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投資物件(収益物件)とは?利回りやローン、選び方のポイントまとめ

投資物件(収益物件)とは?利回りやローン、選び方のポイントまとめ

将来への不安から資産形成を考える中で、株式投資や積立NISA、不動産投資などを検討する方もいるのではないでしょうか?

世の中の投資は、ある程度の知識がなければ損してしまう可能性も多いのではないか?と不安になる方も多いと思います。

今回は不動産投資の基本中の基本、投資物件(収益物件)について説明させていただきます。この記事は、不動産投資初心者の方向けの記事になっています。なので、言葉の意味や仕組みをメインにお伝えしたいと思います。

まずはこの記事で基礎を学び、実際に不動産投資をするのか検討していきましょう。ともあれ早速、不動産投資のプロから直接話しを聞いてみたいという方は以下のボタンからご相談ください。

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投資物件(収益物件)とは?

アパートやマンション、テナントを入れられるビルなどを賃貸で貸し出したり、売却することで利益を出すことを目的として購入する物件を投資物件(収益物件)と言います。

賃貸で収入を得ることをインカムゲイン、物件を売却することで利益を得ることをキャピタルゲインと言います。

後ほど物件選びのポイントは解説しますが、自分が住むことを目的とした居住物件ではないので利回りを重視した物件が人気となっています。

しかし、元から契約をしたい人が集まってくる魅力的な物件は早々ないので、自分で建てるもしくは中古物件をリノベーション、リフォームをして貸し出す・売却するというのが良いでしょう。

もちろん一棟所有しないワンルームマンション投資も方法としてありますが、その詳細に関しては別記事でご紹介いたします。

収益を得るための貸し出しの3つのタイプ

売却は一気に多額の収益が見込めますが、それよりも手軽かつ継続的に収益を出すために「住宅」「事務所」「テナント」の3つの貸し方がおすすめです。

3つの家にお金を積み上げる男性の手

住宅で貸す場合

住宅として貸し出す場合はターゲットによって選ぶ物件を買えるのが一般的です。ワンルームマンションで学生や新生活を始める社会人などの若い人がメインのターゲットになります。

そういった若い人かつ単身者の場合は賃貸物件の広さや機能面は多少抑えたとしても、通学や通勤に便利な駅の近くや町並みとして住みやすさのある場所がいいでしょう。

どういった街が住みやすいのかは実際の生活を想像してみるとわかりやすいかと思います。スーパーやドラッグストアなど最低限の日用品が揃うお店が近くにあるのかや学校やオフィスまでの電車・バスなどの交通の便がいい場所なのかが判断基準になるかと思います。

一方で家族向けのファミリーマンションであれば最低でも夫婦の2人、それから子供ができることなどを考えるとワンルームの広さでは足りないでしょう。2DKよりも大きめの間取りが良いかと思います。

またこちらも生活に必要なものが買えるのはもちろんですが、ファミリー層は閑静な住宅街など落ち着いて暮らすことができる場所を選ぶ傾向があります。なので、駅からすごく遠い場所でなければ、商業施設や公園などが近くにある場所を選んでもいいでしょう。

選ぶ際には各市町村の防犯情報で治安を確認したり、周辺の学校(高校/大学)、幼稚園などの小さい子を預かってくれる施設、ショッピングセンターなどをリサーチするのもいいでしょう。

事務所として貸す場合

事務所として貸し出す場合はいわゆるオフィスビルになります。先程は個人での貸し出しでしたが、オフィスとなると相手は法人です。事業目的の場合は会社の成長に合わせてオフィスを変更することも考えられますが、ある程度長い期間貸し出すであろうことが予想できます。なので比較的長期的な収入が見込めるというメリットがあります。

一方で2020年に蔓延したコロナウイルスのような外部的要因で景気の悪化から、オフィスを転居してしまうということも考えられます。景気悪化で空室が増え、収入がなくなってしまうというデメリットもあるのが事実です。

事務所として貸し出す場合は上記のリスクを加味しつつも、ある程度周りにオフィスビルがある立地が望ましいでしょう。最近では市町村がベンチャー企業の誘致をしているので、そういった助成金が出ている場所が穴場かもしれません。

東京で言えば、たとえば品川区が五反田でオフィスを構える際に助成金を最大100万円まで負担しています。

参考:五反田バレー魅力発信事業

こういった情報をもとに事務所用の投資用物件を検索するのもいいでしょう。もちろん今後テレワークの流れが増えてくるのでリスクも含め検討することをおすすめします。

テナントとして貸す場合

テナントとは飲食店や雑貨屋などの店舗、商業施設、倉庫などの物件を指します。オフィス同様法人との契約にはなりますが、比較的賃貸料は少なめで、契約期間は長めなのが特徴です。

住居用物件と異なり、人通りが多く一階で道路に面していたりしたほうが好まれる傾向にあります。駅チカで人が多く流れている物件は価値が高く、賃料の設定も強気でいけるでしょう。

反対に2階や人通りの少ない場所、駅などはあまり人気がありません。駅だけ考えてみてもターミナル駅のような、多くの電車乗り入れる駅は当然人気があり、各駅しか停まらない駅はあまり人気がない傾向にあります。

ただ、店舗のターゲット層が住んでいる地域であれば別です。事業の目的や商品・サービスを含めて考えるので、投資用物件を購入の際にどんな人が使ってくれるのかをイメージしながら選んだほうが良いでしょう。

ここまで3つの投資用物件のタイプを紹介しましたが一番安定的でおすすめしたいのは「住宅」で貸すタイプです。景気によっての影響は少なく、物件自体がその地域の並以上のクオリティであれば、賃料の価格もそこまで低くしないでも入居が見込めます。

もし最初の投資用物件をなににしようか悩んでいる場合は、住宅として貸し出すパターンで考えてみるのがいいでしょう。

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気をつけるべき3つのこと

では実際に投資物件を購入したいと思ったときにどんなことをことを気をつければいいのでしょうか?抑えておくことは主に3つあります。

  1. ローン
  2. 入居者と家賃
  3. 経費の問題

ここからはこれら3つをわかりやすく解説していきます。

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1.ローン

投資用物件のローンは自分が住む用に借りる家などのローンと異なり、投資用でローンを組んだ物件を後から、住宅ローンに(基本的に)変更することはできません。

変更できないことのデメリットととして、仮に将来、物件の一部を自分が住む目的として利用する場合でも、住宅ローン控除が受けられないことがあげられます。

これが嫌で住宅ローンで組んだものを投資用物件として貸し出した場合は、ローンの一括返済を求められる場合もあるので絶対に止めましょう。

2.入居者と家賃

貸し出すので自分がオーナーなのは間違いありません。しかし民法上、貸主が借主へ退去を促すことは難しいのが現状です。なのである程度契約の時点で違法行為や退去になる取り決めをしておく必要があります。

また入居者との間で発生するお金(家賃)は、当たり前ですが入居者がいないと収入がなく固定費のみかかってしまい赤字になってしまいます。

自分へはいってくる収入がなくてもローンを払うことができるのか、家賃を低く設定して入居者を集めたものの将来的に赤字になって投資の意味がなくなってしまわないかも含め十分に考えるようにしましょう。

3.経費の問題

最後に経費の問題です。節税対策をふくめて投資用物件を購入している方も多いと思います。経費計上では減価償却費というものがあります。

もし投資用物件を、自分の居住スペースとした場合は賃貸経営ではなくなるので減価償却の経費計上はできません。そのため経費として申請したい場合は自分が住まないこと前提に運用をおこなっていきましょう。

投資物件選びの5つのポイント

最後に物件選びのポイントを5つまとめました。先程のターゲットによって考えるべきことや使用用途別の考え方を含めて、投資用物件選びにお役立てください。

物件選びの5つのポイント詳細
1.新築or中古魅力的なものとして「新築」はありますが、やはり物件を探す人にとってもキレイで新しいものは人気です。その分、空室も出づらいでしょう。しかし、それなりに高い金額での契約になってしまうので初期投資はそれなりにかかってしまいます。
一方で中古の場合、初期費用は比較的抑えることが可能です。しかし、リノベーションや一部修繕などをおこなわないと入居者が集まらず苦戦してしまうのも事実です。
こういったバランスを考えて、新築もしくは中古を選んだほうが良いでしょう。
2.立地都心にするか、地方にするかも重要なポイントの一つです。都心は購入金額も高いですが、家賃も強気の設定でもすぐに埋まってしまうのが利点です。
一方で地方に物件をは、購入金額が抑えられますが需要次第で空室が目立ってしまいます。そうなるとせっかくの物件が活用されず、経営が苦しくなり本末転倒の結果になってしまいます。
3.物件の造り木造<軽量鉄骨<重量鉄骨<RC<SRCとある構造ですが、耐久性や防音性を考えると右側にいくにつれ強度があります。
左側にいくにつれ価格はやすくなりますが、最近では木造の家に住みたくないという人も増えてきているので、ターゲットによっては鉄骨、RCを検討しなければなりません。
4.購入タイプマンションやビルを一棟まるごと購入するのか、区分で購入するのかも大きなポイントです。
一棟購入はローンの組やすさや空室があった場合でも収入がゼロになることがないのがメリットです。しかし、金額的にもそこまで優しいものではないので十分な判断が必要なもの事実です。
一方で区分での購入は銀行の担保評価になりにくく、串膣がでたら収入はゼロになってしまいます。しかし、リフォームや共有部分の管理が楽になるというメリットもあります。
5.水回り地味に大事になってくるのがこの水回りです。特に、バス・トイレ別かユニットバスなのかは重要なポイントになってきます。
賃貸検索サイトでもここはチェックをいれて検索する人も多く、物件選びのポイントとなっています。自分が購入する物件が住宅用で考えている場合はこういった箇所も確認しておきましょう。

投資用物件は慎重に選ぼう!

ここまで投資用物件について解説しましたがいかがでしたか?実際にある物件や投資についての知識をいれてから購入を検討することをおすすめしています。

将来にも響く大きな買い物であるのは間違いないので、まずは無料の相談会に参加してみてはいかがでしょうか?

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