資産運用トラの巻
 

ノンバンクを上手に活用して不動産投資を加速させる方法

新型コロナウイルスの感染拡大により、緊急事態宣言が出されました。株は大暴落しましたが、現在はやや落ち着きを取り戻しています。株で資産運用されていた方は驚かれたかもしれませんが、不動産は大きなダメージを受けていない状況ですので安心してください。

不動産投資をする場合、金融機関から融資を受けるのが常ですが、経験が浅いうちは融資を引けないことがあります。そのような場合にはノンバンクを利用するケースが多いのです。ノンバンクには馴染みのない人がいるかもしれませんが、不動投資の初心者にとっては頼りになる存在です。

この記事は、不動産投資を検討されている方向けに、ノンバンクを上手に活用して不動産投資を加速させる方法について解説します。

ノンバンクとは 

ノンバンクとは、一般の銀行が行なうような預金業務はせず貸金業を営んでいる金融機関のことで、消費者金融、クレジット会社、信販会社などがあります。一般の銀行は預金業務を行なうため金融庁から免許をもらわないと営業できませんが、ノンバンクは登録するだけで営業することが可能です。銀行ではない金融機関という意味で、ノンバンクと呼ばれています。

不動産担保ローンを業務としている代表的なノンバンクには、以下のような金融機関があります。

  • セゾンファンデックス
  • 三井住友トラストL&F
  • 新生プロパティファイナンス

ノンバンクは、所得の低い人でも融資を受けられるため、給料の少ないサラリーマンの頼みの綱になるケースが多いのです。

利用する側にとってはありがたい存在なのですが、金利がやや高めであるというデメリットがあります。また、ボロ物件に長期間のローンを受けられるケースもあるので、利用する際には十分な注意が必要です。利用の仕方を間違えると、思わぬ損失が発生することもあります。

ノンバンクのメリットとは

ノンバンクには、次のようなメリットがあります。

属性・年収が悪くても融資を受けやすい

企業が銀行から融資を受ける際には経営状態をチェックされますが、決算が悪ければ融資は受けられません。不動産投資の融資では属性や年収などを審査しますが、ノンバンクは銀行よりも審査基準が緩いという特徴があります。

属性が悪かったり年収が低かったりすると銀行は融資してくれませんが、ノンバンクならあっさりと融資が受けられることがあるのです。

地方の物件でも融資を受けられる

不動産投資の対象は、エリアにより都市の物件と地方の物件に分類されます。銀行は都市の物件の審査が通りやすいのですが、地方の物件は審査が通りにくい傾向があります。

一方、ノンバンクは銀行が融資対象としてない物件への融資を積極的に行なっています。ノンバンクは銀行よりも金利・手数料が高いため、銀行が対象としてない物件への融資をしないと生き残れないからです。地方の投資物件でもノンバンクなら融資を受けられる可能性は高くなります。

スムーズに審査される 

ノンバンクは審査がスムーズに行なわれるため、実際に融資が行なわれるまでの時間がかかりません。

銀行で不動産投資のための物件を購入するローンを申込むと、審査から融資が実行されるまでに時間がかかります。一方、ノンバンクは融資申込者の個別条件に合わせて、融資可能な金額内で融資してくれるのです。

長期ローンを組めるのでキャッシュフローが出やすい 

金融機関は投資物件への融資を審査する場合、建物の法定耐用年数を重視します。建物の

法定耐用年数は、以下の表のように定められています。

※ 建物の構造別の法定耐用年数

構造 法定耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨(骨格材の厚みが3mm以下) 19年
軽量鉄骨 (骨格材の厚みが3mmを超え4mm以下) 27年
重量鉄骨 34年
鉄筋コンクリート造 47年

出典:東京主税局「減価償却資産の耐用年数表(建物)」https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/info/hyo01_02.pdf

「法定」とありますが、これは税務上という意味です。建物の物理的寿命ではないので、法定耐用年数よりも長く住むことは可能です。

ところが、銀行などの金融機関は融資の審査をする際には、法定耐用年数を基準とすることを理解しておきましょう。

一方、ノンバンクは法定耐用年数以上の期間で融資してくれことがあります。不動産投資で長期ローンを組めるとキャッシュフローが出やすいので、投資を始めたばかりの段階では有利です。その意味では、投資初心者にとってノンバンクはありがたい存在と言えます。

ローン残債務はなかなか減らないことに注意

ノンバンクにはいろいろなメリットがありますが、デメリットもあるので注意しましょう。特に注意しなくてはならないのが、ローン残債務はなかなか減らないことです。ローン残債が減らないと、数年後に物件を売却する場合に差が出てきます。

例えば、3000万円の投資物件を購入するとします。この物件を政策金融公庫で融資を受けると、金利2%で融資期間15年というローンを組むことが可能です。5年経過すると、残債務は2080万円まで減らすことができます。

一方、ノンバンクで融資を受けると、金利3.9%で融資期間25年というローンを組むことができます。5年経過すると、残債務は2600万円までしか減らせません。

ローンを払い始めてから5年経過して、物件を2200万円で売却しようとした場合、政策金融公庫の融資を受けたケースでは売却益を期待できますが、ノンバンクで融資を受けた場合では売却益がありません。

ノンバンクは融資を受けやすいのですが、このようなデメリットがあることを知っておきましょう。

ノンバンクで融資を受けた場合の出口戦略 

ノンバンクで融資を受けた場合、2つの出口戦略が考えられます。

残債務を考慮して売却

不動産投資の世界では一般論として「築30年物件で25年ローンを組んだ場合、ローン完済したときには築55年になることを受け入れられるか」ということが言われます。こんなことが言われるのは、ローンを返済している期間中に売却することがあるからです。

売却しようとした際に、残債務がどれだけあるかによって対処方法は変わってきます。大切なことは、売却価格の最低ラインを想定しておくことです。実際に売却するときに、売却価格がどこまで下落しているかを予測しておかないと、売却することはできません。

売却価格と残債務が同じくらいだった場合、売却するまでのキャッシュフローは利益となります。ただし、減価償却により、簿価上の利益が大きくなれば、売却益の税金がかかるため、このようなケースも想定しておくことが大切です。

繰上返済

繰上返済することも出口戦略として有効です。ノンバンクは長期ローンが組みやすいため、キャッシュフローが大きい特徴があります。毎月発生するキャッシュフローを繰上返済に充当すれば、金利の負担は小さくなり、翌月のキャッシュフローが大きくなります。増加したキャッシュフローを繰上返済へ充当すれば、キャッシュフローはさらに増大します。

これを繰り返すことで、毎月の返済額をどんどん減らしていくことが可能です。さらに続けると支払う金利がなくなるので、元本返済のスピードが加速していきます。

まとめ

ノンバンクというとマイナスイメージを持つ人もいるかもしれませんが、不動産投資の初心者には力強い味方になってくれます。ただし、ノンバンクの金利は銀行よりも高いため、上手に活用することが大切です。

記事中でご紹介しましたが、キャッシュフローが発生するようにして、それを繰上返済に充当していくと不動産投資が成功する可能性が高くなります。

新型コロナウイルスの感染拡大により緊急事態宣言が出されましたが、資産運用を考えている人が増加しています。この機会に、資産運用の対象として不動産を選んでみてはいかがでしょう。

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