資産運用トラの巻
 

ワンルームマンション投資がサラリーマンに向いている4つの理由を徹底紹介!

不動産投資は、大きく分けて区分(一室)投資と一棟投資の2種類あります。その中でも、サラリーマンが投資をするなら区分投資で、かつワンルームマンション投資がおすすめです。この記事では、その理由を4つに絞って解説していきます。

 

理由1:初期費用が安価である

ワンルームマンション投資がサラリーマンに向いている1つ目の理由は、初期費用が安価であるからです。この点については以下を知っておきましょう。

・物件価格も初期費用

・不動産投資の初期費用とは?

・初期費用の目安額

結論からいうと、不動産投資にはさまざまな物件種類がありますが、ワンルームマンションが最も安価になりやすいため「はじめやすい投資」になるのです。

物件価格も初期費用

「物件価格」も初期費用だとすると、ワンルームマンションは最も安価な物件になります。というのも、物件価格は構造や築年数、そして広さによって変わってくるため、コンパクトなワンルームマンションは安価になりやすいのです。

物件価格が高いほど借入額も高くなるので、赤字になったときの損失リスクも大きいです。そのため、堅実な投資を目指すのであれば、借入額が小さくなりやすいワンルームマンション投資が向いています。

不動産投資の初期費用とは?

また、物件価格以外の初期費用は以下の通りです。なお、初期費用は「購入時の諸費用」ということもありますが、同じ意味と捉えてください。

・ローン関係費用

・登記関係費用

・仲介手数料(中古購入時)

・保険料

・固定資産税精算分

上記の初期費用について、以下より簡単に解説していきます。

ローン関係費用

物件購入時には不動産投資ローンを組むケースが大半ですが、ローンを組む時には手数料と保証料がかかります。この2つの費用は金融機関によって異なります。

たとえば、手数料が数万円で保証料が「借入額×2%」などのケースもあり、初期費用としては高額になりやすいです。金融機関を選ぶ際は、金利などの条件と一緒に初期費用額もきちんとチェックしましょう。

登記関係費用

登記関係費用とは以下の費用のことです。

・登録免許税

・司法書士報酬

登録免許税とは、購入した物件を自分の名義にするための「登記」に関する税金であり、物件の評価額によって税額は異なります。また、一般的に登記は司法書士に依頼するので、司法書士に支払う報酬も初期費用に含まれます。

仲介手数料(中古購入時)

不動産投資は新築アパートを建築したり、新築物件を購入したりすることもありますが、中古物件を購入するケースも多いです。その場合は仲介手数料が発生し、仲介手数料は以下のように物件価格によって利率が変わります。

 

売買価格 仲介手数料率
200万円未満 売買金額×5%
200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円
400万円超 売買金額×3%+6万円

この仲介手数料が物件取得時の初期費用の中で最も高額になりやすい費用です。

 

保険料

保険料とは火災保険と地震保険のことです。火災保険はローン加入時は必加入であり、地震保険は任意加入になります。どちらも構造やエリアによって金額は異なりますので、物件購入時に確認しましょう。

固定資産税精算分

固定資産税精算分とは、「引渡し日以降」の固定資産税を買主が売主に支払う費用のことです。固定資産税額と引渡し日によって金額は変わります。

初期費用の目安額

実際に物件を購入するときは、仲介してくれる不動産会社に初期費用を算出してもらうという流れです。ただ、目安として初期費用のパーセンテージは以下と認識しておきましょう。

・新築物件:購入価格の4%~5%ほど

・中古物件:購入価格の7%~8%ほど

このように、特に中古物件の場合は仲介手数料が発生するので、最大で物件価格の8%ほどの初期費用が発生します。だからこそ、資金を抑えて堅実に不動産投資を行いたいと思っているサラリーマンは、初期費用が安価なワンルームマンション投資が良いというわけです。

 

理由2:収支シミュレーションがしやすい

ワンルームマンション投資がサラリーマンに向いている2つ目の理由は、収支シミュレーションがしやすいからです。というのも、不動産投資をしているときの経費は以下であり、それぞれ金額は読みやすいです。

・ローン返済額

・税金(固定資産税や都市計画税)

・室内の原状回復(≒補修)費用

・管理会社に支払う委託手数料

・保険料(火災保険料や地震保険料)

・管理費と修繕積立金

また、家賃の下落率と空室率は周辺物件の調査と不動産会社へのヒアリングによって、ある程度予測することはできます。特に、ワンルームマンションはローン返済額も小さいですし、部屋もコンパクトなので原状回復費用や管理費・修繕積立金も小さいです。

そのため、ワンルームマンション投資は不動産投資の中でも、特に収支シミュレーションがしやすいといえます。サラリーマンは日中忙しく、シミュレーションを常にしなければいけない投資には向いていないので、シミュレーションしやすいワンルームマンション投資は最適といえるでしょう。

 

 理由3:融資に強い

ワンルームマンション投資がサラリーマンに向いている3つ目の理由は、サラリーマンは融資に強いからです。この点については以下を知っておきましょう。

・融資に強い理由

・融資に強いメリット

融資に強い理由

そもそも、不動産投資ローンは大きく分けて以下の項目を審査します。

・借入者の収入額および安定性

・借入者の信用情報(過去の延滞歴など)

・物件の担保価値や収益性

会社員の方は、上記の「収入の安定性」を評価されやすいので、不動産投資ローンに通りやすいのです。特に、比較的安価なワンルームマンションであれば、さらに審査には通りやすいといえます。

融資に強いメリット

不動産投資ローンの場合は、金利や借入可能期間は借入者によって異なります。そして、借入者の評価が高い方が、低金利かつ返済期間も借入者の都合によって選べるのです。

つまり、金融機関からの評価が高くなりやすい会社員は、自営業者や会社経営者などと比べると、好条件で借入できるというわけです。

 

理由4:節税できる

ワンルームマンション投資がサラリーマンに向いている4つ目の理由は、節税できるという点です。この点については以下を知っておきましょう。

・節税できる理由

・減価償却費用が高額になる

節税できる理由

不動産投資の所得(不動産所得)は「年間家賃収入-年間経費」で計算します。そして、不動産所得は総合課税なので、ほかの所得と合算するという仕組みです。

つまり、サラリーマンであれば給与所得と不動産所得を合算するので、不動産所得がマイナスであれば給与所得から差し引かれ、自ずと所得税の節税効果があるというわけです。

減価償却費用が高額になる

不動産投資の場合は、建物取得費用を経費として計上できる「減価償却費用」が高額になりやすいです。そのため、「建物部分のローン返済額<減価償却費用」という状態にもなり得ます。

そうなると、「本当は黒字経営で利益が出ているものの、会計上は赤字になる」ということがあり、そうなると給与所得から赤字分が差し引かれ節税になるというわけです。

特に、ワンルームマンションは鉄筋コンクリート造で減価償却費用の計上期間が長いので、木造や鉄骨造の不動産投資よりも節税効果が高い投資といえます。

 

まとめ

このように、ワンルームマンション投資は「初期費用が安価」「収支シミュレーションがしやすい」「融資に強い」「節税できる」という点でサラリーマンに向いている投資です。上述した、それぞれの理由を深掘りし、ワンルームマンション投資を行うかどうかの判断材料にしてみてください。

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