資産運用トラの巻
 

オーナーチェンジ物件とは?初心者におすすめな3つの理由と失敗しないために知っておきたい3つのデメリット

オーナーチェンジ物件とは?初心者におすすめな3つの理由と失敗しないために知っておきたい3つのデメリット

不動産投資を始めるにあたってどのような物件を買ったらいいのか迷いますよね。実際問題、大きな買い物になり失敗できない!という気持ちが大きくあるかと思います。

そんな不安がある中で今回は「オーナチェンジ物件」の購入について解説していきます。数ある不動産投資でも、あまり知られていないこのオーナチェンジ物件。一体どのようなものなのか、購入に際してのメリットやデメリット、気をつけるべき3つのポイントを解説いたします。

オーナチェンジ物件とは

家の模型と鍵

オーナチェンジ物件とは、賃貸契約を結んだ居住者がいる状態で購入する物件を指します。読んで時の如く、オーナー(貸主)のみ変わるので、オーナーチェンジ物件と呼ばれています。

オーナーチェンジ物件が市場に出回る理由は主に以下の3つです。

  1. 現オーナーが経済的・身体的理由で物件を手放さなければならなくなった場合
  2. 売却価格が現在のローン残債よりも高い場合
  3. サブリース契約条件が悪くなった場合

上記のような理由で手放すことになる物件なので、現オーナーが購入した時点よりも条件としては悪くなっているケースも少なからずあるということを前提条件として頭に入れておきましょう。

しかし、購入すればすぐに家賃収入が入ってくるというのが特徴であり、最大のメリットでもあります。ですがオーナーチェンジ物件の利点やデメリットを理解し、物件について精査してから購入しないと失敗する可能性も大いにあります。

ここからは初心者でも普通の投資物件に比べ手を出しやすい理由を3つに絞りお伝えします。

初心者でも手を出しやすい3つの理由

握手するビジネスマン マンションの模型

オーナチェンジ物件は物件の最大のメリットは「購入後すぐに家賃収入が入ること」とお伝えしましたが、それ以外にも購入するべき理由があります。様々な理由がありますが、大きく特徴的なものをあげるのであれば、以下の3つになるでしょう。

  1. 既に入社がいるので家賃収入の目安が事前にわかる
  2. 前のオーナーからノウハウが引き継げる
  3. ローンの審査が通りやすい

1.既に入社がいるので家賃収入の目安が事前にわかる

オーナチェンジ物件の特徴でもある、既に居住者がいるというのがポイントになってきます。通常の物件であれば、購入した後に賃貸契約を結ぶ居住者を募集しなければいけません。

しかし、オーナーチェンジ物件は既に住んでいる人がいるので、どのくらいの家賃で何世帯がいるかを把握することができます。そのため、購入後に入ってくる家賃収入がいくらくらいになるかがわかります。

投資物件の悩みの一つに空室がでないように早めに居住者を見つけられるかがあるかと思います。この悩みを解消できるのがオーナチェンジ物件の最大のメリットでもあります。

一方でこのメリットの裏に隠された注意点も理解しておくことが重要です。居住者がいるとはいえ、残りの契約期間はどのくらいあるのかまでを把握しておかなければ、購入後退去が続き、一気に収入が減ってしまうということも考えられます。

なので、居住者の契約情報はできるかぎり集めて、本当に安定した収入が見込めるのかを精査して購入を検討しましょう。

2.ノウハウが引き継げる

オーナーチェンジ物件は、居住者がいる状態でオーナーが変わるので、現オーナーから物件や居住者情報を引き継げるのがメリットです。

競売物件のように事前にオーナーから情報を聞けなかったり、新規物件の場合は自分で決めるにしろ土地勘などはなかったりで、不安も多いのが実情です。そんな中で現在のオーナーからいろいろな情報を聞けるのはいい面だと言えます。

どのような住人がいて、起こった問題があったかなどを聞いておくことで今後自分がオーナーになったときの対応を考えやすくなります。また、設備関係の交換タイミングや修理を実施した時期なども聞いておくと運用時の参考になるかと思います。

しかし、オーナーが手放す理由によってはノウハウ共有を進んでやってくれない可能性も考えられます。無理に聞き出してもあまり有益な情報を出してくれないので、そういった場合は管理会社に聞く、もしくは物件自体を諦めるといった対応を検討しましょう。

3.ローンの審査が通りやすい

最後に紹介するメリットとして「ローンの審査が通りやすい」が挙げられます。というのも、一般的な投資用物件であると、収益の見込みが読めないため銀行から融資を受ける際のローンの審査が通りづらいということがあります。

一方で、1.で紹介した家賃収入が見込めるオーナーチェンジ物件は、比較的融資が受けやすくなっています。不動産投資初心者であると、他に投資による収益源を持っていない可能性が高いので、こうしたメリットを享受できるオーナーチェンジ物件を購入するのもいいでしょう。

購入で失敗しないために知っておきたい3つのデメリット

前の章ではメリットについて解説しましたが、なにも美味しい話だけではないのが正直なところです。ここからは、絶対に失敗しないためのデメリットを3つに絞ってお伝えします。

最低限この3つだけは、購入の際に気をつけましょう。あなたの損失を防ぐことに繋がります。それでは詳しく説明していきます。

  1. 内見ができないので物件の破損などが確認できない
  2. 現在の入居者の状況を把握できない
  3. 家賃相場に見合った価格設定でない可能性がある

1.内見ができないので物件の破損などが確認できない

既に入居者がいるため、物件情報を実際に見て確認することはできません。どんな設備がついているのか、どんな間取りなのかは把握することはできますが、劣化具合や瑕疵(かし)と言われる土地や建物の何らかの欠陥を見つけられない可能性があります。

こういったことも含め購入の検討をしなければいけません。物件の外装のみで判断せずに、間取りなどからもトータルで判断しましょう。

2.現在の入居者の状況を把握できない

入居していることで家賃収入の見込みがたつことはメリットでしたが、反対に入居者にどんな人がいるのかという詳しい情報は得られません。

入居者同士の情報や家賃の振り込みが遅れがちなど、なんらかの問題を抱える入居者がいる可能性も十分にあるということも念頭に入れておきましょう。

3.家賃相場に見合った価格設定でない可能性がある

最後に紹介するデメリットは、一番気をつけなければならない問題です。それは購入した物件の家賃が、現在の家賃相場にあっていないケースです。

土地開発や地価、周辺環境の変化により、想定していた徴収家賃の金額と相場が合わないこともありえます。これは事前に家賃相場や間取り、周りの店舗情報などを詳しく調べることで解決できるので、しっかりと調べるようにしましょう。

またその道のプロである不動産会社へ相談してみるのもいいでしょう。不動産投資で悩んでいたらまずは無料相談をしてみるのもいいでしょう。

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オーナーチェンジ物件で不安のない不動産投資を!

初心者でも手の出しやすいオーナーチェンジ物件は、最近徐々に注目を集めいています。いい物件がなくなってしまう前に、良い物件を見つけて投資の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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