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不動産投資VS株式投資を徹底比較!7つのポイントとどっちが合っているかオススメを紹介

パソコンと資料を見ながら不動産投資VS株式投資を徹底比較している男性

投資の中でも「株式投資」と「不動産投資」は、比較的メジャーな投資といえます。そのため、何か投資をしたいと思っている人は、この2つの投資のどちらをすべきか迷っている人もいるでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資と株式投資を7つの項目で比較していきます。人によっては株式投資と不動産投資、どちらが合うか異なります。ポイントを抑えつつ、自分がどちらのほうが合っているのか考えてみてはいかがでしょうか。

不動産投資VS株式投資の比較

まずは、不動産投資と株式投資の比較表をお見せします。

項目不動産投資株式投資
収益性高くなりやすいやや低い
変動リスク低い高い
初期費用高い低い
ランニングコスト高い低い
流動性低い高い
税金優遇なし優遇あり
投資ハードル高い低い

ここでいう不動産投資は、アパート投資や区分投資など、物件を保有して家賃収入を得ることをメインにする不動産投資です。また、株式投資は株式を長期保有する前提の投資であり、その株式から配当収入をメインとします。

1.収益性

不動産投資と株式投資の収益性をタブレットで検索する男性

不動産投資と株式投資の収益性を比較すると以下の通りです。

項目不動産投資株式投資
収益性高くなりやすいやや低い

不動産投資は比較的収益性が高くなりやすく、株式投資の収益性はやや低いといえるでしょう。

不動産投資の収益性

不動産投資の収益性が高くなりやすい理由は、不動産投資ローンによってレバレッジ効果が高くなるからです。ここでいうレバレッジ効果とは、「小さい資金で高額な資産を取得すること」になります。

不動産投資ローンでどのくらい借入できるかは人によって異なりますが、たとえば初期費用300万円を用意しており、3,000万円の物件を購入することも可能です。

そして、投資においての収益性は「保有資産額×利回り」で決まるので、保有資産額を高額にできる不動産投資は収益性が高くなりやすいのです。高く「なりやすい」としている理由は、あくまで投資に成功しているという前提だからです。

株式投資の収益性

上述のように、長期の株式投資は配当益がメインの収益となります。その配当益は、たとえば東証一部上場企業であれば、利回りは平均で2%という数字です。仮に、配当利回りの高い銘柄を選んだとしても5%前後程度だとします。

不動産投資の利回りは物件によって異なりますが、たとえば返済後(手取り)利回りが3%だとしても、レバレッジ効果の違いによって収益性は以下の通りです(初期費用300万円前提)。

  • 株式投資:300万円×レバレッジ効果1倍(なし)×利回り5%=年間15万円
  • 不動産投資:300万円×レバレッジ効果10倍×利回り3%=年間90万円

投資に成功している前提ではありますが、このようにレバレッジ効果の高さによって不動産投資は高い収益を狙うことが可能なのです。

2.変動リスク

不動産投資と株式投資の変動リスクを比較しているグラフと日本の一万円札

不動産投資と株式投資の変動リスクを比較すると以下の通りです。

項目不動産投資株式投資
変動リスク低いやや高い

ここでいう変動リスクとは、それぞれの投資の収益源のことです。つまり、不動産投資でいうと家賃収入、株式投資でいうと配当益が該当します。

不動産投資の変動リスク

建物は経年劣化していくので、基本的には築年数に応じて家賃は下落していきます。しかし、たとえば家賃が1年間で半値になる…ということはほぼあり得ないでしょう。

しかし、ほかの金融商品であればこのような下落はあり得るので、その意味では家賃は「下落していくものの暴落するリスクは小さい」といえます。

収益源の変動リスクが小さいほどその投資の安定性は高いといえるので、不動産投資は比較的安定性の高い投資といえるでしょう。

株式投資の変動リスク

株式投資の配当益は、そもそも企業が利益を株主に還元するという仕組みです。そのため、以下のようなときは配当金が下がるか、配当金がゼロ円ということもあり得ます。

  • その企業が利益を出せなかった
  • 利益を設備投資に回した

上記の通り、そもそも業績が赤字のときは配当金がゼロ円になる可能性は高いですし、利益を出しても設備投資などに回すこともあります。このように、配当金は家賃収入ほど安定性が高くなく、変動リスクはやや高いといえます。

3.初期費用

不動産投資と株式投資の初期費用を比較する男性の手

不動産投資と株式投資の初期費用を比較すると以下の通りです。

項目不動産投資株式投資
初期費用高い低い

初期費費用に関しては株式投資の方が低いです。それぞれ、初期費用にはどの項目があり、どのくらいの費用がかかるのかを理解しておきましょう。

不動産投資の初期費用

不動産投資の初期費用は以下の通りです。

  • ローン関係費用(手数料と保証料)
  • 登記関係費用(登録免許税と司法書士への報酬)
  • 仲介手数料(中古購入時)
  • 保険料(火災保険や地震保険)
  • 固定資産税精算分
  • 不動産取得税

借入額や物件の評価額によって初期費用は変わります。一般的には、新築物件で「購入額×4%~5%」、中古物件で「購入額×7%~8%」ほどです。

そのため、3,000万円の新築物件なら120万円~150万円ほど、中古物件なら210万円~240万円の初期費用がかかります。新築と中古の差は「仲介手数料」です。

株式投資の初期費用

一方、株式投資の場合の初期費用は「投資する金額」以外にはありません。株式を売買するときは証券会社に口座を開くだけであり、口座開設は基本的に無料です。

そのため、証券会社にアクセスできるPCやスマホ、ネット環境さえあれば株式投資することは可能です。

4.ランニングコスト

不動産投資と株式投資のランニングコストをパソコンと電卓で計算する男性

不動産投資と株式投資のランニングコストを比較すると以下の通りです。

項目不動産投資株式投資
ランニングコスト高い低い

ランニングコストとは、その資産を保有することによって発生する、継続的なコストのことです。

不動産投資のランニングコスト

不動産投資のランニングコストは以下の通りです。

  • ローン返済額
  • 固定資産税や都市計画税
  • 退去時の原状回復費用
  • 管理委託手数料
  • 火災保険料や地震保険料
  • 管理費や修繕積立金(区分所有)
  • 共用部の修繕費用(一棟投資)
  • 税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)
  • その他経費(物件運営のための交通費など)

特に、ローン返済額は毎月10万円を超えるケースも多いです。また、上記のランニングコストはどのような状況のときも発生します。

仮に、空室になって家賃収入がゼロになっても、築年数が経過して家賃が下落しても、ランニングコストは発生するということです。

そのため、家賃収入および物件の空室率・家賃下落率と、上記のランニングコストを加味しても収益が高い物件を選定することが、不動産投資で成功する重要な要素になります。

株式投資のランニングコスト

長期の株式投資ではランニングコストはあまりかかりません。というのも、株式投資でいうランニングコストは以下のコストだからです。

  • 売買手数料
  • 金利

売買手数料とは、株式を売買するときにかかるランニングコストです。ただ、長期の株式投資の場合は売買する機会は少ないので、手数料が発生する頻度も少ないです。

また、証券会社からお金を借りて株式の売買を行う「信用取引」には、その借り入れたお金に対して金利が3%ほど発生します。ただ、長期保有を前提として長期の株式投資では、信用取引を利用する機会は少ないでしょう。

5.流動性

不動産投資と株式投資の流動性を話し合う人たち
項目不動産投資株式投資
流動性低い高い

流動性は明らかに株式投資が高くなります。不動産投資には地主、物件所有者、仲介業者、金融業者など数多くの人が関わることになります。一方で、株式投資の場合は個人で証券会社に登録するだけで始めることができ、インターネットを通じで売買することができるので非常に流動性は高いと言えます。

不動産投資の流動性

上記でも記載したように、不動産投資には多くの人が関係し、段階を経て購入することになります。簡単にそのステップを紹介すると以下のようになります。

  1. 目的の確認(資産形成、節税など)
  2. 情報収集(地域選定や内見など)
  3. 問い合わせからの物件評価
  4. 物件内覧、地域、近隣視察
  5. 買付申込書の提出
  6. 金融機関へ融資の申請
  7. 宅地建物取引士から重要事項説明後、売買契約
  8. 金融機関へ本審査を申込、金銭消費貸借契約
  9. 決済と登記

基本的に上記のような手順を踏むのが一般的です。となると、明日にでも不動産投資を!と思ってもすぐに購入までいくことは難しいでしょう。購入の反対に売却や利益を得るのも時間がかかるので、流動性は極めて低くなってしまいます。

株式投資の流動性

一方で、株式投資の流動性は極めて高く、証券会社に口座を作成していて、平日であれば一瞬で株の売買をすることが可能です。証券会社に口座を作るのも楽天証券のようなインターネット上で開設できるものであれば、翌営業日には株式投資を開始することが出来ます。

売買に置いても人は関与せず、自分のタイミングで出来るので流動性は高く、購入価格から値上がりしていたらすぐに利益を確定させることも可能です。反対に値下がりしていた場合もすぐに売却ができるので、気づいたタイミングで損失を最小限にすることもできます。

6.税金

日本円一万円札束

どちらの投資に対しても税金はかかるのが一般的ですが、ここでは優遇措置があるかについてを詳しく説明いたします。

項目不動産投資株式投資
税金優遇なし優遇あり

不動産の税金

不動産投資にはいくつかの税金がかかりますが、ここでは家賃収入時に発生する所得税を中心にお伝えします。この他にも不動産を購入したときに発生する不動産取得税や所有権を得たときに発生する登録免許税などもあります。

課税対象となる所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円以上330万円以下10%9万7,500円
330万円以上695万円以下20%42万7,500円
695万円以上900万円以下23%63万6,000円
900万円以上1,800万円以下33%153万6,000円
1,800万円以上4,000万円以下40%279万6,000円
4,000万円超45%479万6,000円

不動産所得以外の収入も含めた計算になるので、今自分が得ている所得の合計と不動産所得をあわせて計算することになります。最高で45%もの税率がかかることになるので、トータルコストを考えた投資が必要になってきます。

株式投資の税金

一方で、株式投資で得た利益に対する税率は一律20.315%と定まっています。これはどんなに利益がでても変わることがないので株式投資の旨味と言っても過言ではないでしょう。また、NISA(少額投資非課税制度)は、毎年120万円の非課税投資枠があるのでより税金を抑えて投資をしたい若者が徐々に始めてるのが禁煙の流れです。

7.投資ハードル

不動産投資や株式投資を始める場合にかかるコストをスマホで調べる男性
項目不動産投資株式投資
投資ハードル高い低い

ここでいう投資のハードルとは新規で開始する際にかかるコストを中心に話します。先程の流動性のパートでは、時間的な制約について説明しました。では、新規で不動産投資や株式投資を始める場合にかかるコストはどうなるのでしょうか。

不動産の投資のハードル

不動産投資で手軽に始められるものとして、不動産投資信託があり月に1万円程度から始めることができます。しかしこの記事で話している不動産投資は投資信託ではなく、自分で物件の一部もしくは一棟を所有するような投資をメインとしています。その場合は、頭金と諸経費が必要になってきます。

頭金は物件価格の10%が相場になり、諸経費は3%前後と考えるのが一般的でしょう。なので5,000万円のマンションを購入するとなると頭金(5,000×0.1=500万円)と諸経費(5,000×0.03=150万円)をあわせた650万円が必要になります。

もちろん物件の状態や不動産会社などにもよって異なりますが、だいたいこのくらいが目安となっています。

株式投資の投資のハードル

一方で株式投資の場合は、100株単位での購入が基本とされていますが、一株数百円の株から数万円の株まで幅が広いため比較的金額がかからずに始めることが出来ます。

お小遣い稼ぎで筆者も若いときに500円台の株を短期で売り買いを繰り返し利益をだしていました。しかし、なかなかまとまった大きな金額になりづらいのが悩みではありました。

最近ではライン証券のように一株単位で購入できるサービスもあり、より一層投資ハードルは低くなっています。

不動産投資or株式投資、どっちが向いてる?

不動産投資と株式投資について考えながらメモをとる男性
項目不動産投資株式投資
収益性高くなりやすいやや低い
変動リスク低い高い
初期費用高い低い
ランニングコスト高い低い
流動性低い高い
税金優遇なし優遇あり
投資ハードル高い低い

このように両者ともにメリットやデメリットがありそうですが、長期的な資産形成を目的とし、手元にまとまったお金があり、こまめに投資に時間を割くことができず、安定的な投資を行いたい方は不動産投資をおすすめします。

仮に不動産投資を検討するのであれば、不動産投資のデメリットである「初期費用・ランニングコスト」を極力抑えたワンルームマンション投資をおすすめします。

一方で株式投資をおすすめしたいのは、株価の変動にいち早く反応し売買の決定を出来る方かと思います。なかなかこの感覚は一朝一夕で身につくものではないので、常に市場の動向をチェックできるようなマメなタイプの方にはおすすめです。

不動産投資、株式投資のどちらも自分の資産形成をするには良い手段です。今の時代、単純な預金だけではなかなか思ったような生活ができないかと思います。自分の目的を明確にし、正しい投資で運用を行うようにしましょう。

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