不動産投資で相続税の節税ができるって本当？相続税対策に不動産が有効な理由とは

不動産投資が節税対策に繋がることは、聞いたことがあるかもしれません。

経費計上することで所得を減らす、法人化による所得税・住民税の節税などその方法は様々ですが不動産投資が節税の対策にも繋がることをご存知でしょうか？

親族から資産を相続する際はその額も大きくなるため、それに比例して相続税の額も大きくなります。それを不動産投資で対策ができる、その理由を解説していきます。

そもそもなぜ不動産投資は相続税対策に有効なのか？

不動産が相続税の対策として有効な理由は、課税対象となる不動産の評価方法に理由があります。評価方法として相続税評価額の引き下げの仕組みを利用できるよう、法律で定められており、不動産は売却した場合の価格より低い相続税評価額をつけることができます。

課税対象の建物の評価方法

課税対象となる建物の価値は、3年ごとに更新される固定資産税評価額によって算出されます。市区町村が定めるものであり、3年の間に生じる価値変動によって納税者の間で不公平が内容、固定資産税評価額は時価の7割程度が目安になります。

課税対象の土地の評価方法

土地においての評価は相続税路線価という評価方法が用いられ、全国のあらゆる道路に価値がつけられ、その道路に面した土地の価値が定められます。

上記の評価方法は国税庁が定めており、毎年一回おおよそ時価の8割程度が目安と言われております。

参照：国税局路線価図・評価倍率表（https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/howtobrowse.htm）

例えば、5,000万円を現金で相続する場合には、5,000万円全てが課税対象となります。

一方時価で5,000万円の不動産を相続する場合には、数十%低い評価になるため課税対象の金額を抑えることが可能です。

相続税対策として不動産を所有するために

不動産が相続税の対策になることはわかりました。では不動産を相続税対策として所有する際にどのようなことを検討する必要があるのでしょうか？

所有している不動産を第三者に貸し出す

不動産は賃貸として運用するとその価値が下がるため、所有している不動産を第三者に貸し出すと、より相続税の対策として効果を発揮します。

第三者に貸し出す賃貸物件にすると、30％ほどの評価額の減額が得られるため節税としては強力です。また賃貸用の土地も相続税評価額が割り引かれるため、さらなる節税効果を期待できます。

賃貸用不動産というのは、借家権・借地権など建物・土地を借りた人を保護する権利があるため所有者の権利が制限されてしまいます。権利を制限された分、相続税評価額を引き下げてくれる仕組みになっています。

不動産を所有していない場合はマンションを購入する

先述の通り、現金での相続を行う場合には現金全てが課税対象となります。

マンションなどの不動産を購入した場合には、不動産の相続税評価額が変動して課税対象の金額も変わるため、マンションを購入するなども一つの手段でしょう。

特に人気のエリアなどでは時価と相続税評価額に差ができるため、より節税対策として有効になるでしょう。

この時、居住用の物件として土地付きの建物を購入すると

• 土地の評価額は20〜30%ほどの減額
• 建物の評価額は40〜70%ほどの減額

を見込むことができます。

また投資用の不動産を購入した場合でも、賃貸に出すことで土地・建物どちらも30%ほど評価額を下げることができるため、居住用として不動産購入を必要としない場合は投資用物件を購入して、収益化を合わせて狙うのも良いでしょう。

不動産で相続税対策を行う上でのリスクとは

当然ながら不動産に投資をするのであればリスクはつきものです。ではどのようなリスクがあるのか見ていきましょう。

購入資金がない・借金をしての購入

不動産を所有していないため、マンションを購入した上で相続を行うのも一つの方法とお伝えしました。

ただし不動産というのは大きな買い物、投資額が大きくなるため購入するにも資金が必要になります。

当然ながら不動産による相続は、資金に余裕がある状態で行うべきでしょう。

仮に借金をした上で相続を行なった場合、空室により投資資金を回収できないなど、借金の返済が回らなくなる可能性もあります。

不動産の価値が高ければ問題はありませんが、本当に借金をしてまで投資すべき物件なのか。考えた上で投資を行うことが重要でしょう。

賃貸物件にした場合、ランニングコストがかかる

購入したマンションを賃貸として第三者に貸し出す場合、空室リスクや修繕費の積立、手数料等ランニングコストが発生します。キャッシュフローをチェックしていないと、結果的に節税効果があまり得られず、負担だけが増える可能性もあります。

また、金融機関の融資を受けて賃貸マンションを購入する場合には、長期での返済となり期間中に金利が上がれば返済額は増えてしまいます。

上記のようなランニングコストを加味した上で、相続税対策に不動産を選ぶか選択する必要があります。

そのほかにも不動産相続で使える制度が？

不動産での相続自体、先述の通り相続税評価額が抑えられるため節税に大変効果的です。

実は財産の相続の際は以下のような制度を利用することも可能です。

• 住宅資金贈与制度：住宅を購入するための資金として贈与を行う場合に、最大で1,310万円まで非課税に
• 配偶者贈与制度：配偶者に対しての贈与、居住用の不動産購入に限り最大2,000万円まで非課税に
• 小規模宅地等の特例：土地の330平米部分までの評価額を、80%減額が可能に
• 相続時精算課税制度：贈与時の税金の支払いを先延ばしにできる制度、ただし最終的には相続税で非課税分もまとめて精算が必要

不動産での相続を検討する際には、上記のような制度も有効活用した上で節税対策を行いましょう。

まとめ

不動産が相続を行う上で、節税対策になる理由を解説しましたが当然ながら不動産購入にはメリットのみならずデメリットも付いて回ります。

借金をして不動産購入したが、節税以上にマイナスが大きくなってしまった。

賃貸で貸し出したらランニングコストが掛かったため、運用が負担になっている。

などしっかりデメリットの部分を解消した上で、相続税の対策として不動産を選択肢に入れてみてはいかがでしょうか？