投資は初心者でも取り組みやすいのですが、損失のリスクはあります。不動産投資では、リスクを排除することが成功するためのコツです。

この記事では、不動産投資の初心者向けに、ワンルームマンション投資で成功するための3つのコツと初心者におすすめな5つの理由を解説します。

ワンルームマンション投資で成功するための3つのコツ

ワンルームマンション投資では、次の3つのことに注意すれば成功を期待できます。

  1. 人気のあるエリアを選択する
  2. 将来の支出を考慮した投資計画を立てる
  3. 家賃とランニングコストの割合を立てる

それでは、詳しく解説していきます。

(1)人気のあるエリアを選択する

ワンルームマンションの入居者は単身者なので、就職や結婚というタイミングで退去する傾向があります。家族向けのマンションと比較すると、入居期間は短期です。そのため、空室期間が発生することはよくあります。これを考慮しないで投資計画を立てると、期待した収益を上げられません。

空室期間が長くなるリスクを低下させるには、人気エリアの物件を選択する必要があります。人気エリアであるかどうかは、以下のことをチェックして判断できます。

  • 人口動態
  • 最寄り駅で1日あたりどのくらい乗降客数があるか
  • 周辺に人気の施設があるか
  • 近くに大学があるか

以上の点をチェックして人気エリアの物件を選べば、空室期間を短縮化して収益悪化を防止できます。

(2)将来の支出を考慮した投資計画を立てる 

不動産投資は長期間にわたって投資を行なうため、収支の計画も長期的な視点で考えます。ところが、ワンルームマンション投資をする人は、以下のような出費を厳格にシミュレーションしないことが多いのです。

  • リフォーム費用
  • 退去する時の修繕費
  • 設備の経年劣化による交換費用

ワンルームマンショは家賃が安いため、予期せぬ出費があると収支悪化のリスクが高いのです。上記の費用を考慮して、15~20年という長期間の収支シミュレーションをする必要があります。

(3)家賃とランニングコストの割合を考慮する 

ワンルームマンションのランニングコストは安いのですが、家賃のどくらいの割合を占めるかを考慮する必要があります。

ランニングコストの家賃に占める割合が高くなると、収益性は悪化します。ランニングコストの金額だけで判断すると、収益性が悪いことに気づかないことがあるのです。

ワンルームマンションが経年劣化すると修繕費がかかることがあり、ランニングコストが増加することがあります。修繕費がかかることを予想して、家賃とランニングコストの割合を考慮した長期的な投資計画を立てることが大切です。

ワンルームマンション投資が初心者でも始めやすい理由

ワンルームマンションが立ち並ぶ様子

3つのコツをおさえてから、さぁ投資だ!と向かう前にワンルームマンション投資が始めやすい理由も一緒におさえておくことで、自分の目的にあった物件を探すことが出来ます。

ここからはなぜワンルームマンション投資が初心者でも始めやすいのかについて解説していきたいと思います。コツと投資への背景を理解することが大切です。

(1)他の種類のマンションより安い

ワンルームマンションは他の種類のマンションより室内の面積が小さいため、安く購入できます。不動産を購入すると不動産取得税や固定資産税などがかかりますが、ワンルームマンションは面積が小さいため安いのです。そのため、ワンルームマンションには以下の3つのメリットがあります。

1-1.融資を引き出しやすい

物件価格が安いと借入金が少なくてすむので、融資を引き出しやすくなります。そのため、投資経験のない人でも融資を受けられるチャンスが広がるのです。

1-2.リスクが低い

他の種類のマンションよりも初期費用がかからないため、投資のリスクを低下できます。また借入金が少ないと毎月の返済額も少ないので、空室になっても破綻リスクを低下できます。

1-3.高い利回りを期待できる

初期費用を安く抑えられるので、実質利回りが高くなり早期に初期費用を回収できます。

(2)家賃が低いため、景気の影響を受けにくい 

一戸建てやファミリー向けの広いマンションと比べると、ワンルームマンションの家賃は安く設定されています。そのため、景気が悪くなっても家賃があまり下落しません。ワンルームマンション投資は景気の影響を受けにくいと言えます。

(3)ライバルが少ない

ワンルームマンションは単身者向けですが、ファミリー向けマンションよりもライバルが少ないという特徴があります。ファミリーが住居を選ぶ場合には、以下のような選択肢があります。

  • 一戸建ての賃貸
  • マンションの賃貸
  • 一戸建ての購入
  • マンションの購入
  • 二世帯住宅の購入

ワンルームマンションはライバルが賃貸マンションくらいですので、需要と供給のバランスから入居されやすいのです。

(4)東京で需要が高い 

東京の全世帯はは670万世帯ほどですが、半数近くが単身者世帯です。東京に単身者世帯が多い理由として、以下のようなことがあります。

  • 東京には大学や大企業が多くあり、学生や単身の社会人が多く住んでいる
  • 若者の晩婚化や未婚化
  • 単身の高齢者の増加
  • 今後15年間で地方から単身者が大量に流入してくることが予想されている

以上のような理由から、東京の単身者向けワンルームマンションの需要は高まっています。

一方で、東京都は23区内で単身者向けのマンションやアパートを新規に建設するのを規制しています。そのため、単身者向けのワンルームマンションが不足する可能性が高く、投資で成功するチャンスがあるのです。

(5)低いランニングコスト

ワンルームマンション投資は、運用のための維持費(ランニングコスト)があまりかかりません。ランニングコストとしては、以下のような費用がかかります。

5-1.管理費や修繕積立金

マンションは管理費や修繕積立金がかかりますが、室内面積が広ければ広いほど高くなります。部屋数の多いマンションは管理費や修繕積立金が高くなりますが、ワンルームマンションは一部屋なので割安です。

5-2.固定資産税や都市計画税

マンションを所有すると固定資産税や都市計画税が課税されますが、税額は物件の評価額により決定されます。評価額は物件の室内面積が広ければ広いほど高くなるため、ワンルームは室内面積が狭いので固定資産税や都市計画税が低くなります。

5-3.補修費用

経年劣化などにより内装を補修することがありますが、部屋の面積が狭いほど補修費用は安くなります。ワンルームマンションは一部屋ですので、補修費用を安く抑えられます。

5-4.管理会社に支払う管理委託料

ワンルームマンションの管理を管理会社へ委託すると、家賃の一定割合を管理委託料として支払います。ワンルームマンションの家賃は他の種類のマンションよりも割安なので、管理委託料も安くなります。

(6)間取りの影響が少ない

マンションに入居する前に間取りの良し悪しを検討しますが、ワンルームマンションは一部屋なので間取りの影響をあまり受けません。部屋の形状やバス・トイレの位置を気にする人はいるかもしれませんが、チェックされる項目は少ないのです。

一方、部屋数の多いマンションは、以下のような項目がチェックされます。

  • リビングやダイニング、洋室がどんなスタイルか
  • どこに洋室があるか
  • 水回りのサイズ
  • すべての部屋に収納があるか

間取りのチェック項目が多いと、物件を選ぶのが難しくなります。

まとめ 

ワンルームマンション投資は初心者でも取り組みやすいのですが、失敗するリスクはあります。物件を選ぶ前にリスクを十分理解してからスタートすることが大切です。今回ご紹介した3つのコツと投資におすすめな理由を理解すれば、不動産投資で失敗するリスクを軽減できるでしょう。長期的な視点でシミレーションして、慎重に投資計画を立ててください。

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