資産運用トラの巻
 

投資初心者に最適!!ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを解説

ワンルームマンション投資は初期の資金がそれほどかからないため、投資初心者に人気があります。一方で、デメリットについて理解せずに始めて失敗する事例もあります。

どんな投資にも共通して言えることですが、成功するためにはリスクを理解することが大切です。

この記事では、不動産投資初心者向けに、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットについて解説します。

ワンルームマンション投資の6つのメリット

ワンルームマンション投資には、次の6つのメリットがあります。

少額資金で始められる

不動産投資にもいろいろな種類があり、物件の価格も変わってきます。例えば、1棟を購入する場合、中古アパートなら5000万円以上、中古マンションなら1億円以上の資金を準備する必要があります。

一方、ワンルームマンションの場合、新築でも2000万円~3000万円で購入することが可能です。中古ワンルームマンションなら数百万円の資金で購入できます。

ワンルームマンション投資は少額資金で始められるため、金融機関の融資を受けやすくなります。不動産投資の経験のないサラリーマンでも、2000万円台の物件なら属性で審査落ちすることはほとんどありません

低リスクで安定収入を期待できる

株式や投資信託などの金融商品は価格変動が大きいのですが、ワンルームマンション投資は価格変動の幅が小さいのが特徴です。株式や投資信託はリターンが大きいメリットがありますが、リスクが高くなります。短期間で大きな利益を得ることができますが、大きな損失を出すリスクもあるのです。

ワンルームマンション投資のリスクは低く、安定した収益を期待できます。収益が急になくなるリスクが低いので、初心者でも安心して始められます。

減価償却費による節税効果がある 

個人がワンルームマンション投資をするのは不動産賃貸業になるので、物件を購入するのにかかる費用および諸経費は減価償却できます。ただし、減価償却できるのは耐用年数の期間内に限定されます。減価償却は耐用年数に応じて毎年のように計上できるので、節税効果が期待できます。

公的年金以外の収入源になる

ワンルームマンション投資ではローンが完済すると物件が残るので、家賃収入がまるまる収入になります。将来の年金不足を心配している人は多いと思いますが、家賃収入が確保できれば公的年金以外の収入を得ることが可能です。家賃収入は安定しているので、老後の心強い味方になるでしょう。

生命保険代わりになる

ワンルームマンション投資をする場合、自己資金だけで物件を購入できなければローンを組みます。金融機関でローンを組む場合、団体信用生命保険への加入を義務付けられます。契約者が死亡などよりローンが返済できなくなった場合でも、団体信用生命保険に加入していればローンの残債務を返済する義務がなくなります

契約者が死亡するとローンの返済はなく家賃収入が入ってくるので、残された家族は安定収入を得ることができます。ワンルームマンション投資は、生命保険の代わりになるのです。

相続対策になる

現金や株式などの有価証券、債券などが相続の対象となった場合、時価で評価により課税されます。ところが、不動産の相続税は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額による評価を受けて課税されます。

路線価は時価の7~8割ほどで評価されるケースがほとんどです。例えば、相続財産が1億円の現金の場合、課税対象は1億円です。一方、相続財産が1億円の土地の場合、課税対象は8000万円ほどになり節税効果があります。

また、1億円の建物の場合、建築価額の5~7割ほどで評価されるので、課税対象は5000~7000万円ほどです。

さらに200㎡以下のワンルームマンションであれば、小規模宅地等の特例により3~4割ほどの控除を受けることができます

ワンルームマンション投資の6つのデメリット

ワンルームマンション投資には、次の6つのデメリットがあります。

収支のバランスをとるのが難しい

どんな投資でも最低限の知識がないと成功できません。不動産投資の場合は、キャッシュフローを把握して収支のバランスをとれた物件を選定しないと赤字になります

ワンルームマンション投資の収入は毎月の家賃収入ですが、経費としては以下のような項目があります。

・ローンの返済

・各種税金

・管理費

・修繕積立金

・保険料(火災保険や地震保険)

・減価償却費

ワンルームマンション投資では、ローン返済額や経費などの合計が家賃収入より多くならないように、収支のバランスに注意を払うことが大切です。

空室や家賃滞納のリスク

ワンルームマンションの入居者が退去すると、次の入居者が決まるまで空室になります。空室になると、家賃収入は途絶えてしまいます。また、入居者が家賃を滞納すると、家賃は入ってきません。空室や家賃滞納が長引くと収支のバランスが崩れて、ワンルームマンション投資が失敗するリスクが高くなります。

空室や家賃滞納のリスクを軽減するには、適切な対策をしておくことが大切です。

災害リスク 

日本は災害の多い国で、毎年のように台風や地震などの自然災害が発生しています。災害によりワンルームマンションに被害が出ると、家賃収入が入ってこなくなるリスクがあります。また、マンションに被害があると、資産価値が大きく下落することもあります。

新しく建築されたワンルームマンションであれば耐震基準をクリアしているので、地震による被害はそれほど心配しなくてもいいでしょう。中古物件の場合は、修繕することを想定して修繕積立金を準備しておくことが大切です。

家賃下落リスク

家賃はさまざまな要因で下落するので、何も対策しないでいると収支のバランスが崩れて利回りが低下することがあります。一般的に、以下の要因で家賃は下落します。

・建物の経年劣化

・人気のないエリアの物件

・周辺の相場の下落

・駅から距離のある物件

・人気のない設備の物件

これらの要因により家賃が下落することがありますが、物件を選定する段階で回避すれば下落リスクを押さえることが可能です。

資産価値が下落するリスク

ワンルームマンションの資産価値は一定ではありません。建築されてからの年数や周辺環境の変化の影響を受けて下落するのはよくあることです。

時間の経過ととも建物は劣化していくので、よほどの好景気でなければ好立地の優良物件でも下落していきます

ワンルームマンション投資をする場合、資産価値が下落することを想定して投資計画を立てることが大切です。

金利上昇のリスク

現在は低金利の時代で不動産購入のローンを組むには有利ですが、金利の契約条件によっては不利になることもあります。変動金利で融資を受けると、マーケットの金利が上昇するとローンの金利も影響を受けて上昇します。

金利が上昇すれば支払利息が増加するため、毎月の収支が悪化するリスクがあるのです。このようなリスクがあることを踏まえて、ローンの金利タイプを固定にするのか変動にするのかを慎重に決定する必要があります。

まとめ

ワンルームマンション投資に限ったことではありませんが、投資では想定外のことが起こることがあります。初心者のうちはメリットを意識しがちですが、デメリットも把握してしっかりと対策することが成功への近道です。リスクとリターンを正しく認識し、収益性に優れた物件を選ぶことを心がけましょう。

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