資産運用トラの巻
 

マンションの家賃収入で生活するには?収入シミュレーション、成功の秘訣まとめ

マンションの家賃収入で生活するには?収入シミュレーション、成功の秘訣まとめ

「仕事を辞めて家賃収入だけで生きていきたい」

「家賃収入で生活していくにはどのような物件を選べばよいのだろう」

一度は、そんな夢のような生活を考えたことがある方も多いのではないでしょうか。

今回は、さまざまな物件がある中でも、賃料が安定していることや、一定期間運用し収入を得た後、比較的簡単に売却することもできることで注目を浴びている、マンションの家賃収入について解説していきます。家賃収入の仕組みから収入シミュレーション方法を理解することで、家賃収入生活を成功に導きましょう。

家賃収入とは

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家賃収入とは、マンションやアパート、戸建てなど、自身で所有している物件を貸し出すことで得られる家賃のことを指します。そこから管理費や修繕積立金、ローン支払いといった経費を引いた金額が実際の収入となります。

とはいえ、物件を買う収入や貯金などない!という方もいらっしゃるのではないでしょうか。物件購入は一般的に金融機関から融資を受け、ローンを組みます。そのため、自己資金以上の投資ができる仕組みとなっているので、心配いりません。

マンション家賃収入のシミュレーション

不動産投資では「マンションを購入した際の価格に対して年間いくら家賃収入が得られるか」を表現する利回りという概念を使って、収入のシミュレーションをします。

(年間家賃収入―年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100=実質利回り(%)

・年間家賃収入

年間家賃収入とは、空席リスクを考慮せずに満室の場合の年間家賃収入を指します。

・物件価格

物件価格とは、マンションやアパートなど、投資対象となる物件の販売価格を指します。

・年間諸経費

諸経費とは、物件の修繕費用や共有部分の清掃費用、メンテナンス費用、水道光熱費、固定資産税などを指します。

・購入時諸経費

購入時諸経費とは、物件を購入した際に発生した仲介手数料や登記費用、印紙税などを指します。

【例】

  • 土地+物件価格が4000万円
  • 家賃15万円/マンション一室
  • 年間諸経費支出20万円

年間家賃収入:15万円×12か月=180万円

実質収入:180万円―20万円=160万円

実質利回り:(160万円÷4000万円)×100=4.0%

計算して出した実質利回りからローンの金利を差し引いた割合がプラスであれば、数字上では黒字であると言えます。

しかし、ここで計算した家賃収入のシミュレーションはあくまでも物件が常に満室である条件のもと算出されているため、空室が出た場合は収入が減ることを忘れないでください。

利回りの平均

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2020年10月に行われた不動産投資家調査によると、目黒区・世田谷区のワンルームでは期待利回りは4.2%・取引利回りは3.9%、墨田区・江東区のワンルームでは期待利回り4.4%・取引利回り4.1%という結果が出ています。

▼東京都内の下記想定賃貸住宅一棟の期待利回りと取引利回りについて

住宅の種類立地条件/類型期待利回り取引利回り
ワンルーム
交通アクセス:最寄駅から徒歩10分以内
築年数:5年未満
平均専用面積:25~30㎡
総戸数:50戸程度
城南地区(目黒区・世田谷区)
渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線
4.2%3.9%
城東地区(墨田区・江東区)
東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線
4.4%4.1%
ファミリー向け
交通アクセス:最寄駅から徒歩10分以内
築年数:5年未満平均
専用面積:50~80㎡
総戸数:50戸程度
城南地区(目黒区・世田谷区)
渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線
4.3%4.0%
城東地区(墨田区・江東区)
東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線
4.5%4.2%

(※参照元:日本不動産研究所 第43回不動産投資家調査(2020年10月現在)

▼東京以外の地区における上記と同等条件の賃貸住宅一棟の期待利回りについて

地区ワンルームファミリー向け
札幌5.5%5.5%
仙台5.5%5.6%
さいたま5.2%5.3%
千葉5.2%5.3%
横浜4.9%5.0%
名古屋5.0%5.2%
京都5.2%5.3%
大阪4.8%5.0%
神戸5.2%5.3%
広島5.7%5.8%
福岡5.0%5.2%

(※参照元:日本不動産研究所 第43回不動産投資家調査(2020年10月現在)

東京以外の地区におけるワンルームの期待利回りを見てみると、札幌5.5%、仙台5.5%、神戸5.2%、広島5.7%という結果が出ており、物件の価格が低いことによる利回りの良さが数字に表れています。

利回りだけを考えると地方の方が良いですが、空室リスクなど地方には地方なりのリスクがあるので注意が必要です。

マンション家賃収入での生活を成功させるポイント

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家賃収入での生活を成功させるためには、物件選びや不動産管理会社選びなど工夫が必要です。

・好条件な立地

マンション経営で一番避けたいのは、空室です。できるだけ空室を生まないためにも、都市部や都市部へのアクセスの良い立地、駅周辺の物件を選ぶことが重要です。

しかしながら、選んだ時点では好条件であってもリスクはつきものです。

大型施設の閉店や移転、自然災害がきっかけで突然不人気になってしまう可能性もあります。物件の周辺環境の変化など、できる限り先読みして選ぶことが大切です。

・あえて人が選ばない汚い物件を選ぶ

いくら安くても汚い物件は見向きされないことが多いです。しかし、安価で物件購入し浮いたお金でリフォームすることで、家賃収入が得られる物件に生まれ変わる可能性もあります。

事前にリフォームにどのくらいの費用がかかるかシミュレーションし、費用を上回る収入が期待できるようでしたら、検討してみるのも一つの手です。

・不動産管理会社との二人三脚

マンション経営で切ってもきれない関係なのが不動産管理会社です。マンション管理業務はもちろんのこと、収入を左右する空室対策などをオーナーと二人三脚で取り組んでくれる不動産管理会社を選びましょう。

・物件は清潔感を保つ

物件選びをする際、誰しもがまず気にするのは清潔感です。物件の隅々までメンテナンスが行き届いているか、清潔感を保っているかという点が家賃や入居者の質に直接つながっていることを忘れないでください。

まとめ

マンション経営は、購入した物件を貸し出すことで得られる家賃収入がそのまま入ってくるわけではありません。また、事前に調べた地区の期待利回りの数字が高くても、駅からのアクセスや周辺環境、物件の質によって入居率は大きく左右されるでしょう。

収入を支える入居率が下がってしまっては、安定したマンション経営は難しくなりますので、利回りと物件の立地、設備などのバランスを考え、事前にシミュレーションをしっかりと行ったうえでマンションを購入しましょう。

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