資産運用トラの巻
 

不動産購入の資金は準備OK?不動産投資で発生する初期費用とは

不動産購入の資金は準備OK?不動産投資で発生する初期費用とは

資産運用には株や暗号通貨、金など様々な商品があります。株に関しては口座を開設して入金すれば、すぐに始められるため初期の負担などがありません。

一方マンションやアパートを経営して利益を得る不動産投資には、初期費用が発生します。

大金、ではありませんがやはり手元にお金がないと払えないため、初期費用をちゃんと払えるのか重要になってきます。

そこで、不動産投資を始める際に発生する初期費用を項目ごとに解説します。

不動産投資を始める際の初期費用とは?

居住用の住宅を購入する場合でも、ローンの頭金や保険の支払い等が発生しますが不動産投資においても同様、初期費用の支払いが発生します。

特に不動産投資ではマンションやアパートの経営が主流となるため、初期費用の項目もかさみ、それなりの支払いが発生します。

初期費用の主な項目としては

  • 不動産投資ローン保証料
  • 不動産投資ローン事務手数料
  • 不動産仲介手数料
  • 火災保険料
  • 印紙代
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 固定資産税・都市計画税

と複数項目に渡って支払いが必要となります。

それでは各項目を詳しく見ていきましょう。

不動産投資ローン保証料

金融機関から借り入れをしたことがある方ならわかりますが、通常であれば借り入れを行う場合、本人とは別の保証人を立てておく必要があります。

ただ不動産投資の場合、ローンの返済期間や金額が大きく長期に渡るため、保証会社を保証人とすることが一般的になっております。

保証料はおおよそ、金利を上乗せして支払う場合は年間0.2〜0.3%程度、一括での支払いとなる場合は総額の2%が目安となります。

金額が大きく、返済期間も長いため貸し倒れを防ぐために、多めに保証料をとる傾向があり、保証料が高額になることもあります。

一括での支払いの方がトータルで支払う費用は少なくなりますが、借主の信頼にもよるため審査結果で判断することをお勧めします。

不動産投資ローン事務手数料

上記の不動産投資ローンで、融資してもらう金融機関へ支払う事務手数料になります。

事務手数料も算出方法が異なり、

  • 定率型
  • 定額型

の2パターンになります。

◆定率型

借り入れた金額に対して、一定の率を手数料として支払う。

例)4,000万円を借り入れ、2%の率だった場合

4,000万円×2%=80万円

◆定額型

借り入れ金額に関わらず、3〜6万円で設定される手数料を支払う。

手数料のみで見ると定額型の方が支払い費用は少ないが、保証料がその分高額になるなど、トータルの支払いでチェックする必要あり。

不動産仲介手数料

不動産を購入する際、不動産仲介業者を利用した場合にかかる手数料です。

仲介手数料も上限が決まっており、以下のような数字になります。

売買価格が400万円を超える仲介手数料上限3%(+6万円)
売買価格が200〜400万円仲介手数料上限4%(+2万円)
売買価格が200万円以下仲介手数料上限5%

これは上限金額で、不動産仲介業者によって金額が変動するためトータルのコストで判断するようにしましょう。また不動産業者が直接売りに出している物件もあり、その場合は不動産仲介業者に支払う手数料も不要となるため、そのような物件を選ぶことも一つの手でしょう。

火災保険料

不動産投資でローンを用いる際、融資元の金融機関より火災保険への加入を義務付けられます。火災保険は個人での加入も可能なため、複数の選択肢があり、不明な部分は不動産業者に聞くのも良いでしょう。

また木造物件は鉄筋コンクリートの物件よりも火災保険料が高くなるため、必然的に初期費用も上がります。

金額の決まり方は建物の時価評価・再構築の金額で決められますが、おおよそ年間1万円を見込むことになります。

印紙代

不動産に関する契約(不動産売買契約書・金銭消費貸借契約書)で印紙が必要となります。

おおよそ以下の借り入れ金額と印紙税の金額になりますので、参考にしてください。

借り入れ金額印紙金額
100〜500万円2,000円
500〜1,000万円10,000円
1,000〜5,000万円20,000円

司法書士への報酬

登記の手続き等、契約関連で司法書士への依頼が発生した場合にかかる初期費用です。

おおよそ10万円前後になりますが、手続きのみの依頼であればどの事務所でも問題ないため、極力安価で対応いただける事務所を選択するのが良いでしょう。

不動産取得税

購入後3〜6ヶ月後に納税通知が来る、不動産を取得する際に発生する費用です。おおよその金額は固定資産税評価額の4%となります。

登録免許税

登録免許税は不動産を購入する際に、土地購入の所有権を登記する際に発生する税金になります。登記にも複数パターンがあり、以下の4種類となります。

登記の種類登録免許税の税率
所有権移転登記評価額×2.0%
住宅用家屋所有権移転登記評価額×2.0%
住宅用家屋所有権保存登記評価額×0.4%
抵当権設定登記借入額×0.4%

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは土地・家屋・償却資産などの固定資産を所有している人に課税される税金です。

固定資産税は固定資産台帳に毎年1月1日時点で登録されている人に対して課税されます。

課税の主体は市町村で、課税標準額は固定資産税評価額となり、原則としてその金額に1.4%を乗せて固定資産税を算出します。

不動産売買を行なった年は、引き渡し日までを売主・引き渡し日以降は飼い主が負担する契約が通例になっています。

不動産投資の初期費用は意外と高額

不動産投資で発生する初期費用の項目を解説しましたが、トータルすると物件価格の10%ほど初期費用を支払う必要があることがわかりました。

特にローン関連での費用が高くつくため、ローンでの借入額を減らした上、自己資金を物件購入に当てるのも一つの手でしょう。

住宅ローンに比べて金利の高い不動産投資ローンですので、極力借入額を抑えることをお勧めします。

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