資産運用トラの巻
 

アフターコロナはどうなる?今後の不動産相場の動向を分析してみた

新型コロナウイルスの感染拡大により2020年4月7日に首都圏で緊急事態宣言が発令されました。その後、4月16日に対象地域は全国に拡大されましたが、5月25日に緊急事態宣言は解除されました。

自粛期間中にいろいろことを考える時間はあったと思いますが、不動産で資産運用を検討されている方はアフターコロナに不動産相場がどうなるか気になるのではないでしょうか。不動産投資で堅実に収益を上げていくには、冷静かつ正確な分析が必要です。

この記事では、不動産投資をお考えの方向けに、アフターコロナの不動産相場の動向を分析していきます。

■株価やREITに対する影響を分析してみた                                 

2020年5月までに、新型コロナウイルスが株価やREITへどんな影響を及ぼしたのかを分析してみます。

(1)株価への影響 

経済がどのくらいのダメージを受けたかを把握する指標として、東証株価指数(TOPIX)があります。東証株価指数とは、東証一部上場の国内株式すべての銘柄を対象とする株価指数です。

2020年2月に東証株価指数は約23,600円でしたが、この時すでに国内で新型コロナウイルス感染者は出ていました。ところが、それほど危険視されておらず、インフルエンザの方が危ないくらいに考えていた人がほとんどだったのです。

その後、3月になってから新型コロナウイルスは全世界に蔓延していき、アメリカの株式は大暴落し、東証株価指数も16000円台にまで下落しました。4月に入って買い戻しがあり、5月には20000円台にまで回復しています。

(2)REITにはどんな影響があったのか 

新型コロナウイルスの感染拡大により株式市場は大きな影響を受けましたが、それ以上に影響を受けたのがJ-REIT市場です。J-REITとは、多くの投資家から資金を集めて、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産で運用して得た賃料収入や売却益を投資家に分配する日本の不動産投資信託です。

東京証券取引所に上場しているJ-REIT全体の動向を示す東証REIT指数は、2020年2月約2300でしたが、3月19日には1100円台にまで下落しました。これは、J-REITを購入していた地方銀行がリスク回避のために現金化したことが原因と考えられます。

また、J-ERITにはホテルを取り扱うREITも多数あります。新型コロナウイルスの感染拡大により外国人の入国が制限され、訪日観光客が激減しました。そのため日本の観光エリアのホテルや宿泊施設は大きなダメージを受け、REIT相場も暴落していると分析できます。

■不動産市場にはどんな影響があったのか 

株式やJ-REIT以外にも為替や金も影響を受けて、価格が乱高下しました。では、日本の不動産市場はどのような影響を受けたのでしょうか。

(1)観光エリアの物件は影響が大きかった 

新型コロナウイルスの感染拡大により一番のダメージを受けたのは、観光エリアで営業しているホテルや宿泊施設、飲食店などが入居する不動産物件でした。日本は外国人の入国制限をし、世界中の国が海外への渡航制限をしたため、訪日観光客がほとんどいなくなりました。北海道や沖縄、京都などの外国人に人気の高い観光エリアは大ダメージを受けており、廃業する会社や業者も出てきている状況です。

観光エリアの物件を取り扱うREITはコロナショックが直撃していて、2020年2月に14万円の価格だったのが、2020年4月には4万円ほどに下落しているホテルリゾートREITもあります。新型コロナウイルスが収束した後もすぐに観光産業は回復を見込めないため、観光エリアやリゾート地の不動産は収益が上がらないと予想されます。

(2)テナントやオフィスは空室率が上昇するか? 

観光エリアだけでなく、一般のテナントやオフィスなどの物件にも影響が出ることが懸念されています。

新型コロナの感染拡大により4月に緊急事態宣言が発令され、一般国民は外出制限による自粛を余儀なくされ、企業や店舗は通常の営業ができなくなりました。5月25日に緊急事態宣言は全面解除されましたが、約1ヵ月間にわたって経済活動が停滞した影響が出てきています。

収益が激減した企業や店が多く、廃業あるいは撤退する事業者が続出しました。そのため、

テナントやオフィスなどに空室が発生して収益が悪化している状況です。倒産する企業が増えると、負の連鎖により経営の悪化する事業者が増加してきます。アフターコロナにはさらに不況になることが予想されるため、テナントやオフィスの空室率はさらに悪化するかもしれません。

(3)居住用賃貸物件への影響はほとんどない 

不景気の影響を受けにくいのが居住用の不動産です。影響がほとんど受けないのには2つの理由があります。

①住居は人が生活していくのに欠かせない

人が生きていく上で観光やリゾートは必要不可欠ではなく、なければそれなりの生活をすればいいだけです。景気が悪くなると収入が減りますので、お金を使わなくなります。しかし、景気が悪くなったからといって、住居が不要になることはありません。景気が悪くなっても居住用住宅は空室になりにくいのです。

②家賃相場は株価下落や不況による影響がほとんどない 

家賃相場は株価下落や不況の影響をあまり受けず、家賃は下落せず安定しています。人が生きていくためには住居が必要なので、居住用不動産はコロナショックによる影響をあまり受けていないのです。

アフターコロナには経済が停滞して不況が深刻になることが予想されますが、収入が減っても人が生活していくには住居が必要です。住居費を削減することは考えられません。

■居住用マンションは堅実な投資対象 

2020年5月現在、株価は2月に下落したときに比べると戻って来ましたが、実体経済は悪化しているため不況が深刻になっていくでしょう。このような不況下で、居住用マンションへの需要が落ち込むことは考えられないため、居住用マンションは堅実な投資対象と考えられています。

居住用マンションにもいろいろなタイプがありますが、おすすめはワンルームマンションです。ワンルームマンションは1500~2000万円台の物件が中心で、サラリーマンでもローンを組みやすいという特徴があります。ワンルームマンションの需要が高いということは、人気があり売却しやすいことを意味します。

不動産投資では不動産を購入する際の戦略だけでなく、不動産を売却するときの出口戦略についても考えなくてはなりません。例えば、不動産をどのくらいの期間保有して、いつ売却するのかという計画を立てます。

都心を離れた木造建築の賃貸物件は利回りが優れているのですが、長期間保有した後に売却してもすぐに売り手が見つかるとは限りません。そのため、出口戦略を立てるのは難しいのです。

一方、居住用マンション、とりわけワンルームマンションなどは10年以上にわたって堅実な需要が期待できます。そのため、現金がほしい場合は、簡単に売却して現金を手にすることが可能です。

アフターコロナがどういう時代になるかは不透明ですが、ワンルームマンションが堅実な投資対象であることはまちがいないでしょう。

■まとめ

緊急事態宣言が解除され新型コロナウイルスは収束へと向かっていますが、アフターコロナも不況が続くことは確かです。資産運用をお考えの方はどこへ投資しようかと悩むかもしれませんが、居住用物件は重要が高く堅実な投資対象です。少額の資金でスタートできる商品を提供しているところもあるので、ぜひ検討してみてください。

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