資産運用トラの巻
 

年収が低くても関係ない!!不動産投資で月30万円のキャッシュフローを生み出すテクニック

年収が低いと不動産投資はできないとあきらめていませんか。

不動産投資をしているサラリーマンは年収が高い人ばかりではなく、低い年収でもしっかりと毎月キャッシュフローを生み出している人はいます

年収の低いサラリーマンでもやり方によっては不動産投資で毎月30万円のキャッシュフローを生み出すことは可能です。ただし、不動産投資で成功するためには、正しいやり方で取り組まなくては、ローンに追われて苦労するだけに終わります。

この記事では、年収の低いサラリーマン向けに、不動産投資で月30万円のキャッシュフローを生み出す方法について解説します。

地方不動産は投資対象としておすすめ

キャッシュフローを生み出す不動産投資の対象として、地方不動産をおすすめします。都市部の不動産はキャピタルゲインを期待して投資するケースが多いのですが、不動産マーケツトの影響を受けやすく、資産価値の下落リスクが高くなります。

その点、地方不動産はエリアや物件を慎重に選択すれば、安定したキャッシュフローを生み出してくれます。金融市場の大きな乱高下の影響もなく安定しているので、初心者でも取り組みやすい投資対象です。

自己資金を準備して目標キャッシュフローを設定する

これは不動産投資の基本的なことですが、スタートする前に自己資金を準備することと目標とするキャッシュフローを設定することが大切です。

自己資金の準備

不動産投資を始める場合には、必ず自己資金を準備してください。初心者はどのくらいの自己資金が必要なのかわからないと思いますが、300万円ほど準備することをおすすめします。これは最低限の金額なので、これよりも多い金額を準備できればそれに越したことはありません。

300万円という資金はできれば1~2年ほどの期間で貯めることを目標とします。毎月の給料の一部やボーナスなどから貯金していくのです。この自己資金の目標を達成したら人生が変わるんだという強い思いを持てば、強力なモチベーションとなるはずです。

貯をすることがクセになれば、他にも良いことがあります。不動産投資を始めると資金はいろいろなことに使ってしまいますが、常に貯金するクセがあるので自然と資金が貯まっていくのです。不動産投資を始めてキャッシュフローがあると、そこからも貯金するようになりますので資金はどんどん貯まっていきます。その資金をさらに不動産投資へ回せば複利効果で資産はどんどん大きくなっていくのです。

目標キャッシュフローの設定

不動産投資では安定したキャッシュフローを作り出すことが重要です。安定したキャッシュフローがあれば、不動産投資の規模を拡大していくことができます。

初心者の方は、まず30万円のキャッシュフローを目標として設定してください。この目標額に近づけるように、不動産を購入して収益を上げていきます。

目標額を設定しないで漠然と不動産を購入しても、投資はなかなかうまくいきません。具体的な目標額を設定することは、不動産投資に限らずビジネスにおいても大事なことです。

戸建て賃貸またはファミリー区分からスタートする

初めて物件を購入売る場合、どんなタイプの物件を選べばいいか迷うでしょう。30万円のキャッシュフローを生み出すことを目標とした場合、戸建て賃貸またはファミリー区分を選択することをおすすめします。

理由は3つあります。

・物件が小さいと融資を受けやすい

・小さい規模ならリスクを下げられる

・ファミリー物件は長期間にわたって安定して入居してくれる

融資はどうするのかという問題がありますが、例えば田舎の300円の物件を自己資金300万円で購入する場合について考えてみます。物件の価格以外に諸費用やリフォーム費用がかかりますが、これは公庫から融資を受けます。リフォームして賃貸して、毎月の返済を1万くらいに設定すると、手元には毎月5万円ほどのお金が残ります。

もう一つの方法としては、市街化区域の600万円ほどの物件を購入するというやり方です。自己資金300円に加えてノンバンクから300万円の融資を受けます。

この物件を家賃7万円で賃貸して、毎月のローン返済2万円ほどに設定すれば、同じように毎月5万円ほどのお金が残ります

2つの方法を事例として挙げましたが、現在は融資が厳しくなっているので後者がおすすめです。市街化区域の600万円ほどの物件の方が、金融機関の評価が出やすいからです。

以上の方法で大切なことは、自己資金300万円で5万円×12カ月=60万円が1年間に生み出していることです。これは自己資金で年利20%の投資をしたということを意味します。

この60万円の資金と貯金で貯まるお金を合計すると、年間に200万円の余剰資金ができます。しかも賃貸事業の実績ができ、経験値もアップするのです。

ノンバンクから融資を受けてアパートを購入する

賃貸業の実績と資金ができたら、ノンバンクから融資を受けてアパート経営へと進出します。

年間200万のお金が残れば2年で400万円ほど貯まりますので、それを自己資金として2000〜3000万円ほどの中規模のアパートを探しします。

例えば、6戸2000万円の築古アパートを金利3%、ローン期間25年、毎月の返済9万円に設定します。満室になれば毎月10万円ほどが手元に残ります。

このような設定で投資すれば、空室率が50%ほどになってもローンを返済していけるほどリスクが低くなります。

キャッシュフローと複利の力を利用する

ここまでで、貯金により貯まるお金、1つ目の物件のキャッシュフロー、2つ目の物件のキャッシュフローを合わせると、年間に300万円ほどのお金が残っていきます。

1つ目の物件を購入してアパートを購入するまでに2年かかりますが、年間に300万の資金ができるので次のアパートの購入も可能な状態です。いわゆる複利の力のなせるワザです。

このようにしてさらに2年経過すると、不動産の収益によるキャッシュフローは30万円を超えていきます。4年経過すればサラリーマンの給料と同じくらいのキャッシュフローは生み出せるようになります。

もちろん自己資金がもっと多い人であれば、物件の規模は大きくなりますし、利回りの高い物件を買うことができます。ただし、キャッシュフローの増え方は早くなりますが、リスクは高くなります。

自己資金が多ければ、立地条件や物件の条件なども変わってくるので、より慎重に投資する必要があります。自己資金が多ければ成功しやすいわけではないので注意してください。

まとめ

年収が低いサラリーマンでも金融機関を上手に活用すれば、属性がそれほどでもなくても不動産投資を始めることはできます。ただし、一定の自己資金を準備しキャッシュフローを作っていくことが大切です。

最初の物件でキャッシュフローを作れると、複利の力で雪だるま式に規模を大きくしていけます。さらにキャッシュフローが大きくなったらローンを繰り上げ返済したり、小規模物件を現金一括で購入したりすることもできるでしょう。ここまで来ると立派な不動産投資家です。

少ない資金からスタートしてサラリーマンの給料に依存しないで生活できるレベルになるためには、キュッシュフローの仕組みを作り上げることが何よりも大切です。不動産投資は簡単な投資ではありませんが、あきらめずにコツコツとやっていけば成功できます。

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