専任媒介契約とは？メリットやデメリットをご紹介

不動産投資の肝となるのが「不動産取引」。不動産取引する上で、媒介契約がつきものです。媒介契約には3種類あるのですが、どの契約にしようか迷った際、多くの場合「専任媒介契約」をおすすめされます。しかし具体的な内容をよく理解しなければ、思い通りに不動産取引を行うことができません。

そこで今回は専任媒介契約について説明し、どのような場合専任媒介契約を選定すべきか解説していきます。

1.媒介契約とは？

媒介契約とは不動産会社に仲介を依頼する契約です。不動産売買であれば、不動産会社に買い手を探してもらうなどの売却活動を行ったり、購入してもらったりするものです。

賃貸であれば借主を見つけてもらうという契約内容となります。媒介契約を締結することで、不動産会社との依頼関係を明確化させることができます。

2.3種類の媒介契約

媒介契約には3つの形式があり、それぞれ専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約となっています。

一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約の大きな違いとして、複数業者との契約の可否が挙げられます。一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるため、買主や借主を見つける機会が多くなることがメリットとして挙げられます。

その一方で、他社で成約が決まってしまう可能性もあるため、専任媒介契約等と比べると積極的に売却活動を行わないケースもしばし見られます。

その点専属専任媒介契約では業者を1社のみに絞って依頼するので、不動産会社に科された責任も大きく、一般媒介契約に比べ熱心に売却活動を行ってくれると言われています。

また1週間に1回業務状況の報告が義務付けるので、随時販売状況の確認をすることができます。

しかし自分で買主や借主を見つけて契約することができないので、不動産会社1社に全てを委ねることとなります。その為たとえ不動産会社の対応に不満があったとしても、契約期間の3か月が経過するまではその1社を通じてでなければ成約できないといデメリットも存在します。

他にも以下のグラフが示すように、それぞれの契約には業務状況の報告義務やレインズへの登録について、ルールが異なっています。どの契約も一長一短あるため、初めての場合は悩む方も多いそうです。

3.専任媒介契約とは？

そこで多くの不動産会社でおすすめされるのが、こちらの専任媒介契約です。

専任媒介契約とは1社のみと行う契約で、期間は3か月間。自己発見取引も認められており、7日以内にレインズ（指定流通機構）への登録や2週間に1度の業務状況報告が義務付けられています。

一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的存在の契約で、一般媒介契約と専属専任媒介契約の良いところを併せたものと捉えても過言ではないでしょう。

これから専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットについてご説明します。

1.特徴

専任媒介契約の特徴として、1社のみと媒介契約を結びながら、自己発見取引が認められているという点が挙げられます。自己発見取引とはその名の通り、自ら買主・借主を探して取引をするということです。知り合い等で物件を探している人がいる場合、不動産会社を介さずに取引することができます。その為仲介手数料が発生しないという利点もあります。

2.メリット

自己発見取引は一般媒介契約でも認められていますが、専任媒介契約の場合は1社のみとの契約ですので、一般媒介契約に比べ熱心に販売活動を行ってくれることが多いです。そのため買い手や借主が見つかりやすいという利点があります。

また不動産会社にも当たりはずれがあります。専属専任媒介契約ですと、はずれの不動産会社と契約を結んでしまった場合、思うように販売活動ができないということもありますが、自己発見取引が可能な専任媒介契約ですと、不動産会社に頼りきりになることなく、自ら販売活動を進めていくことができるというのもメリットのひとつです。

3.デメリット

デメリットとしては、専属専任媒介契約と比べレインズ登録が遅いことと、報告頻度が少ないという事です。

レインズ（指定流通機構）とは、不動産業者向けのネットワークのことで、業者が販売予定の不動産情報を登録することで、不動産業界全体で買主・借主を探すことができます。専任媒介契約の場合7日以内に登録することが義務付けられていますが、専属専任媒介契約が5日以内という事を考えると、2日分ロスしてしまう可能性があります。

そして一番のデメリットが、囲い込みです。これは専属専任媒介契約にも起こり得ることです。囲い込みとは売却と購入のいずれも1社で成約できるように意図的に調整することです。不動産会社は売却・賃貸を担当している物件の購入が決まれば、売主・貸主から仲介手数料をもらいます。購入側も同様に、買主・借主が物件を契約した場合、彼らからも仲介手数料をもらうこととなります。

もし一つの不動産会社で同一の不動産の売却・購入両方とも担当した場合、双方から仲介手数料をもらうことができます。これを両手仲介といい、それ自体は特に問題はありません。しかし不動産会社が両手仲介になるように他の不動産会社からの内覧を断ったり、レインズに登録をしたりせずに、自社で買主が見つけようとすることが囲い込みと呼ばれ、問題となっています。

囲い込みにあってしまうと、成約まで時間がかかってしまい、結果として安く物件を売り出すことになるケースもあります。

4.専任媒介契約を選ぶべき時とは？

迷ったら専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。人気のエリアの場合ですと、購入希望者も多いため、一般媒介契約でもスムーズに売却することができます。しかし人気エリアではない場合、一般媒介契約ですと専任に比べ販売活動に力を入れてくれないことも多いです。

専属専任媒介契約は販売活動に力を入れてくれると言われている一方で、自己発見取引が認められていない為、販売活動がうまく行くか否かは全て不動産会社の力量にかかっています。もし信頼できる不動産会社に出会えたならば専属専任媒介契約で全てお任せしても良いですが、迷った場合は自己発見取引が可能な専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

5.注意点

専任媒介契約を選択した場合、デメリットに挙げた囲い込みに注意しなければなりません。特に不動産取引初心者の場合、囲い込みに気付かず、損をしてしまう可能性もあります。

囲い込みの有無は、売主側からはなかなか気が付くことができません。しかし問い合わせ数や内覧数が明らかに少ない場合は、囲い込みにあっている可能性もあります。

囲い込みの証拠を見せることで媒介契約を解除することも可能ですが、一般人が証拠をつかむのはなかなか難しいことです。どうしても証拠が見つからない場合は、契約期間の3か月が過ぎたら潔く解約して、別の不動産会社に依頼をしましょう。

6.まとめ

不動産投資の肝となる不動産取引。思い通りに取引をするためには、不動産会社の見極め、適切な媒介契約を締結することが重要となっていきます。成約に時間がかかってしまうと、賃貸の場合その分の家賃収入を得られないというデメリットもあります。

自分の所有する不動産の価値や立地を把握した上で、よりスムーズに成約まで辿りつける媒介契約を選びましょう。もし迷った場合は、一般媒介契約よりも買主・借主が見つかりやすく、かつ専属専任媒介契約より自由度が高い専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。