資産運用トラの巻
 

新型コロナウイルスが不動産投資へ与える影響について解説

新型コロナウイルスが世界中で流行して、ほとんどの先進国は都市封鎖などを実施しました。その結果、世界の実体経済は停滞し、株価が大暴落しました。このような世界情勢の中、日本でも非常事態宣言が発令され、自粛要請により実体経済はストップしています。

日本の株価は暴落しましたが、不動産はどのような影響を受けているか気になるのではないでしょうか。

この記事は、不動産による資産運用を検討されている方向けに、新型コロナウイルス が不動産投資へ与える影響について解説します。

投資対象の不動産には種類がある

まず抑えておかなくてはならないのは、投資対象となる不動産には、次のような種類があるということです。

  • 区分ワンルームマンション
  • 区分ファミリーマンション
  • マンション1棟
  • アパート
  • ホテル
  • オフィスビル
  • 物流施設
  • J-REIT(不動産投資信託)

不動産投資にどのような影響があったのか

新型コロナウイルスの蔓延により世界中の人々の移動が制限され、実体経済は大打撃を受けました。世界中の観光業や航空産業は大きな影響を受け、日本も外国人観光客を見込んだインバウンドが大打撃を受けました。外国人観光客が訪日しなくなったため、ホテルの稼働率が低下しホテル業界は大きな減収となりました。

ただし、コロナの陽性患者で軽症の人はすぐに入院せずに、東京都が借り上げたホテルへ隔離する措置がとられました。そのため、ホテルの稼働率の低下はやや緩和されています。

また商業施設については東京都が営業自粛を行ないましたが、売上げが大幅に減少した事業者には賃料の支払猶予により対応しています。

新型コロナウイルスによる影響が長期化すると、ビジネスマンの働き方がテレワーク中心へと変化していくことが予想されます。そうなるとオフィスへ通勤する人が減少し、オフィスビルの需要が低下すします。その結果、オフィス面積が拡大という流れはなくなり、オフィス物件の賃料は低下する可能性が高くなります。

では、ワンルームマンションにはどのような影響があるのでしょうか。

ワンルームマンションの賃料については、今のところ大きな変化はありません。株価のような変動はなく、ワンルームマンションの賃料は安定しています。リーマンショックのときも、同じようにワンルームマンションの家賃に変化はありませんでした。

ワンルームマンションの賃貸需要は落ち込んでいない 

では、新型コロナウイルスの影響により、東京都心部の賃貸需要はどのように変わるのでしょうか。

総務省の統計資料によると、東京23区の1人世帯の人口は年々増加しています。人口が増加しても、人が生活していくには住居が生活の基盤であることに変化はありません。日本へ居住する以上、新型コロナウイルスが流行しても住居は必要です。

新型コロナウイルスの感染の拡大を防止しなくてはなりませんが、それを理由に東京から地方へ移住するということになりません。どんな人でも住居は必要なので、新型コロナウイルスが感染拡大しても現在済んでいる住居に住み続けることは予測できます。

ワンルームマンション賃料はリーマンショックの影響は少なかった 

新型コロナウイルス蔓延の影響で株価は暴落しましたが、東京都心の賃貸はそれほど影響を受けてないことがデータからわかっています。2008年に発生したリーマンショックのときには株価は約40%ほど下落しました。

一方、首都圏の賃貸マンションの賃料は約17%しか下落しておらず、株価ほど影響を受けませんでした。これはワンルームマンションとそれ以外のマンションとを区別しないで集計したデータです。一般的に、面積の広いマンションよりも狭いマンションの方が、家賃は変動しにくい傾向があります。

リーマンショック時の家賃の下落率を部屋の広さごとに調べてみると、次のようなデータがわかりました。

部屋の広さ

80平方メートル以上・・・約20%

40~80平方メートル・・・約18%

40平方メートル以下・・・約13%

このデータから、ワンルームマンションのような面積の狭い物件は賃料が下落しにくく、リーマンショック時の株価下落率よりも低いことがわかります。

コロナの影響で不動産価格はどうなる?

新型コロナウイルスの流行はいずれ収束すると思われますが、不動産価格はどんな影響を受けるでしょうか。

不動産価格の考えられる方向性としては、2つあります。一つはさらに東京への一極集中が進む方向で、もう一つは東京から地方へと仕事や住居が移動していく方向です。

日本政府はこれまで東京一極集中の是正を掲げてきましたが、具体的な政策は打ち出さ

していませんでした。首都移転の話は出ては消えを繰り返し、結局は東京一極集中を放置してきました。ところが、今回のパンデミックはこの流れにストップをかける可能性が出てきました。

新型コロナウイルスは3密という条件の下では感染リスクが高くなりますが、東京には3密になる環境がいたるところにあります。日本政府は緊急事態宣言を発令し、3密を避けるよう国民に呼びかけました。さらに外出や店舗営業の自粛を国民へ呼びかけるとともに、企業は可能なかぎりテレワークへシフトすることを要請しました。

テレワークへシフトした企業の半数以上は、コロナウイルスの流行が収束した後もテレワークを継続すると考えているようです。コロナウイルスの感染拡大は、テレワークという働き方への変化のきっかけとなりました。さらに今後5Gが普及していくと、テレワークは一般化する可能性があります。

このように今回のコロナウイルスのパンデミックは、不動産価格に大きな変動を与えるこが推測できます。

居住用のマンションはねらい目

新型コロナウイルスの感染拡大により不動産投資は影響を受けていますが、居住用のマンションは依然として手堅い投資対象と考えられています。ワンルームマンションであれば価格は1500~2000万円台の物件が多く、自己資金がある程度あれば大きな融資を引っ張らなくても購入できます。ワンルームマンションのような小さな物件であれば、会社員でも資産運用の対象にすることは可能です。

また購入しやすいということは、売却もしやすいということでもあります。不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインを得ることができます。インカムゲインは毎月の家賃収入であり、キャピタルゲインは物件の売却益です。物件をどのくらいの期間保有した後に売却するかという出口戦略は、不動産で資産運用する場合には考えておく必要があります。

ワンルームマンションのような居住用マンションは単身者向けの物件であるため、今後長期間にわたって需要が期待できます。急に現金が必要になった場合に、ワンルームマンションならすぐに売却して現金にすることが可能です。

新型コロナウイルスが経済や社会に与える影響を見極めることは簡単ではありません。資産運用をするのなら、確実性の高い対象を選択することが大切です。

まとめ

新型コロナウイルスは未知のウイルスであり、収束の時期を見極めるのは非常に困難です。収束したとしても、日本の経済にどのような影響を与えるかを正確に予測するのは、だれにもできないでしょう。そんな先の見えない状況ですが、居住用のワンルームマンションは投資対象として手堅いと考えられています。

最近では、小資金でも不動産投資が始められるサービスが登場しています。この機会に不動産による資産運用を検討されてはいかがでしょう。

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