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不動産投資は安定性が高い投資である5つの理由を徹底解説!

不動産投資は数ある投資の中でも「安定性が高い」投資といわれています。しかし、意外とその理由を知っている人は少ないでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資はなぜ安定性が高い投資といわれているのか?という理由について解説していきます。不動産投資を検討している人はぜひ参考にしてください。

 

理由1:家賃は変動しにくい

1つ目の理由は家賃が変動しにくいからです。この点については以下を知っておきましょう。

・家賃は暴落しにくい

・ほかの投資は暴落のリスクがある

家賃は暴落しにくい

たとえば、家賃が1年間で半値になる…というのは考えにくいでしょう。家賃が暴落するような状況というのは、強いて言うなら以下のような状況です。

・自殺や殺人が発生し事故物件になった

・目の前に嫌悪施設ができる

・地震などで損傷する

このような状況でも2~3割減はあり得ても、家賃が半額になるケースは少ないです。そのため、家賃を収益源としている不動産投資は、投資の中では安定した収入を得られるということです。

ほかの投資は暴落のリスクがある

たとえば、株式投資であれば「株価が1年間で半値になる」という状況はあり得ます。仮想通貨であればさらに下落率は大きいですし、たとえばFX投資で「1年間で資産を全部溶かした…」という話を聞いたことがあるでしょう。

というのも、投資の中でも「キャピタルゲイン(売買益)」を狙う投資は暴落リスクがあり、「インカムゲイン(資産を保有することで得る利益)」を狙う投資は暴落しにくいのです。当然、不動産投資はインカムゲイン(家賃)狙いで変動しにくいため、安定性の高い投資になるのです。

 

理由2:不動産価格も変動しにく

2つ目の理由は不動産価格も変動しにくいからです。前提として、不動産投資はインカムゲイン(家賃収入)狙いなので、キャピタルゲイン(売却益)をメインにはしません。とはいえ、将来的には突発的に現金が必要になることもあり、その際は不動産を売却することもあるでしょう。

そんなときに不動産価格が暴落していたら大変です。しかし、不動産価格も家賃と同じく、不動産価格が1年で半値になる…状況というのは極めて考えにくいです。

一方、株価や仮想通貨は価額が暴落するリスクがあるため、不動産投資はインカムゲインだけでなくキャピタルゲインの変動リスクも小さいというわけです。

 

理由3:賃貸需要が高い単身者がメインだから

3つ目の理由は賃貸需要が高い単身者がメインだからです。この点については以下を知っておきましょう。

・不動産投資の基本はコンパクトサイズ

・単身者は賃貸需要が高い理由

簡単にいうと、賃貸需要が高い単身者がメインなので、収入(家賃)が減少するリスクが小さいということです。

不動産投資の基本はコンパクトサイズ

不動産投資で保有する物件は、基本的に1Rから大きくても1LDKのコンパクトサイズのマンション・アパートです。というのも、基本的に賃貸需要が高いのは単身者であり、単身者を狙った広さが1R~1LDK程度の広さだからです。

単身者は賃貸需要が高い理由

では、なぜ単身者をターゲットにするかというと、単身者は賃貸需要が高いからです。というのも、たとえばファミリーの方であれば、賃貸物件以外に以下のような選択肢があります。

・分譲マンションを購入

・戸建てを購入

・戸建てを賃貸

・親と同居する

つまり、ファミリー層をターゲットにすると「住む家」の選択肢が多いということです。たとえば、3LDKの戸建て物件を賃貸するとなるとファミリー層がターゲットですが、上記のように競合物件が多くなります。

もちろん、単身者でもマンションを購入する人や戸建に住む人はいますが、そこまで多くありません。そのため、「賃貸需要が高い単身者」をメインターゲットにしておけば、空室リスクが小さくなり安定性の高い投資になります。

 

理由4:収益シミュレーションがしやすいから

4つ目の理由は収益シミュレーションがしやすいからです。この点については以下を知っておきましょう。

・収入は読みやすい

・支出項目が決まっている

収入は読みやすい

まず、不動産投資の収入は家賃収入であり、上述したように家賃収入は変動しにくいです。かつ、家賃収入のリスクであり以下は予測することができます。

・空室リスク

・家賃下落リスク

空室リスク

空室リスクは、不動産会社へのヒアリングなどで予測することができ、たとえば年間0.5か月は空室になると予測します。そうなれば、年間4.1%(0.5か月÷12か月)が家賃下落率になるので、その下落率を織り込んで収支シミュレーションすれば問題ありません。

家賃下落リスク

家賃下落リスクも、不動産会社へのヒアリング、および以下の手順を踏めば自分で調査できます。

・周辺で同じような条件の物件を探す

・家賃を㎡単価に戻す

・築年数別の家賃を確認して下落率をチェック

上記のように、競合するような物件の家賃をチェックすることで、そのエリアの家賃下落率は概ね分かってきます。空室率も家賃下落率も完璧に予測することは不可能ですが、少なくとも「株価の変動」や「仮想通貨価格の変動」などよりは予測しやすいといえるでしょう。

支出は項目が決まっている

不動産投資による支出は、以下のように項目が決まっています。

・ローン返済額

・固定資産税や都市計画税

・退去時の原状回復費用

・管理委託手数料

・火災保険料や地震保険料

・管理費や修繕積立金(区分所有)

・共用部の修繕費用(一棟投資)

・税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)

・その他経費(物件運営のための交通費など)

上記の費用も前もって予測することができるため、収入も支出も予想しやすくシミュレーションを立てやすいので、「想定を大きく下回って損失を受ける」ということはほかの投資に比べると起こりにくいです。

一方、逆に「想定を大きく上回って儲かる」ことも起こりにくいので、良くも悪くも変動が小さく安定性の高い投資といえます。

 

理由5:手持ち資金を残しておけるから

5つ目の理由は手持ち資金を残しておけるからです。この点については以下を知っておきましょう。

・ローンを組むことができる

・手持ち資金を残しておけるメリット

ローンを組むことができる

手持ち資金を残しておける理由は、不動産投資はローンを組んで物件を購入することができるからです。借入額は人によって異なりますが、手持ち資金の10倍程度の資産を保有することも難しくありません。

つまり、手持ち資金を減らさずに高額な資産を取得できるのは不動産投資であり、ほかの投資では中々このようなことはありません。

手持ち資金を残しておけるメリット

手持ち資金を残しておけるメリットは、プライベートを含めた突発的な支出に対応できるからです。たとえば、子供の教育費用や、家族に何かあった場合の医療費など、プライベートで突発的な支出が発生する場面は少なくありません。

そんなときに、投資によって手持ち資金が少なくなった…などの場合には対応できないので、不動産投資のように手持ち資金を残しておける投資は安心感があります。

 

まとめ

このように、不動産投資は家賃収入の変動リスクの小ささや、収支シミュレーションのしやすさによって安定性が高い投資です。

特に、物件価格が安価であり、規模も小さいワンルームマンション投資であればさらに安定性は増すので、初心者の方はワンルームマンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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