【初心者向け】知っておくべき不動産投資の基本

不動産投資は少ない資金で始められるローリスクロングリターンの投資です。始めるのにもハードルが低いため、サラリーマンの間で注目を浴びています。

しかし、いくらハードルが低いといえども投資であることに変わりありません。リスクも理解したうえで検討をしましょう。

今回は、初心者向けに、不動産投資の基礎知識を解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入し活用することで利益を得る投資方法を指します。以下の通り2つの手法があります。

インカムゲイン

不動産を購入し、賃貸に出すことで毎月家賃を得る投資方法です。

キャピタルゲイン

不動産を購入し、購入金額よりも不動産の価格が上昇した際に売却し、その差分で利益を得る手法です。しかし、不動産を売却する際に発生する譲渡所得税の額によっては得られる利益が大きく変わってきます。事前にしっかりと試算することが大切です。

不動産投資の始め方

いざ不動産投資を始めてみようと思っても、何から手を付ければ良いかわからない人が多いでしょう。この章では、不動産投資を始めるためのステップを紹介します。

情報収集をする

不動産投資は専門的な用語も多く、まずは勉強する必要があります。基本的な知識から、成功事例までさまざまな書籍がありますので、まずは情報収集も兼ねて読んでみましょう。また、不動産会社主催でセミナーも開催されているので、最新情報を入手するために参加するのも良いでしょう。

目的を決める

何のために不動産投資を始めるのか、自分自身で目的を定めておくことが大切です。目的・目標を定めることで、より具体的な計画を組むことができるようになります。ゴールを決めて、やるべきことを明確にしていきましょう。

エリアを決める

目標を定めたら、適するエリア候補を出します。物件自体ももちろん大事ですが、エリアも収支計画に大きく影響する条件のひとつです。駅からの距離や、周辺施設だけではなくこの先数年の開発計画も調査しておく必要があります。また、自然災害が起きた際の影響度も調べておくと安心です。

物件選定

エリア候補を出したら、次に物件を探していきます。ウェブや不動産会社の資料など情報収集方法はさまざまですが、実際に足を運ぶことが大切です。駅からの距離や、周辺にコンビニエンスストアがあるかなど、住んでいる人の気持ちになって物件を見るという視点を持ちましょう。

収支計画を立てる

物件探しに目途がついたら、次は収支計画を立てていきます。本当にその物件を運用していくことができるのか、シミュレーションするのです。このシミュレーションをどれだけ細かく行うかが、今後の運用に影響してきます。

物件購入時の融資金額と、家賃収入、売却金額だけで粗々に計画を立てることなく、毎月の固定資産税や修繕積立金、退去時の原状復帰費用など、できる限り細かく計画を建てましょう。そうすることで、計画から大きくずれるといったリスクを避けることができます。

審査

計画が固まり、問題がないと判断したら次はローンの審査です。不動産会社が提携している金融会社の中から、条件を絞って決めていくことになります。

物件の契約

次に売買契約です。契約書の内容は細かくチェックしましょう。もしローンが下りなかった場合を見据えてローン特約という項目を追加しておくことや、物件購入後に修繕が必要な問題が発生した際の補償「瑕疵担保責任」の有無など、抜け漏れのないように確認することが大切です。

契約周りの知識がない人や、不安な人は司法書士や弁護士事務所に別途依頼する方法もあります。もちろんコストは発生しますが、契約内容によっては買い手が不利になる場合もあるので、慎重に進めましょう。

購入

契約が無事完了したら、決済を行い物件の引き渡しとなります。引き渡し時は、遠方の場合も立ち会うようにしましょう。設備の確認を自分の目で行うことで、契約記載内容と違うといったやり取りを防ぐことができます。

不動産投資に向いている人

不動産投資について、だんだんとイメージがついてきたのではないでしょうか。自分でもできそう、といった前向きなイメージを持った方もいるかと思いますが、向き不向きがもちろんあります。

本章では、不動産投資に向いている人の特徴を紹介します。自分に合っているかどうか照らし合わせながら、検討してみてください。

収入が安定している

いくら融資を受けて物件を購入すると言っても、安定した収入を見込めない場合は難しいでしょう。不動産投資は、ローリスクロングリターンと言われている通り、運用は長期にわたります。

そのため、運用中に予期せぬ支出が発生する可能性も高いのです。自然災害が起きて物件の修繕費用が必要になる場合や、想定以上に空室期間が長く続くなど可能性としてはさまざまなパターンが挙げられます。そのため、ある程度自己資金を所持しておく必要があります。

計画性のある人

不動産投資で一番大切だと言っても過言ではないのが、収支計画です。勢いで始めることは誰にでもできますが、不動産投資は長期戦です。長期でどううまく運用をしていくかが大切になるので、計画性のある人でないと向いていません。

冷静に判断できる人

不動産投資では、判断する場面が多く存在します。とくに、物件の決定は大きな判断ポイントであると言えるでしょう。不動産会社は、売れ残りの物件を勧めてくる場合もあります。そういった際に、冷静に判断できる人でないと後々、自分自身が損をする結果になってしまいます。

行動力がある人

不動産投資において大切なのは行動力です。勉強をするためにセミナーに足を運ぶのも、不動産会社に相談に行くのも、物件を見に行くのもすべて行動力からなるものです。もちろん考える時間も大切ですが、ある程度頭で考えたらまずは動いてみましょう。

まとめ

不動産投資について基本的な情報を解説してきました。始めるのにハードルが低いと言われている不動産投資ですが、実際には必要な手続きや決めることなど多く存在することが分かったと思います。また向き不向きもあるので、自分自身と照らし合わせて検討することが大切です。