資産運用トラの巻
 

ワンルームマンション投資の落とし穴〜失敗例をもとに注意ポイントを解説〜

ワンルームマンション投資の落とし穴〜失敗例をもとに注意ポイントを解説〜

ワンルームマンション投資について、少ない元手で始められる、個人年金として期待できる、節税対策になるなど良い話をよく聞くかと思います。しかし、良いことばかりではないことを認識しておく必要があります。

今回はワンルームマンション投資の失敗例をもとに、注意ポイントを解説していきます。

ワンルームマンション投資とは

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ワンルームマンション投資とは、その名の通りマンションの一室を購入し賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。基本的には物件購入時に融資を受け、家賃収入でローンを返済していきます。

また、ワンルームマンション投資と一緒によく挙げられるのもので、マンションの一棟購入があります。こちらもその名の通り、中古マンションを一棟丸々購入し賃貸に出すことで、家賃収入を得る投資方法を指します。

土地から購入して新築でマンションを建てる場合もあり、初期費用として数千万~億かかってくるので少しハードルが高くなります。

ワンルームマンション投資の落とし穴

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マンションの一棟買いに比べてハードルが低いため、気軽に始められそうというイメージがあるかもしれません。

しかし、ワンルームマンション投資にはいくつものリスクがつきまとってきます。事前に失敗例を知り、注意すべきポイントを押さえておきましょう。

空室が続きローン返済が困難に

ワンルームマンション投資とは、その名の通りマンションの一室を購入し賃貸に出すことで家賃収入を得ることを指します。ですので、その一室が空室となると収入が入らず、ローン返済の支出のみとなります。

ポイント

不動産投資を始める際、必ず収支計画を立てますが、その際に空室リスクもきちんと含めて試算しておく必要があります。またワンルームマンション投資ではなくマンションやアパートを一棟買いすることで空室リスクを分散することも可能です。

個人年金として期待しすぎた

少子高齢化が進む今、公的年金の支給額が減少し続けることが目に見えています。そこで個人年金としてマンション投資を始める方も多いことでしょう。

しかし、ローン完済後に家賃収入すべてが手元に残るわけではありません。物件の管理会社への支払いや、物件の老朽に対する修繕積立金、空室対策の広告費など費用は発生し続けます。

またローン完済した頃には、所有している物件自体もかなりの築年数が経っていることでしょう。物件の老朽化も進んでいることが考えられるので、大規模修繕工事も視野に入れる必要があります。

ポイント

未来を予測することは難しいですが、できるだけ長期的な収支計画を立てることが大切です。ローン完済後の計画で赤字が発生する試算となった場合、毎月保険料を支払い老後に安定した保険料を受け取る道を選んだ方が良いかもしれません。

中古マンション購入で予想外の修繕費が発生

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まずは小さく始めてみようとのことで、中古のワンルームマンション投資をスタート。

しかし入居後に水場のトラブルが発生し、修繕のために大規模工事が必要なことが分かりました。修繕費用はもちろんのこと入居者への賠償も発生し、しまいには修理期間中に入居者の退居も決定。

度重なる予想外の出費で、ローン返済どころか資金が底をついてしまったパターンです。

ポイント

中古マンションの購入時は、今までいつどのような修繕が行われてきたのか、積立修繕金はいくらあるのか等、念入りに調査する必要があります。中古ワンルームマンションは、購入価格が安く手を伸ばしがちですが、本当に購入して問題ないのか慎重に検討しましょう。

売却に時間がかかる上に価値も下がる

単身の地方からの上京が見込めるエリアにおけるワンルームマンションの需要がなくなることはまずないでしょう。しかし、もしもの時は物件を売却すればいいやという軽い気持ちで始めると、痛い目にあう可能性があるので要注意です。

ワンルームマンションの売却には、月単位で時間がかかる上に、どんなに築浅の新築ワンルームマンションでも購入時の7割程度の金額にしかならないと言われています。

ポイント

急ぎ資金が必要な場合、物件を売ればいいといった軽い気持ちでワンルームマンション投資を始めることは危険です。事前にシミュレーションをしっかり行い、長期的な運用が見込める物件と出会えるまでは、手を出さないのが正解です。

また基本的には、融資を受け物件を購入します。そのため少ない資金で始められると言われがちですが、ギリギリの資金繰りでワンルームマンション投資を始めるのは危険です。ある程度、経済的な余裕をもち予期せぬ支出にも対応できるようにしておきましょう。

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周辺環境の変化でマンションの価値が大幅下落

ワンルームマンション購入時は、周辺施設の調査をして問題ないとのことで購入していますが、時間が経つにつれ周辺環境も変化していきます。大きな商業施設の閉館や、駅前開発のような大型開発は物件の価値に大きく関わってくるので、時に物件価値の大幅下落につながることもあります。

ポイント

未来を予測することは簡単なことではないですが、都市開発計画など公開されている情報はできる限り調べるようにしましょう。また、移転などの可能性の低い施設の周辺を選ぶのも良いでしょう。

まとめ

ワンルームマンション投資は、気軽に始められることでサラリーマンなどから注目を浴びていますが、実際には上記のようなさまざまな失敗例が語られています。このようなリスクがあることをしっかりと理解したうえで、それでも投資をするのか検討するようにしましょう。

またワンルームマンション投資で何よりも大切なのは収支計画です。目先の短期的な計画だけでは、予期せぬ支出に悩んだり、予想以上に空室期間が続いてしまったりとだいぶ序盤で計画が崩れてしまうことが多いです。

できる限り長期的な計画を立て、運営が続けられることを自身で確信を持ったうえでスタートするようにしましょう。

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