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投資初心者注目!ワンルームマンション投資で失敗しない方法を徹底解説!!

近年、ワンルームマンション投資を始める人が増加しています。目的はさまざまで老後の年金不足を補うための人もいれば、将来をための資産形成する人もいて十人十色です。一方で、ワンルームマンション投資を軽い気持ちで始めたものの、思い通りにいかず失敗する人もいます。真剣にワンルームマンション投資に取り組む方は、失敗を避けたいでしょう。

この記事は、投資初心者は向けに、ワンルームマンション投資で失敗を回避する方法について解説します。

ワンルームマンション投資で失敗する2つの理由

ワンルームマンション投資は一軒家やマンション一棟などへ投資する場合に比べると、資金が少なくても始められるというイメージがあります。ところが、投資である以上、失敗するリスクがあるので注意が必要です。ワンルームマンション投資で失敗する理由には、次の2つがあります。

十分にリスクを把握していなかった

ワンルームマンションにはいくつかのリスクがありますが、特に注意しなくてはならないのは空室リスクと金利上昇リスクです。これらのリスクは、新築か中古かは関係ありません。

空室リスク

空室リスクとは、募集しても入居者が入らないリスクです。ワンルームマンション投資は毎月の家賃が定期的な収入であり、入居者がいなければ家賃は入ってきません。

ワンルームマンション投資をすると、次のような経費がかかります。

・修繕積立金

・管理費

・固定資産税

また、ローンでマンションを購入していれば、毎月の返済があります。空室状態が長期化すると、出て行くお金はどんどん増えるのです。

金利上昇リスク

物件を現金で購入する場合もありますが、ほとんどの場合にローンを組みます。ローンを組む際には、固定金利か変動金利のどちらかを選択します。変動金利を選択すると、経済や金融の動向により金利が上がると、毎月の返済額が増加するリスクがあります。

リスクとリターンのバランスが悪い物件を購入した

ワンルームマンション投資に限ったことではありませんが、投資対象にふさわしくない物件を購入すると失敗します。

一般的に、初心者の多くは業者へ相談して購入を決めます。ところが、不動産投資について知識や経験がないと、業者のアドバイスが正しいのかどうかを判断できません。

リスクとリターンのバランスが悪い物件を購入すると、ワンルームマンション投資は失敗します。リスクとリターンのバランスがとれた物件かどうかを見極めるのは、初心者にはハードルが高いのです。

キャッシュフローを理解する必要がある

不動産投資においては、キャッシュフローを把握することが大切です。物件を購入する前には、キャッシュフローをシミュレーションしなくてはなりません。

これはどんな投資にも当てはまることですが、次の計算式で収益性を判断します。

「収益=収入-支出」

ワンルームマンション投資において収入とは、毎月の家賃収入のことです。それ以外には、契約時の礼金や更新時の更新料などがあります。

支出としては、以下のようなものがあります。

・不動産取得税(不動産取得時のみ)

・固定資産税

・所得税(個人の場合)

・ローン返済金

・マンションの管理費

・マンションの修繕積立金

・マンションの設備費(給湯器やエアコンなど)

・入居者募集時の広告費

・入居者管理に関する管理代行費

・保険料(火災保険、地震保険)

手元にどれだけのキャッシュが毎月残るのかを計算したら、利回りを計算します。利回りとは、投資額に対する利回りの割合をパーセントで表した数値で、表面利回りと実質利回りがあります。

【表面利回り】

2000万円のワンルームマンションを購入した場合、家賃10万円に設定すると年間120万円の家賃収入になります。利回りは、120万円÷2000万円×100%=6%です。

表面利回りは利回りの目安となるものであり、細かいところまで計算していません。不動産会社のパンフレットや広告などに掲載されているのは、表面利回りなので注意してください

【実質利回り】

実質利回りは、収益から経費を差し引いて計算します。上述の例の場合、経費が年間で20万円かかったとします。実質利回りは、(120万円-20万円)÷2000万円×100%=5%です。一般的に実質利回りは表面利回りよりも1%ほど低い傾向があります。

キャッシュフローを把握して実質利回りを計算することで、ワンルームマンション投資のリターンがどのくらいかを把握できます。このようにして、投資が成功しやすい物件を選ぶのです。

ワンルーム投資で失敗を回避する方法

ワンルームマンション投資で失敗を回避するためには、次の5つの方法を実践してください。

都心の物件を購入する

ワンルームマンション投資を始めるのなら、東京都心の物件を選ぶことをおすすめします。

理由は以下のとおりです。

・今後も人口が減少することはない

・大学などの教育機関が多く、学生も多い

・少子化と晩婚化の影響でワンルームの需要が高い

設備が充実している物件を購入

不動産投資で常識ですが、充実した設備の物件を選びましょう。人気のある設備としては、以下のようなものがあります。

・エントランスのオートロック

・フリーWi-Fi

・ウォークインクローゼット

・24時間対応のゴミ捨て場

・警備保障会社によるセキュリティ

利便性や快適性だけでなく安全性まで備えた物件は、空室リスクが低くなります。

バスとトイレが別の物件を選ぶ

以前はワンルームマンションのバスとトイレはいっしょになっているのが一般的でした。最近では、バスとトイレが別の物件に人気があり、増加傾向にあります。

また室内の床はカーペットよりもフローリングの方が人気です。カーペットは家具を置くと跡が残りますし、ダニが発生しやすく不衛生というデメリットがあります。これらのデメリットをフローリングなら気にしなくていいので人気があります。

リフォームを物件購入後にする費用はかかりますが、空室率を下げて利回りをよくするのには有効です。できればバスとトイレ別である物件やフローリングの物件を選ぶことをおすすめします。

慎重に入居審査する

入居審査は慎重にしましょう。賃貸借に関する法律は貸し手よりも借り手が有利なため、家賃のトラブルになっても簡単に入居者を退去させることはできません。トラブルを避けるためには、優良な借り手に入居してもらう必要があります。

入居審査では、家賃の支払い能力や常識ある入居者であるかを見極めましょう。自分で入居審査をするのは時間と手間がかかるかもしれませんが、トラブル防止のためには避けて通れないことです。家賃収入が入ってこないと不動産投資はうまくいきません。

自分で入居審査をする余裕がない場合は、プロである管理会社に任せるのも一つの方法です。

まとめ

不動産投資は、しっかりとした準備と情報収集が成功の秘訣です。まずは不動産投資の専門家から情報を収集して、収益の上がる物件を購入しましょう。

ワンルームマンション投資でもスタートするにはそれなろの資金が必要なため、不動産投資に消極的な方もいるかもしれません。そのような方は少額で始められる不動産投資サービスもあるので、まずは小さな成功を積み上げていかれてはいかがでしょう。

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