資産運用トラの巻
 

本当に危なくないの?サブリース契約のメリット・デメリット

本当に危なくないの?サブリース契約のメリット・デメリット

過去ニュースになったアパート経営トラブルをきっかけに「サブリースは騙される」「サブリースは危ない」といった言葉がネットを飛び交うようになりました。

しかし、サブリース契約はうまく利用することでもちろんメリットもあります。今回は、サブリース契約において失敗しないためにも、メリット・デメリットといった基礎知識をご紹介します。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、管理会社が物件オーナーから賃貸物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することを指します。

サブリース契約を結ぶことで、家賃の集金や入居時の手続きなどの業務を手放すことができるだけでなく、サブリース契約の種類によっては、オーナーは入居者がいなくても一定の収入が保証される仕組みの契約もあります。

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サブリース契約の種類

サブリース契約には以下2種類が存在します。どのような違いがあるのでしょうか。パススルー型と家賃保証型について違いを説明していきます。

パススルー型

パススルー型とは、簡単にいうと家賃保証がないタイプのサブリース契約です。賃貸に出すことで得られる家賃収入が、そのままオーナーの収入になるという特徴があります。

そのため、空室が生まれれば生まれるほど、収入は減りますし、逆に空室が減るほど収入は増えます。また、賃料に変化があればその変化はオーナーの収入に直接影響してくるのも特徴です。

賃料を上げたり、入居率が上がれば、どんどんオーナーの収入も増えますがその逆もしかりです。そのため安定が見込めないので、一般的ではなく一部の会社のみで運用されています。

家賃保証型

家賃保証型は名前の通り、家賃の保証があるタイプのサブリース契約です。パススルー型とは違い、空室があったとしても一定の家賃保証が設定されています。オーナーの悩みとして、空室リスクや未払い、滞納がありますがそれらリスクを払拭してくれる仕組みであるためオーナーの味方であると言えます。

しかし、オーナーへの支払い額は固定であるため、賃料を上げたとしてもオーナーの収入額には反映されません。

サブリース契約のメリット

サブリース契約でオーナーにとってのメリットはどんなものがあるのでしょうか。

家賃収入の保証

サブリース契約のメリットとして第一に挙げられるのが、空室があったとしても一定の家賃収入が保証されている点です。オーナーにとって空室リスクはつきものです。

空室を生まないために広告を出したりと工夫はしているものの、立地などが理由で空室をゼロにすることは難しいでしょう。そのような中で、一定の収入が保証されているというのはオーナーにとって大変心強いと言えます。

入居者との手続き周りを巻き取ってもらえる

入居者との手続きを不動産会社が巻き取ってくれるという点もメリットのひとつです。家賃の滞納・未払いに対しての催促や、入退居時の手続きなどはオーナーにとって精神的に負担の多い、かつ時間を要する業務です。

それらをすべて不動産会社が対応してくれるのは、オーナーにとってとても大きなメリットであると言えるでしょう。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約はメリットだけではありません。場合によっては損をすることもあるので事前にデメリットを理解したうえで検討を進めましょう。

家賃収入が減る可能性がある

デメリットとしてまず挙げられるのは、家賃収入が減ってしまう可能性がある点です。サブリース契約の場合、家賃収入がそのまま全額オーナーに入るわけではありません。家賃保証率の相場は8〜9割と言われています。

そのため、立地も物件の状態も良く、空室が生まれないだろうという場合は、サブリース契約を結ばないほうが正解です。

賃料の見直しがある

家賃保証額はいつまでも同額ではありません。一定期間ごとに見直しが発生します。基本的には経年で賃料は下がっていくことがほとんどであると思ってよいでしょう。

入居者を選べない

基本的に手続き周りの業務は不動産会社にお任せするので、オーナーが入居者を選ぶことができません。そのため、高齢者が多い物件になってしまって自然死が発生してしまったり、若者が多く騒音トラブルが多発する物件になってしまったりする可能性があります。

さらに、サブリース契約が切れてしまったあとは、オーナーが直接その入居者たちとコミュニケーションをとらなくてはならないので、更に精神的な負担が増えてしまいます。

サブリース契約時のチェックポイント

サブリース契約時には以下のポイントをよく確認し、損することのないように検討を進めましょう。

修繕費

修繕費はどちらが持つか

入退去時の手続きは不動産会社が対応するにしても、修繕費や退居時の原状復帰費用についてはオーナーが持つ場合があります。あとから認識が違った、ということのないように事前に不動産会社と決めておきましょう。

賃料の見直し

デメリットにも挙げたように、賃料の見直しが定期的に発生します。賃料はオーナーの収入に直接影響してくるので、事前に賃料の見直しタイミングや減額対象について認識を合わせておきましょう。

サブリース契約の解約ルール

サブリース契約を解約する際の条件を事前にチェックしておくことも大切です。時に、オーナーにとって不利になる内容が盛り込まれている場合もあるため、疑問に思ったり不明な点は事前に不動産会社に質問しておくようにしましょう。

まとめ

不動産投資

サブリース契約について、メリット・デメリット含め基礎的な部分は理解できたでしょうか。今回紹介した通り、サブリース契約にはデメリットもつきものです。そのため、検討する際は、複数社の情報を並べて比較するようにしましょう。

また不動産投資で一番大切なことは、どれだけ長期的な計画を立てられるかという点です。目先の利益だけでなく、しっかりシミュレーションを行い、サブリース契約をして損をしないか確信を持ってから始めるようにしましょう。

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